[1호기 경험담] 부산시 투자로 챠밍타임 하다.

17시간 전

안녕하세요~!

투자자로의 시간을 매력적이고 특별하게 보내기 위해 노력하는 챠밍타임 입니다.

벌써 투자를 하고 잔금까지 친지 벌써 한달이 되었습니다.

매우 느리고 엉성한 저 였기에 이제야 1호기 경험담을 작성하여 복기 해 봅니다.

저는 월부 입성은 23년 7월 하게 됩니다.

월부 입성후 가지고 있던 분양권의 매도를 하기 위해 매도시기를 기다리며

2025년에는 지방 광역시 앞마당을 늘리는 것을 목표로 앞마당을 늘렸습니다.

대전 → 울산 → 부산 → 대구

제가 위의 순서로 광역시 앞마당을 늘릴 때만 해도 투자를 이렇게 마음먹고 하게 될 줄은 몰랐답니다.

사람들이 눈이 뒤집 혔을때 수도권 끝짜락, 난 매도.

저에겐 못난이 같은 분양권이 있었습니다. 투자코칭 결과 두가지의 선택권이 있었습니다.

분양권을 오래 가져가는 방법, 그리고 매도하고 지방으로 투자하는 방법.

그리고 고민 끝에 매도를 하기로 결정을 하였습니다.

2025년 6월 대선이 이루어지고 난 뒤 사람의 매수하려는 심리가 올라갔고 예전에 분양권 매도를 위해

내놓았던 부사님에게 계속해서 매도할 생각 있는지 깍아 달라는 전화가 심심치 않게 왔었습니다.

그때 저는 무조건 6월 안에 분양권 매도를 해야겠다 마음을 먹고 매물 내 놓았던 부사님에게 손님오면 적극적으로 진행했으면 좋겠다 말씀드려놓았습니다.

그리고 로얄동 로얄층만 찾던 분이 매수 의사를 밣히셨고, 무사히 손해 보지 않고 매도를 하게 됩니다.

잘한점 : 매도를 결정하고 손해 보지 않고 매도한것.

아쉬운점 : 분양권을 안했더라면…

싸늘한 부산의 부사님들 반응의 상처.

부산을 해운대를 시작으로 앞마당을 늘리면서 매임을 하기위해 전임을 돌렸습니다.

그때 해운대 사장님들의 반응은 대부분이 그 돈으로 왜 부산 투자를 해요? 투자자는 안받아요.

대부분의 반응은 이렇게 싸늘한 반응이 였습니다. 그리고 연락주시겠다는 부사님은 연락도 없으시고, 전화기도 꺼놓으시고, 예약잡은 물건들까지 전부 취소하는 사태까지 벌어지며 다른 구로 이동하면서 전임 매임을 이어나갔습니다.

그리고 마지막으로 진구를 돌고 전날 전전날 예약을 잡기 위해 전임을 돌렸지만 매임은 아무도 잡아주시는 부사님이 안계셨습니다.

애꿋은 기차표를 바라보며 취소할까 고민했지만 현장가서 경험해보자라는 마음을 먹고 부산으로 향했습니다.

부산을 가서 카페에 자리를 잡고 전임을 돌리다보니 운좋게 좋은부사님을 만나 2곳의 매물을 볼 수 있었습니다.

그리고 소중한 부사님들 연락처를 고이 간직하며 거절의사를 전화로 밟히며 또 연락하기로 하며 마무리를 지었습니다.

잘한점 : 상처로 머물지 않고 계속적으로 할 수 있는 일에 집중한 점.

아쉬운점 : 거절의 횟수에 집착하여 전임 횟수를 늘려서 매물을 보지 못한 점.

투자의 자극이 되는 동료를 만남.

mvp 에서도 떨어지고 광클에도 떨어지며 2년 4개월쯤 기초 강의를 듣는 어느날

나와 입성 시기도 비슷한 동료와 1:1로 조모임을 하게 되는 계기로 1호기에 대한 상세한 경험담을 듣게 되었습니다.

10월에 막연하게 투자를 해야지 라고 생각만하고 행동은 그저 앞마당만 늘리고 있는 저 였습니다.

그리고 동료는 저에게 중요한 3가지를 알려주게 됩니다.

확언
전수조사
실투경 칼럼 매일 보기

그래서 그 동료를 만난 이후로 매일 확언을 하고 알려준 전수조사 방법으로 앞마당을 추리기 시작하였습니다.

그리고 매일 아침 실투경을 읽는 것을 목표로 하루를 시작하게 되었습니다.

잘한점 : 기초 강의에서도 1:1 조모임도 마다하지 않고 감사하며 진행한 점.

아쉬운점 : 앞마당만 늘리며 행동을 옮겨야지라고 스스로 인지 하지 못한 점.

3개월 전수조사를 통해 찾은 매물.

지방투자 기초반을 여느때 처럼 들으면서 확언하는 나날들이 쌓이기 시작해

부산의 앞마당 전임이 어느덧 익숙해지고, 나를 도와줄 부사님을 찾자라고 생각하며 전임하던 어느날

투자금이 모자란 2개의 단지를 추리게 됩니다.

어느정도 학군수요가 있는 동네에 나쁘지 않은 8년차 신축이였고 언덕에 있어 아쉽기는 했지만

초등학교가 붙어 있어 사람들이 선호도가 있는 F단지를 보게 됩니다.

그리고 역근처에 후순위 생활권이지만 백화점을 도보이용 가능한 3년차 S단지를 또 보게 됩니다.

F단지와 S단지를 매임시 부사님에게 가격을 깍을수 있는지 여부를 물었지만 깍이고 나서의 금액도 사실은

투자금에 들어오지 않게 되어 아쉽다는 생각이 계속 되었습니다.

F단지는 전세 매물이 3개가 있었기에 더 올려 받을수 없었고, S단지는 전세 매물이 없기에 올려 받기에 충분했지만 환금성이 떨어지기 때문에 아쉬운 마음을 가지며 다음 선호도 되는 구로 지역을 넘어 갔습니다.

그리고 다시 추리게 된 5개의 단지.

잘한점 : 부산의 6개구를 미리 만들어서 옮겨서 바로 투자를 고려해볼수 있던점.

아쉬운점 : F단지의 매물을 더 과감하게 털어보지 못한점.

거인의 어깨를 빌린 확신.

기초 강의만 수강을 하던 와중에 부천 임장 클래스를 듣게 되었습니다.

머릿속에 부산의 투자 생각만 가득한 가운데 임장 클래스에 100% 집중하지 못하였습니다.

그리고 투자에 대한 질문을 하는 시간이 주어지자 여러가지를 질문 하면서 머릿속이 정리가 되지 않아 머뭇거림이 많아졌습니다.

그리고 고민 하는 나의 모습을 보시던 줴레미 튜터님이 제게 말했습니다.

말일까지 투코 한번, 그리고 1주일 이내로 투코 두번 이렇게 진행하고 투자 진행합시다.

근데 왠지 모르게 그때 무조건 투코를 넣어야 겠다는 생각이 무심코 들었습니다.

그리고 X억대 보고 계세요? 라는 질문에 저는 힌트를 얻게 됩니다.

그리고 전수조사에 들어와서 추려 놓았던 5개 단지를 전부 전임을 돌렸습니다.

전임을 돌리면서 매매가와 전세가 확인을 하던 와중에 투자금이 약간 모자라는 단지들이 4개로 추려지기 시작했습니다.

그리고 매임을 하면서 부사님과 얘기하다보니, 매매가 조정이 되고 전세가를 더 올려 받을수 있는 물건이 A단지

B단지, C단지, D단지가 추려졌습니다. 입지요소와 내 투자금에 맞는 곳을 정리해 매코 광클의 첫째날 실패. 두번째날 성공! 어느 후보단지를 우선순위로 두고 투자를 진행해야 할지가 큰 궁금증이 였습니다.

그리고 자유를 향하여 멘토님의 배정을 받아 단지의 우선순위를 확인하게 됩니다.

A단지가 가격이 쌌지만 잔금 일정이 2달도 남지 않은 상황에 잔금 일자가 확정으로 잔금 대비가 안되는 상황 이였습니다.

B단지는 가격이 쌌지만 저층으로 환금성이 떨어져서 고층 매물이 아니면 하기 어려운상태였습니다.

C단지는 저층 가격만 저렴했고, 고층 가격은 투자금이 애매한 상황 이였습니다.

D단지는 급매로 매물이 날라간 상황 이였습니다.

D단지를 제외하고는 저환수원리에 들어오지 않는 매물이 였습니다.

멘토님과의 통화로 1. 입지(가치) 2. 가격 3. 저환수원리 4. 투자금등 상황고려를 우선순위로 매물 털기를 하였습니다.

잘한점 : 여러가지 강의 수강과 매코를 통한 거의의 어깨를 빌려 투자 확신을 갖기 위해 노력한 점.

아쉬운점 : 평소에 질문을 많이 하는 버릇을 들이지 못해 임클가서 뾰족한 질문들을 하지 못한 점.

그리고 투자.

C와 D가 더 좋은 입지에 있다는 것을 알았지만, 매코를 받은 주간에 C는 비싼매물만 남은 상황이고 D는 전세매물이 3개에서 8개로 늘어난 상황 이였습니다.

그래서 A와 B를 매물을 예약해두고 매매 특약에 대한 부분을 메모장에 넣고 이번엔 결정하고 와야겠다는 마음으로 다시 부산으로 향했습니다.

A단지는 공실이였고 주인이 다른집으로 입주를 해야해서 먼저 이사를 한 상황 이였습니다. 집을 보는 순간 가계약을 진행해야겠다 마음을 먹었고, 수리할 부분들을 꼼꼼이 확인하고 메모하여 부사님께 가격조정 요청을 하였습니다.

가격조정이 가능할꺼 같다고 답변주셔서 그럼 특약정리 해서 보내겠다고 말씀드리고 다시한번 저환수 원리에 부합하는지 그리고 특약사항들을 정리해서 문자로 보내놓고 답변을 기다리게 되었습니다.

다음 예야을 가는게 맞을까 고민도 잠깜 하였지만, 실투경에서 날아갔을때 아쉽지 않게 후보 매물을 많이 만들어 두어야 한다는 말이 기억이 남아 B단지를 보게 됩니다.

근데 B단지도 고층에 전세 가격이 조정이 되어서 크게 싸진 않지만 투자금을 맞추려면 가격 협상이 필요했습니다.

그래서 계약금 조정 요청을 드렸고 매도인분께서 남편과 상의가 필요하고 다음날 연락 주시겠다 하셨습니다.

그리고 아쉬운 마음이 있던 C단지로 향해서 워크인을 하는 도중에 저렴한 매물을 만났지만 세입자가 연장계약 할 예정이라 투자금이 아무래도 아쉬운 상황 이였습니다.

그리고 카페로 자리잡고 들어가 나의 후보 매물과 상황에 대해 우선순위를 생각하며 만약 내가 전세금를 못빼게 되면 얼마까지 깍아서 잔금대비를 생각해 보았습니다.

그리고 특약에 대해서 승인해주었다는 문자를 받고 바로 가계약금을 보냈습니다.

잘한점 : 특약정리를 미리 해둔점. 그리고 아쉬운 상황을 만들지 않기 위해 워크인까지 진행한 점.

아쉬운점 : 조정 요청금액을 과감하게 부르지 못한점.

그후, 2주만에 인테리어와 잔금

그리고 본계약 당일 부사 님이 가격 협상에 대해 번복을 하셨고, 머릿속에 떠오른 특약 사항의 거래 금액.

다행이도 특약에 기재된 대로 진행하게 되었고 잔금 일정에 대해 협의를 진행하는데 3개월 내에 잔금 일정을 얘기하셨지만 잔금 대비가 되지 않았기 때문에 일정의 말미를 더 달라고 요청해서 명절 전으로 무사히 잔금 일정을 협의하여 본계약을 무사히 마칠수 있었습니다.

본계약을 하고 나흘째 되는 날 부사님이 도배랑 부엌의 장 시트지를 해주면 입주하겠다는 세입자가 있다면서 계약을 진행하자고 하셨습니다. 그래서 가격을 알아보지 않은 상황이라 지금 답을 드릴수 없다고 말씀 드리니, 계속 어떻게 지금 답을 줄 수 없냐라며 당장 답을 달라고 보채셨지만 지금 회사에 있으니 다시 연락 드리겠다고 단호하게 말씀 드렸습니다.

그리고는 도배와 시트지에 대한 가격을 알아보았습니다.

인테리어를 안하고 세입자를 받는다면 너무나 좋을거라 생각했지만 이미 처음 집을 보았을때 도배는 해야겠지 라고 생각 했던 부분이라 가격을 숨고에 빠르게 알아본 뒤 다음날 바로 답변을 드렸지만 전세 입자의 신용도 문제로 대출이 나오지 않아 무산이 되었습니다.

(세입자분이 돈이 모자르셔서 80% 나오는 대출을 알아보셨고, 계약금도 5%만 줘도 되는지 여부도 물어보셔서 세입자분은 감사한존재 라는 걸 인지 했기에 전부 오케이 한 상황 이였습니다.)

그리고 전세입자 가계약이 무산되는 전화를 주시면서 부사님이 다른 세입자에 대해 브리핑 주시면서 2주 뒤에 입주를 원하는데 인테리어가 가능한 지를 물어보셨고, 너무 급하게 하는 것 같다며 저는 천천히 전세를 빼고 싶다고 말씀드렸지만 서두르시며 또 답을 달라고 하셨습니다.

(부사님은 매수 협상도 급하게 잘해주셨지만, 전세입자 협상도 급하게 하시는편이셨습니다.)

그때 부사님과 제가 서로 기분이 상하는 것을 느꼈지만 달라지는 건 없기에 생각해보고 다음날 연락 드린다고 하였습니다.

그리고 저녁내내 도배와 시트지 가능한 업자를 찾기 위해 노력했고, 미리 인테리어를 해서 좋은점과 안좋은점을 확인하여 결론은 공실일 때 미리 해놓는 인테리어는 나중에 매도시에 이점으로 가져갈 수 있다는 걸 알게 되어 더 적극적으로 섭외하여 날짜를 다 받아놓고 가계약금을 걸어두었습니다.

그리고 다음날 연락드려서 계약 가능하다고 말씀 드리고 특약사항에 대해 보내드리고 승인하신다고 하면 가계약금 입금 진행해 달라고 하였습니다. 근데 가계약금은 제가 아닌 매도인에게 입금이 진행이 되었고, 그럼 승계에 대한 특약이 빠진걸 알게 되어서 부사님께 특약사항에 승계 문구 전부 반영해주셔야 한다고 미리 말씀 드렸습니다.

그리고 제가 없는 전세계약이 이루어졌습니다.

매도인과 전세입자가 먼저 진행하게 되었고 승계에 대한 문구, 그리고 전세에 대한 기간 협상, 그리고 최종적으로 전체 특약사항 체크까지 매도인가 전세입자를 기다리게 하는 상황에서 특약사항에 오류가 맞는지 잘못되는 부분은 없는지 물어보면서 진행하였습니다. 하지만 승계에 대한 문구가 들어가지 않아서 부사님께 수정요청 드렸으나 잔금때 계약서 다시 작성할 꺼라고 그때 넣어주시겠다고 약속하셨습니다.

법무사님이 미리 도착해 계시고 서류는 이미 챙긴 상태셨고, 전세계약만 마무리 하면 된다고 하셔서 법무사님은 먼저 보내드렸습니다.

그리고 전세계약 마무리 하면서 작은방에 결로에 대한 부분이 있다고 얘기하셔서 없었던 부분인데 같이 확인해보자고 해서 함께 올라가서 확인했지만 심하지 않은부분이라 문제 생기면 연락달라고 하고 마무리 하였습니다.

사실 이부분말고도 전등도 나갔으니 교체해달라 빨래 자동기기도 고장났으니 확인해달라 라고 하셨던 부분도 함께 확인해서 건조대 고장이 아님을 확인하고 LED등 교체는 바꾸고 청구 해달라고 말씀드렸습니다.

그래도 꾸준히 강의 들으면서 작게나마 알았던 부분들이 떠올라서 다행이라고 생각했습니다.

그리고 서울로 도착해서 이사날 마루바닥찍힘 사진들 전달 받아서 기분이 좋지 않았으나, 현금세입자는 고마운 존재라고 다시 상기시키고 이사 마무리 잘하시라고 말씀 드렸습니다.

잘한점 : 특약사항 다시 검토하고 진행 한점. 최대한 감정적이지 않고 이성적이게 행동하려고 한점.

아쉬운점 : 집 볼때 큰 수리 부분만 체크하고 구석의 도배할 심각한 곳은 직접 체크 못한 점. 미리 전세입자 매도인에게 검토하는데 시간이 걸리는부분에 대해서 양해 구해달라고 부사님께 미리 부탁 못드린점. 법무사님이 가져가는 서류등을 잘 알지 못해서 그부분 직접 체크를 하지 못한점. 그리고 빨리 세입자 구하는걸 늦추려고 했던점.

*번외로, 법무사 비용은 부동산 사장님 소개시켜준 분이 60만원 불렀으나 법무통에 이미 30만원인것을 확인하였기에 너무 비싸서 진행하기 어려울꺼 같다고 말씀드리니, 얼마까지 해주면 되냐고 얘기하셔서 용기 있지 못한 35만원 금액을 말씀드리고 마무리 하게 되었습니다. 다음에는 이부분도 잘 챙겨보아야겠다 생각했습니다.

그리고 법무사 비용외 세금은 무이자 할부가 되는 카드가 되는 카드를 빠르게 알아봐서 온라인으로 발행가능한지 확인하고 0.8% 수수료를 부담하고 무이자로 청구 연락와서 직접 위택스 사이트에서 핸드폰으로 결제 진행함. 그래서 오히려 등기를 빠르게 처리할수 있게 된거 같아 다행이라 생각했습니다.

주저리주저리 긴글 읽어주셔서 감사합니다!