[열중 48기 잘4고 잘8고 부자되조_시그니쳐] #22 부동산 투자의 정석 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자의 정석

저자 및 출판사 : 김원철 / 알에이치코리아

읽은 날짜 : 12.28

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 전세 레버리지 투자, 시스템, 핵심 부동산

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10/10

부동산 가격적인 측면에서 보자면, 부동산 가격이 너무 많이 내려가면 결국 다시 올라갈 것이고, 부동산 가격이 너무 오르면 결국 다시 내려갈 가능성이 크다고 볼 수 있다. 이를 투자자 입장에서 보자면, 부동산 가격이 하락한 후 비교적 장기간을 보냈다면 이는 장기침체가 이어지는 것이 아니라 투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻이다.

본깨적

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?

P.26 부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상으로 드러나는 그 ‘숫자’만큼은 확실히 ‘증가’한다. 수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.

→ 부동산 실거주 수요는 20년 정도는 지속될 예정이며 계속 부동산 투자는 유효하다.

P.31 우리나라는 일본의 거품 경제 때만큼 긴 기간의 장기공황과 긴 시간의 부동산 가격 상승이 이어지지 않았으며, 그와 같은 큰 규모의 상승이 발생한 적이 없다. 따라서 그 후속적인 결과 일본과 같은 형태의 부동산 장기침체도 겪지 않을 것이라고 보는 것이 자연스럽다. 

→ 일본처럼 부동산 장기 침체가 올 가능성은 적다. 그리고 그렇게 되어서도 안된다.

P.32 결국 부동산 가격은 상식적으로 움직인다. 경제가 발전하지 않는다면 부동산 가격의 상승도 없을 것이고, 거품의 규모가 크다면 그만큼 침체기가 길어질 가능성도 크다고 봐야 한다. 우리 시장경제에서 부동산의 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 유심히 살펴보는 것이 미래를 예측하는 데 도움이 되며, 한결 상식적인 일이다.

→ 부동산은 경제 발전 규모에 비슷하게 상식적으로 움직인다. 그리고 거품의 규모가 커지면 오랜 시간 침체기를 보낸다.

P.33 모든 투자 자산에 있어 가격 폭락은 일정 부분 피할 수 없는 게 사실이다. 투자 자산에는 거품이 발생할 수밖에 없기 때문이다. 투자가 본래 미래 가치를 반영하는 불확실한 것에 하는 것이므로 어쩔 수 없다. 미래에 어떤 일이 생길지 아는 사람이 없는 것처럼 누구도 부동산의 미래 가치를 정확히 가늠할 수 없다. 그래서 거품이 발생할 수밖에 없고, 그 반대급부로 폭락도 발생하는 것이다.

→ 투자 자산에는 거품이 발생할 수밖에 없다. 그리고 폭락과 폭등을 반복한다. 그래서 지금 부동산 시세가 가치 대비 어떤 가격인지 확인하는 능력과 눈이 갖춰져야 한다.

P.35 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 거라는 뜻이다. 부동산 가격적인 측면에서 보자면, 부동산 가격이 너무 많이 내려가면 결국 다시 올라갈 것이고, 부동산 가격이 너무 오르면 결국 다시 내려갈 가능성이 크다고 볼 수 있다. 이를 투자자 입장에서 보자면, 부동산 가격이 하락한 후 비교적 장기간을 보냈다면 이는 장기침체가 이어지는 것이 아니라 투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻이다.

→ 부동산 가격이 너무 오르면 다시 내려갈 가능성이 크고 부동산 가격이 하락한 후 장시간을 보냈다면 투자의 큰 기회가 오는 것이다.

P.41 앞으로 우리가 살아갈 미래에는 보다 권력이 나뉘어야 하고, 좀 더 많은 사람이 자유롭게 사고하고, 의사를 표현하고, 능력을 드러낼 수 있는 사회여야 하지 않는가. 그러기 위한 가장 기본이 ‘자산의 분배’다. 국가가 자산의 대부분을 소유한다면, 이는 안정이 아니라 권력이 되기에 문제다. 국가가 담당해야 할 임대주택은 취약 계층을 위한 것으로 한정되어야만 한다. 중산층까지 모조리 국가가 관리하려고 해서는 결코 안 된다. 지구상 대부분의 선진국이 대다수의 국민을 임대주택에 거주하게 하지 않는다는 점을 짚고 넘어가자.

→ 국가가 임대 주택을 중산층까지 관리하면 이는 권력화될 수 있다. 그러므로 국가가 임대주택을 지어서 주거를 관리해주길 바라지 말고, 스스로 해결한다는 마음을 가져야 한다.

P.46 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. ‘내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?’라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생을 걸쳐 계속 이뤄지는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 내 생각대로 과감하게 밀고 나가는 것까지는 좋다. 그러나 그 대상 혹은 그 시점이 만약 내 예상과 다를 경우 크게 문제가 된다면 그동안 잘해 온 투자로 얻은 결과도 한순간 물거품이 되고 만다. 늘 자신의 투자 행위가 맞는 것인지 물어야 한다.

→ 가능한 리스크를 염두에 두고 투자에 임해야 한다.

P.51 결국 그런 특별한 지위를 갖는 부동산은 지속적으로 가치가 올라갈 수밖에 없고, 이는 우리나라만이 아닌, 전 세계적인 현상이다. 특별한 지위란 전체 주택 중 희소성을 인정받을 수 있는 수준을 뜻한다. ‘대도시’, ‘신규 아파트’, ‘대단지’, ‘역세권’ 같은 조건을 집어넣으면 그 비율이 10% 이하로 떨어진다.

→ 부동산의 장기적인 상승은 전 세계적인 현상이다.

2장 현명한 투자자의 정석

P. 55 평생 돈 걱정 없이 살 수 있는 방법은 없을까? 내가 2007년 책에서 처음 제안한 부동산 투자 방식은 15년이 지난 현 시점에도 유효하다. 이 방식이란 매년 소액으로 전세 낀 부동산을 매입하고 전세 보증금 상승분으로 다시 추가로 부동산을 매입한 후 자산 규모가 늘어나면, 좀 더 상승률이 높은 대상으로 투자를 확대해 나가는 것이다. 전세 레버리지 투자라는 이름을 붙였다.

→ 전세 래버리지 투자 방법은 자산을 빠르게 축적해나갈 수 있는 투자 방법이다.

P. 62 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.

→ 포기하지 않고 꾸준히 이어간다면 결과를 이뤄나갈 수 있다.

P64 무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2000만~3000만원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다.

→ 무슨 일이 벌어져도 2년마다 2000~3000만원씩 전세가가 상승하는 지역을 찾아내려고 노력하자. 

P.68 부동산 시장은 활황과 불황을 반복하는데, 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다. 매매가는 올라가지 않고, 전세가만 상승하는 현상이 벌어지고, 결국 매매가와 전세가의 차이가 아주 작아지는 상황이 또 생기는 것이다. 이처럼 부동산의 매매가와 전세가 차이가 벌어졌다 좁혀졌다 반복되는 현상은 부동산 시장에서 불황과 호황이 반복되는 것처럼 계속 이어질 것이다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 좁아진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 좁아진 지역이 매수 대상이 된다.

→ 부동산 시장이 호황과 불황을 반복하며 투자할 환경이 만들어진다. 매매가와 전세가의 차이가 작아지는 상황이 또 만들어질 수 있고 그때가 바로 투자의 좋은 기회인 시기가 된다.

P.70 중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어나갈 것이다. 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다.

→ 10년이 지나도, 20년이 지나도, 여전히 수요가 계속 몰릴 지역을 찾아야 한다.

P. 74 <이 투자법을 꼭 실천해야 하는 이유> 1. 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다. 2. 부동산 불황기에는 확신이 사라진다. -매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적 이익을 가져다 주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 만료 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아진다. 3. 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다. -매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다 4. 4년 이상 부동산에 관심을 갖는 건 쉽지 않다. -투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야한다.

→ 꾸준히 부동산 투자에 관심을 가지고 시세 트래킹을 해서 불황기가 되어 전세가와 매매가 차이가 적어질 때, 투자에 진입하고 전세 상승분은 꾸준히 재투자하자.

P. 79 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다. 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자하는 것이 핵심이다.

→ 전세 레버리지 투자법은 자산 규모 형성 전까지 수익금은 무조건 재투자를 해야 한다.

P.81 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면, 더욱 탄력을 받는다. 이것이 바로 4~6년의 투자 기간을 버텨야 하는 이유다. 그럼에도 이 결코 길지 않은 시간을 견디며 투자한다는 것은 생각보다 쉽지 않다. 투자 세계에서의 성과란 결국 돈을 버는 것인데, 단지 공부를 많이 한다거나 남보다 더 열정적으로 했다고 딱 그만큼의 정직한 결과가 나오는 것이 아니다. 심지어 전혀 공부하지도 않고 그저 ‘묻지 마 투자’를 한 사람이 훨씬 좋은 결과를 얻기도 한다.

→ 4~6년의 투자 기간을 버티다보면 성공 경험도 쌓이고 성과가 나며 결국 재미가 있게 된다. 투자 성과는 돈으로 나오는 것인데, 바로 나오지는 않고 노력했다고 더 번다는 보장은 없으니 버티는 게 쉽지만은 않다.

P.87 매스컴 및 전문가들의 전망은 결정적인 변곡점을 맞추지 못할 뿐만 아니라, 시장의 상황에 따라 수시로 내용이 바뀐다. 따라서 전망에 따라 투자를 한다는 것이 얼마나 무모한 일인지 알아야 한다.

→ 매스컴과 전문가들 전망 믿고 투자하면 안된다. 다 맞추지도 못할 뿐더러 변곡점에서 틀리는 사례가 많다.

P.91 전세 레버리지 투자법은 그 대상이 대부분 역세권의 소형 아파트이기 때문에 선호도가 그렇게 높지 않다. ‘내 집 마련’이라는 차원에서 보자면 조금 부족하게 여겨지기 때문이다. 그런데 바로 이 점이 투자자에게는 오히려 안정적인 기회를 가져다준다.

→ 전세 레버리지 투자는 부자라는 곳으로 안전하게 데려다 줄 수 있는 기차라 볼 수 있다.

P. 99 시스템을 만들기까지는 다소 시간이 걸린다. 당장 눈에 보이는 것도 없다. 그러니 지루하고 인내하기 힘들다. 이런 상황에서 남들이 얼마의 수익을 냈다는 이야기를 들으면 시스템을 만들기가 더욱 어려워진다. 전세 레버리지 투자는 5년, 7년, 10년이 지날수록 더욱 강력한 힘을 발휘한다. 막강해진 시스템과 막강한 자금력 그리고 10년간의 투자 경험이 쌓인다. 그다음부터 잘못될 가능성까지 희박해진다.

→ 지루하고 힘들어도 시스템을 만들어가는 일이 먼저고 우선이다. 10년의 시간이 쌓이면 자산과 시스템이 쌓이고 단단한 투자자가 될 수 있다.

P. 103 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다. 언제든 위기가 도래했을 때 시스템에서 나오는 자금으로 최고의 투자 기회를 선사하는 대상들을 매입하면 된다. 위기의 때도 돈이 나오는 시스템을 갖추는 건 대단히 중요하다.

→ 시스템 먼저 구축해두면 위기가 왔을 때 현금이 생겨서 더 좋은 투자 기회를 발견할 수도 있다.

P.105 투자 자산은 이렇게 갑자기 불어난다. 투자 자산이 또 다른 투자 자산을 낳기 때문이다. 투자란 이런 것이다. 지루한 싸움처럼 보이지만 어느 순간에 이르면 자산이 기하급수적으로 늘어난다.

→ 투자 자산은 어느 순간 갑자기 불어나게 된다. 투자 자산이 새로운 투자 자산을 낳는 결과를 불러온다.

P.110 전세 레버리지 투자의 경우, 투자 대상의 부동산을 선정할 때 ‘전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐’를 기준으로 삼는다. 반면 갭 투자의 경우, 부동산을 선정할 때 ‘매매가가 상승할 것이냐’를 기준으로 삼는다.

→ 전세 레버리지 투자는 꾸준한 전세가격 상승으로 꾸준한 현금흐름을 통해 부동산 자산 규모를 키워나가는 것이고 갭 투자는 매매가와 전세가 차이가 작은 물건을 사서 매매가 상승을 바라보는 투자이다.

P.111 매도를 통해 성공을 거둘 수 있는 시간은 상당히 짧다. 무엇보다 그다음에도 성공한다는 보장이 없다. 반면 전세 레버리지 투자는 더뎌 보여도 지속적으로 자산을 늘려가는 방식이므로 실패가 있을 수 없고,무엇보다 시간이 흐르면 흐를수록 자동적으로 막강한 힘을 발휘하게 된다.

→ 갭투자는 매도를 통해 이익을 얻어가는 투자 방법인데, 전세 레버리지 투자는 전세금 상승분을 통해서 현금흐름을 얻어가는 투자 방법으로 차이점이 있다.

P. 114 이 방법을 지속적으로 실행하는 것이 어려운 건 사실이지만, 이 방법을 실행할 때 어려운 건 단 하나뿐이다. 자꾸만 피어오르는 의심을 물리치고 약간의 인내를 하는 것.

→ 이 투자방법으로 성공한 사례들의 이야기를 들어보며 나도 할 수 있다는 생각을 가지고 접근하자.

P. 117 전세 레버리지 투자의 핵심 개념은 두가지이다. 1. 부동산에서 돈이 나오게 한다. 2. 그 자금으로 부동산을 또 산다. 전세금 상승분이 있다는 건, 지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가상승보다는 월등하게 높을 곳을 골라야 한다는 뜻이고, 매수할 당시 전세가율이 높은 곳이어야 한다는 의미다. 그리고 그렇게 해서 나오는 돈을 반드시 재투자해야 한다.

→ 지속적으로 수요가 있고 전세가율이 높은 곳에서 나온 전세 상승분을 재투자해야한다.

P.119 물론 항상 소액으로만 투자할 수 있는 것도 아니고, 매년 재투자를 할 수 있는 상황이 되리란 보장도 없다. 그러나 소액으로 힘들면 좀 더 자금을 모아서 투자하면 되고, 매년 재투자가 어려우면 몇 년 기다리면 된다. 그러다 보면, 앞서 말한 것처럼 ‘비정상적’인 상황이 다시 ’정상적인 상황’으로 돌아오게 마련이다.

→ 상황이 늘 좋게 주어지지는 않는다. 다만, 그 상황을 바꿔가려면 꾸준히 공부하면서 조금 더 기다리면 된다.

P.128 핵심은 이것이다! 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재투자하는 것. 그 시스템을 만드는 과정에서 때로는 시장 상황 때문에, 때로는 정부 규제 때문에 목표 달성이 늦어질 수도 있고 그 대상이 제한적일 수도 있다. 그러나 그렇다고 해도 정석은 변함이 없으며, 여전히 어떠한 상황에서도 막강한 시스템을 구축할 수 있다는 것에는 이변이 없다.

→ 시스템을 먼저 구축해야 한다. 그리고 적합한 대상을 늘 찾아두어야 한다. 꾸준한 임장과 시세트래킹은 필수

P.130 자금의 규모가 커지면 그에 맞게 세팅하는 것이 좋다. 2단계로 넘어가야하는 것이다. 1단계에서 만들어진 투자금으로 수익형 부동산을 매입하는 것이다.

→ 1단계에서 수익형 부동산으로까지 넘겨서 월 현금흐름까지..!!

P.135 좋은 상가는 그렇게 쉽게 찾아지는 것이 아니다. 상가는 훨씬 더 오랜 시간을 두고 많이 찾아보리라는 마음을 먹어야 한다. 너무 열정적으로 할 필요도 없다. 꾸준히 시간을 두고 찾으면 된다. 어차피 지금의 이 프로젝트에 따르면, 10년에 1채나 2채 정도 사면 된다.

→ 2단계인 상가투자로 현금흐름 창출은 상가투자는 쉽지 않은데 좋은 상가를 찾으려면 오랜시간을 두고 많이 찾아보려는 마음을 먹고 해야한다.

P.138 임대료가 꾸준히 오른다면, 매매가는 그에 비례해 저절로 가격이 상승할 수밖에 없다. 이것이 바로 ‘성장성’이다. 수익형 부동산은 이 성장성에 집중해서 골라야 한다.

→ 가진 잠재력을 발휘하기 위해서는 잠재력+그릿이 필요하다. 내가 가진 그릿을 키워야 한다.

P.140 1단계 전세 레버리지 투자를 통해 만든 자금으로 2단계 수익형 부동산을 샀어도 1단계의 시스템이 없어지는 것은 아니다. 여전히 전세 레버리지형 부동산 시스템은 존재하기에 다시 10년이 지난 뒤에 또 그만큼의 자금을 만들어낸다. 무엇보다 이 시스템은 점점 더 강력해진다.

→ 시스템부터 구축해두고 투자로 자산을 추가 매입하다보면 더욱 더 시스템은 강력해진다.

P.147 ‘내 집 마련’이라는 목표는 뒤로 미뤄두는 것이 좋다. 내 집 마련보다는 시스템을 갖춰두는 것이 우선이다. 그것이 훨씬 더 내 인생을 풍요롭게 만든다. 더 멋진 집에서 거주하는 것을 꿈꿔라. 다만 꼭 집을 소유해서 살려고 하지 말고, 시스템을 이용해서 살자. 시스템을 만드는 것은 필수이고, 내 집을 소유하는 것은 해도 그만, 안 해도 그만이다!

→ 시스템부터 구축해두는 것이 내 인생이 훨씬 더 풍요로워지는 길이다.

P.158 결론부터 말하자면 세금을 피할 방법은 없다. 설령 누군가가 세금을 피하는 방법을 알려준다고 해도 불법일 경우 더 큰 폭탄을 안고 살아가는 것이나 마찬가지가 된다.

→ 세금은 피할 방법이 없다. 그냥 많이 벌어야 한다.

3장 탁월한 투자자의 정석

P. 169 투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데, 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’라고 부른다.

→ 불황기에 공부해서 투자 해나가자. ‘매수자 우위’시장에서 투자를 해야한다. 

P. 171 핵심 부동산이란 무엇인가? 어떠한 상황이 오더라도 가격이 꼭 오를 수밖에 없는 부동산을 말한다. 핵심 부동산이 도대체 어떤 것들인지, 왜 그렇게 되는지를 더 많이 연구해야 한다. 그러기 위해서 리스크에 강한 부동산이 어떤 것인지 알아야 하고 관련 트렌드도 파악해야 한다. 핵심 부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 가격이 덜 무너지고, 설령 무너진다해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 대도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

→ 핵심 부동산을 구매해야한다. 어떠한 상황이 오더라도 가격이 오를 것으로 예상되는 부동산이다.

P. 178 따지는 바람에 돈 벌 기회를 놓칠 수 있다. 그러나 따지는 바람에 망할 수 있는 위험에서 벗어날 수 있다.

→ 따질 건 다 따져야한다. 투자할 때 최종적으로 한번 더 생각해봐야 한다.

P.181 핵심부동산이란 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는대상, 장기적으로 봤을 때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기가 닥쳐도 크게 가격이 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 말한다.

→ 핵심부동산은 장기간 보유할 수록 전세가격 상승으로 인한 수익금이 발생하게 되는 곳이다.

P. 182 핵심부동산을 사기 어려운 이유 1. 핵심이 무엇인지 모른다 2. 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의것을 산다 3. 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다 4. 결국 대중을 따른다

→ 핵심부동산을 사기 위해 이런 방해요소들을 하나하나 제거해가자.

P. 194 돈은 결코 이런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어주는 것이다. 공부는 그 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것이다.

→ 시장이 벌어주는 것이다. 그런 시장을 알아차리도록 열심히 공부하자

P. 195 부동산 가격은 왜 오르는가? 두가지다. 하나는, 그 부동산을 ‘소유’하고 싶어 하는 사람이 많아서다. 또 하나는, ‘이용 가치’가 있어서다. 소유하고 싶은 사람이 많을 때 가격이 오르는 건 당연한 것이고, 부동산을 소유하고 싶진 않아도 이를 이용하려는 사람이 많을 때도 가격이 오른다.

→ 부동산은 소유하고 싶은 곳, 이용 가치가 있는 곳의 가격이 오르게 된다.

P.198 부동산의 이러한 적절한 가치는 시장에서 쉽게 판단되지 않는다. 이 때 시장에서 부동산의 적정가치를 판단하는 중요한 바로미터는 ‘전세가율’이다.

→ 전세가율은 주택의 저평가 여부를 알려주는 중요한 지표 중하나이다.

P. 204 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 5가지 핵심 키워드 1. 신축 -재건축에 반드시 관심 가지기. 투자 가치 있는 물건 고르려면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려하기 2. 역세권 3. 소형 -향후 10년간 세계 경제가 좋을 가능성이 적으므로 4. 강남권 -강남과의 연계성 중요. 강남의 확장 5. 임대료

→ 향후 20년을 좌우할 트렌드를 생각해보자. 역세권 소형 강남권의 아파트를 투자할 수 있다면 해보자. 

4장 투자 고수의 정석

P.219 부동산 투자계에서 고수란 어떤 이들일까? 한마디로 ‘먹고 들어가는 투자’를 하는 사람이다. 투자 세계에서 고수가 되는 길은 다음 두 가지를 해야 한다. 1. 시간을 기다려야 한다. 2. 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다. 

→ 투자세계에서 고수가 되려면 안전마진을 확보하고 들어가는 투자를 할 수 있는 투자자가 되는 것이다.

P. 220 투자 분야에서 고수가 되는 방법은 이와 다르다. 물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 것이 있다. 바로, ‘인내하는 것’이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하고, 어떤 투자 대상 물건이 100% 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하며, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 난다 해도 차분히 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.

→ 투자 시장에서는 조급하면 안된다. 인내하는 것이 무엇보다 중요하다.

P. 222 중요한 것은 차이가 아니라, 부동산 시장 전체가 활황으로 진입하느냐 하지 않느냐이다. 전설적인 투자자들은 모두 이때를 이용해서 큰 부를 일궈냈다. 많은 사람이 관심을 갖는 건 전설적인 투자자들의 ‘투자법’이다. 하지만 투자법보다 더 중요한 것은 ‘때’다. 고수가 되고 싶다면 바로 때를 기다려야 하고, 이 때가 도래했다면 절대 놓쳐선 안 된다. 때를 잡으려면 우선 시장의 움직임을 주의 깊게 살피고 있어야 하는데, 이게 하루 이틀로 끝나는 게 아니라 몇 년을 두고 변화를 거듭하기에 오랜 기간 지속적으로 관심을 가질 필요가 있다. 투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다. 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라. 

→ 인내심을 갖추고 투자할 수 있는 때를 기다려야 한다. 투자할 수 있는 때를 알 수 있도록 공부도 꾸준히 해나가야한다.

P. 225 <투자의 때를 알려주는 신호들> 1. 부동산 불황기가 3년 이상 지났다 2. 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다 3. 분양 물량이 역대 최저가 된다 4. 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다 5. 전세가율이 사상 최고치에 근접한다 6. 폐업하는 중개소가 속출한다 7. 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다

→ 투자의 때를 알려주는 시기들을 잘 파악하고 꾸준히 체크하고 확인해나가자.

P.231 당장의 매매가 상승보다는 그 부동산이 평생 돈을 열매 맺는 나무가 될 것이냐 아니냐가 더 중요하기 때문이다. 투자 원금 회수 기간은 빠를 수록 좋다. 평생 걸쳐 내게 돈이라는 열매를 가져다주려면, 반드시 이 나무가 ‘상징성’이 있어야 한다. 이 부동산이 꾸준히 전세 보증금 상승이 일어날 가능성이 있는 물건인지 살펴야 한다. 

→ 당장 매매가 상승보다 전세가 상승으로 꾸준히 현금흐름을 만들어주는 것이 좋다.

P. 244 나는 ‘부동산 투자의 정석’이 말그대로 정석답게 세월이 지나도 그 빛을 발한다는 것에 감사한 한편 놀라기도 했다. 다만 모든 것이 하나도 변하지 않은 건 아니다. 과거 10년 정도와 비교하면, 부동산 시장을 흔들고 있는 매우 큰 변화가 하나 있다. ‘정보의 대중화’다. 

→ 정보의 대중화가 불러올 변수도 있을 것으로 생각이된다. 물론 관심있는 사람들이나 유튜브 찾아 듣고 하지만 정보가 너무 많아져서 좋은 정보를 골라내는 능력도 필요하다.

P. 246 <정보의 대중화가 불러온 변화> 1. ‘눈먼 물건’이 사라졌다. 2. 투자가 대중화되었다. 3. 저평가 투자 자산 찾기가 힘들어졌다. 4. 장기불황이 사라질 가능성이 생겼다. 

→ 불황이 올 수도 있고 정보의 대중화로 오지 않을 수도 있으므로 모든 것을 염두에 두고 투자에 임하는 것이 투자자의 올바른 자세이다.

P. 254 개인은 똑똑해졌고 정부는 부동산 가격이 오랫동안 하락하길 원하지 않는다. 또한 외부의 충격이나 그 외 외적 요인이 우리나라 부동산 시장에 미치는 영향은 그다지 크지 않는 상황이다. 어떻게 되겠는가? 장기적으로 부동산 가격은 우상향할 가능성이 크다고 봐야 한다.

→ 부동산은 장기 우상향으로 간다고 보는 것이 맞다. 하지만 일본처럼 장기 불황이 올 가능성도 염두에 두는 모든 가능성을 고려하는 올바른 투자자가 되어야 한다.

P.255 이제는 저평가 부동산을 찾는 것을 넘어, 해당 부동산이 장기적인 트렌드가 될 것인지, 얼마나 오랜 기간 성장할 수 있을지, 다소 비싸 보여도 장기적 성장에 비해 오히려 싼 것은 아닌지 등을 따져야 한다. 이를 찾으려는 노력도 하지 않고 최고의 타이밍만 기다리면 정말 크게 성장할 투자 대상을 놓치는 우를 범할 수 있고, 언젠가 한없이 올라간 가격을 보며 ‘그때 샀어야 했는데’라며 후회할 수 있다. 

→ 하염없이 타이밍만 재는 것이 아니라 장기적인 트렌드가 될지 안될지 장기적 성장을 염두에 두고 봐야 한다.

P. 256 어떻게 저평가된 절대 가치의 부동산을 찾을 수 있을까? 조건이 비슷한 다른 지역 또는 대상과의 비교를 통해 판단하는 것이다. 중요한 건 적절한 비교 대상을 고르는 것이다. 그다음 파악해야 하는 건 ‘조건이 비슷한데 저평가가 된 이유’가 무엇인지다. 부동산이 저평가되는 데는 반드시 원인이 있다.

→ 비교 대상을 적절하게 잘 골라서 비교평가를 통해서 저평가 여부를 파악하고 저평가된 부동산을 찾아야 한다.

P. 257 투자자에게 중요한 것은 저평가에서 이제 정상평가로 돌아설 그 시점을 찾아내는 것이다. 이 시점을 찾아낼 수 있는 안목은, 저평가의 주요 원인을 정확하게 파악하는 데서 시작한다. 

→ 투자자에게 중요한 것은 안목을 가질 수 있어야 한다.

P. 261 여전히 똑같은 원칙에 따라 어딘가에서 저평가 대상이 탄생하고, 또 언젠가 그 저평가의 원인이 사라져 정상평가로 돌아서는 시점이 온다. 고수들은 언제나 그런 것들이 있다는 걸 알기에 투자 대상을 찾는 노력을 게을리하지 않는다.

→ 고수들은 언제나 투자 대상을 찾는 노력을 게을리하지 않는다. 투자 대상을 찾기 위한 노력을 게을리하지 않아야 한다.

P.264 무조건 싼 게 중요한 것이 아니라, 좋은 물건이 싸게 나오는 것이 중요하다. 그런 물건을 잡으면 싸게 매입한 만큼이 바로 이익이 되기에 그렇다. 

→ 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 시장조사, 그리고 좋은 물건을 보는 눈, 결단력이 필수적이다.

P. 266 매수자 입장에서 필요한 것은 무엇인가? ‘먹고 들어가는 투자’에 대한 개념을 정확히 이해하고, 상대적으로 우월한 자금력을 활용할 줄 알면서, 1~2년 정도는 기다릴 줄도 아는 자세다.

→ 매수하는 순간 이익이 확정되지만 그 이익을 피부로 느끼려면 1~2년이 지나야 한다. 이는 자금력을 활용하는 테크닉과 함께 인내라는 요건도 필수적이다.

P. 270 투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 즉, 앞으로 얼마나 더 많이 성장할 것인지를 보는 것이고, 그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하느냐가 대단히 중요하다. 

→ 투자는 미래의 성장성을 보는 것이다. 미래의 성장성을 볼 수 있는 안목이 필요하다.

P. 274 본인의 자금 형편에 맞지 않는 A만 바라보며서 한숨만 내쉬는 게 아니라, B 혹은 C처럼 내 자금 형편에 맞는 최상의 것을 사둔 후 오랜 기간 최적의 타이밍을 기다리면서 인내하는 것이라고 할 수 있다.

→ 본인이 투자하지 못하는 대상을 못한다고 포기하는 게 아니라, 자신의 형편과 상황에 맞는 것 중 가장 좋은 것들을 투자하는 것이 투자로는 더 좋은 선택이다.

P. 279 정보의 발달로 대중들의 걱정 수준이 깊어졌지만, 정보가 빠르고 신속하게 전달되는 만큼 경제 주체들의 대응 능력도 더 커졌다는 것이다. 또 전 세계가 더욱 긴밀하게 연결됨으로써 작은 나라의 위기도 즉각 전 세계로 전파되는 상황이 되었지만, 그동안의 위기들을 통해 전세계가 대응 능력을 키웠다는 말이다.

→ 경제적으로 위기가 오더라도 대응 능력이 향상되어서 장기적인 침체로 갈 가능성이 줄어든 점도 있다. 장기적 침체를 예상하고 타이밍만 재기 보다는 다른 상황에서는 어떻게 할지 고민하는 것이 진정한 투자자의 자세이다.

5장 대상별 투자의 정석

P. 283 투자 가치라는 건, 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생긴다. 그렇게 본다면 아파트를 대체할 만큼 투자 가치가 높은 다른 주거 형태가 나오리라 기대하기 힘들다.

→ 아파트는 주거용 부동산으로서 꾸준한 수요가 있는 물건이다. 환금성이 가장 높다.

P. 284 <아파트 투자의 정석> 1. 대단지 아파트 - 환경적으로 쾌적. 매물 많음. 관리비 저렴. 2. 학군 좋은 지역 - 알려지지 않아도 동네 안에서 젤 좋아도 가능 3. 로열동, 로열층을 선택하라 - 로열동, 로열층이 환금성 좋음 4. 면적은 85㎡ 이하가 좋음. - 광범위한 수요 5. 역세권 아파트 - 오를 때 많이 오르고 빠질 때도 덜 빠짐 6. 기반 시설이 잘 갖춰진 곳 7. 성장성이 있는지 - 개발호재, 인구 유입 요인 8. 햇볕 잘드는 비로열동, 비로열층은 관심 가져라 - 저평가일수도

→ 아파트의 입지 분석 요인에서 알고 있는 것도 있지만 몰랐던 것도 있다. 잘 정리해두자.

P. 306 <재건축 투자에 관심 가져야 하는 이유> 1. 새 아파트는 영원한 투자 키워드이다. 2. 분양권 투자에 비해 초과 수익을 얻기 쉽다.

→ 서울이나 수도권의 입지 독점성이 있는 곳들의 경우, 재건축 재개발이외에는 새 아파트가 생길 가능성이 없으므로 관심가지는 것이 좋다.

P.308 <재건축 투자의 정석> 1. 남은 용적률이 많은 물건을 노려라. 2. 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라. 3. 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라. 4. 재건축이 순차적으로 진행될 지역을 주목하라. 5. 무조건 가격이 저점일 때 잡아라.

→ 모든 투자는 저점일 때 사야한다.

P. 335 <분양권 투자의 정석> 1. 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라 2. 프리미엄을 주고서라도 매수하라 3. 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라 4. 핵심 지역의 분양권은 장기 보유하라

→ 저자는 좋은 물건이면 프리미엄을 주고서라도 매수하라고 한다. 프리미엄 때문에 아깝다 여겨서 좋은 물건을 놓치지 말자.

P. 362 <오피스텔 투자의 정석> 1. 전용면적을 보라 2. 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다 3. 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라 4. 30~50㎡의 1.5룸 오피스텔을 공략하라 5. 15년이 지나면 매도를 고려하라

→ 저자는 오피스텔 투자 시 전용면적이 크고 역세권이라면 더 싼 오피스텔을 노리고 1.5룸 오피스텔을 공략하라고 한다. 수도권에 거주하지 않아서 오피스텔이 가지는 위상을 잘 모르겠지만 아파트를 대신할 수 있을지 모르겠다.

P. 381 <단독 주택 투자의 정석> 1. 평지의 주택을 골라라 2. 역세권은 필수 조건이다 3. 단층보다는 다가구주택을 노려라 4. 넓은 도로를 끼고 있는 주택이어야 한다 5. 전철 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면을 활용하라 6. 주변 집들이 새롭게 변모하고 있다면 최대한 늦게 매도하라

→ 단독주택은 다른 용도로 변경해서 팔아먹으려는 의도로 접근하는 투자인데 섣불리 손대다가 잃게 될 수 있으므로 모르겠다면 손대지 말자.

P.393 <상가주택 투자의 정석> 1. 넓은 평지의 사방이 뚫린 곳을 골라라 2. 뜨는 상권의 주변을 노려라 3. 6m이상의 도로를 낀 물건이 좋다 4. 어울리지 않는 용도로 지정된 곳을 주목하라 5. 개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라

→ 상가주택은 평지 사방 뚫린 곳에 뜨는 상권 주변이 좋다. 

P. 405 <상가 투자의 정석> 1. 누가 봐도 좋은 입지의 상가를 골라라 -책으로 공부한 사람이랑 장사를 실제로 하던 사람이랑은 차이가 난다 2. 성장성이 있는 상가여야 한다 3. 임차인이 돈을 벌 수 있는 상가여야 한다 4. 1층 상가만 보라 5. 적당한 가격과 상권의 지속성을 체크하라 6. 분양하는 상가는 쳐다도 보지 말라 7. 금리가 급격히 오르는 때를 노려라

→ 상가 투자는 일반인들이 책보고 접근하기엔 어려운 대상이다. 월세가 나온 다는 점이 아주 매력적이지만 아직은 아파트 투자에 더 집중하자.

적용할 점

• 경제의 발전에 따라서 부동산 가격은 어느 정도 상식전인 선에서 상승하게 된다.
• 부동산 가격적인 측면에서 보자면, 부동산 가격이 너무 많이 내려가면 결국 다시 올라갈 것이고, 부동산 가격이 너무 오르면 결국 다시 내려갈 가능성이 크다고 볼 수 있다. 떨어진 시기에 오히려 투자할만한 대상을 찾기 위해 눈에 불을 켜고 다녀야 한다.
• 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어나갈 것이다.
• 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선이다.
• 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면, 더욱 탄력을 받는다. 최소 버텨야 하는 시간은 4~6년이다.
• 매스컴과 전문가의 전망만 믿고 투자해서는 안된다.
• 투자 자산은 갑자기 불어난다. 투자 자산이 또 다른 투자 자산을 낳기 때문이다. 나도 선순환 구조를 만들기 위해 지금부터 시스템을 쌓아나가자.
• 항상 소액으로만 투자할 수 있는 것도 아니고, 매년 재투자를 할 수 있는 상황이 되리란 보장도 없다. 그러나 소액으로 힘들면 좀 더 자금을 모아서 투자하면 되고, 매년 재투자가 어려우면 몇 년 기다리면 된다.

• 돈은 결코 이런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어주는 것이다. 공부는 그 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것이다.

   

   

   

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