[에펠파파] 안양 동안구 10평대 1호기 투자기 - 확신이 없어 1년을 망설였던 못난 복기글

안녕하세요.

에펠파파입니다.

"성장하려면 꼭 복기를 해야 한다"는 열반중급반 수수진 조장님의 강권에 힘입어, 

1년 전 그 떨리던 기록을 꺼내 봅니다.

1. 월부 입성 계기

‘돈은 일만 악의 뿌리다.’ 경제관념을 뿌리깊게 새긴 저는 부동산 투자=투기라 생각했었어요.

그런 제가 

23년 최고의 동반자인 아내를 만나 투자공부에 눈을 뜨고 

24년 초 유튜브를 통해 너나위님을 만나 대한민국 노후대비 비율이 50%라는 충격적인 이야기를 듣고 

이대로는 그저그렇지도 못한 인생을 살게 될 수도 있겠다 싶어 투자 공부를 시작하게 되었어요.

첫 강의는 내집마련 기초반!

신혼집 내집마련을 목표로 시작했지만 강의를 들으며 보니 

노후대비를 하려면,

비전보드 속 경제적 자유를 이루고 싶다면

내집마련보다는 월급쟁이 투자자의 길을 가는 방법 밖에는 선택지가 없었습니다.

그래서 실전준비반을 통해 앞마당을 만들기 시작했습니다.

2. 투자 대상 및 시장 상황 (24년 초)

당시 수도권은 전고점 대비 20% 이상 하락한 매물들이 보였고, 튜터님들은 "지금이 기회다"라고 외치시던 때였습니다. 저는 서울 4급지와 수도권(용인, 안양)을 중심으로 앞마당을 늘려갔지만, 종잣돈의 한계로 20평대 대단지는 제 눈에 보이지 않았습니다.

(지금이라면 만들어봤을테지만 그땐.. 거기까지밖에 안보였어요. 그때만해도 매임까지 가보지도 않고 단임과 시세따기까지만으로 투자단지들을 추리는 걸로 마무리지었거든요. 그러니 안보일 수밖에요.)

3. '저환수원리'에 대입해본 1호기

• 저평가: 전고점 대비 25% 이상 하락 확인.
• 환금성: 비록 10평대지만 입지 좋은 대단지(안양 동안구).
• 수익률: 전고점까지만 가더라도 100% 수익 가능
• 원금보전: 공급 부족 상황과 전세가 상승 추세 확인.
  • 당시의 패착: 매물임장 없이 네이버 호가만으로 투자단지를 선정했던 점. 지금 생각하면 정말 아찔한 '방구석 투자자'의 모습이었습니다.

4.투자할 결심

그런데 아무리 봐도 서울 4급지에서는 내 투자금으로 매물이 안보인다고요!!!

도대체 매물은 어디있는거죠??

“나한테만 안보여~” 라는 투정을 부리던 차 

청약까지 눈을 돌려 아내가 자모님의 청약 오프라인 특강을 듣는 기회를 얻었고

강의말미 질문를 이용해 이때다 싶어 평촌도 투자해도 되냐 물었고 좋은 때다 투자를 꼭 하라고! 답변을 듣곤 확신을 얻었습니다.

우리 부부는 의기투합했죠. 하자! 해보자!

의욕은 가득했어요. 더 늦을수록 아쉬움만 남을거라고 생각했고

첫 시도가 완벽할 순 없다고 무릎에만 사도 성공이다. 라는 마인드였죠.

그리곤 안양동안구 매물도 추가해서 리스트를 만들었습니다.

5. 매물 선정

나름대로 열심히 매물을 추렸습니다.

투자금을 우선순위에 놓고 물건을 추렸어요.

앞마당으로 가지고 있는 곳, 또 몇몇 알고 있던 단지 중에서 괜찮아보이는 곳을 추렸습니다.

이게 뭔가 싶으시죠?

여러분은 지금 매임없이 네이버 호가 기준으로 매물을 추린 모습을 보고 계십니다.. 

지역과 매물 가격만 놓고 평가했던.. 

가장 먼저 보이는 지역이 영등포인 걸 보면 앞마당이 아닌 곳도 들어가있죠..

맞습니다 선호생활권이 아닌 곳도 있어요.. 원칙대로가 아닌 개인적인 선호가 들어간거죠.

6. 매물임장: 발로 뛰며 만난 현장의 온도

"칼을 뽑았으면 무라도 썰어야 한다!"는 마음으로 아내와 함께 안양 동안구 평북 지역을 샅샅이 뒤졌습니다.

• 1번 부동산: 사장님은 참 좋으셨지만, 투자 이야기보다 결혼 생활 조언을 더 많이 해주셨습니다.😂 
  보여주신 매물들은 투자금이 예산을 초과하거나, 비선호동에 수리 상태가 불량해 선뜻 손이 가지 않았습니다.
• 2번 부동산: 주말에도 계약이 줄을 잇고 전화기가 불이 나더군요. 사장님의 포스부터 달랐습니다.
  • 싱크대 구조가 이상한 집, 입지는 좋지만 샷시까지 싹 갈아야 하는 집 등을 고민하던 찰나...
  • "오늘 계약할 거면 보여주겠다"는 사장님의 한마디에 홀린 듯 마지막 집을 보러 갔습니다. 1천만 원 네고된 주인 올수리 매물! 리바트 가구에 식세기까지 두고 간다는 깔끔한 상태를 보니 '아, 이거다. 바로 전세 맞출 수 있겠다'는 확신이 들었습니다.

7. 계약과 잔금: 순탄치 않았던 1호기의 무게

덜컥 계약금을 넣었지만, 그때부터가 진짜 시작이었습니다.

• 중도금의 실수: 자본금의 절반이나 되는 돈을 중도금으로 덜컥 내줬습니다. 협상 카드로 쓸 수 있다는 걸 그때는 몰랐죠. 사장님의 기세에 눌려 시키는 대로 했던 제 모습이 복기하며 가장 아쉬운 부분입니다.
• 근저당의 늪: 집 상태가 좋아 전세가 금방 나갈 줄 알았는데, 매물가액의 절반이나 잡힌 근저당이 문제였습니다. 전세 대출이 안 나오니 세입자들이 줄줄이 포기하더군요. 2달 간 전세가 안 나가서 매일 밤 꿈속에서 전세 계약서를 쓰는 고통의 시간을 보냈습니다.
• 매도인의 비협조: 집이 안 나가자 매도인마저 "언제까지 보여줘야 하냐"며 문을 걸어 잠그기 시작했습니다. 다행히 특약에 적어둔 '세입자 방문 협조' 조항 덕분에 당당하게 권리를 주장하며 고비를 넘길 수 있었습니다.

하지만 돌이켜보면 이 과정은 제게 가장 큰 공부가 된 시간이기도 합니다.

8. 세입자와의 협상: "진심은 통한다" 호두과자 한 봉지의 기적

어렵게 구한 세입자분이었지만, 마지막까지 넘어야 할 산이 높았습니다. 매도인은 3월에 나가야 하고, 세입자분은 4월에야 들어올 수 있는 상황이라 한 달이라는 공백이 생긴 것이죠. 세입자분은 자금 여력은 있었지만, 한 달 동안 전입신고를 하지 못하는 상황을 매우 불안해하셨습니다.

결국 세입자분은 본인의 보증금을 지키기 위해 ‘전세권 설정’을 요구하셨습니다. 문제는 여기서 발생했습니다. 전세권 설정에 드는 법무 비용 약 100만 원을 저희와 ‘반반 부담’하자고 제안하신 겁니다.

안 그래도 투자금이 빠듯한 상황에서 예상치 못한 수십만 원의 추가 지출은 제 가슴을 철렁하게 만들었습니다. 부사님께서는 “요즘 세입자 구하기가 너무 어려우니 그냥 들어주자”고 저를 설득하셨고, 저 역시 절망적인 마음으로 수락해야 하나 고민이 깊었습니다.

하지만 이대로 포기하기엔 너무 아쉬웠습니다. 돈도 돈이지만, 우리 가족의 소중한 1호기를 시작부터 끌려가듯 마무리하고 싶지 않았습니다. 그래서 아내와 머리를 맞대고 고민한 끝에 ‘직접 만나 뵙고 진심을 전해보자’고 결정했습니다.

그 길로 아내와 함께 따끈따끈한 호두과자 한 봉지를 사 들고 세입자분을 찾아갔습니다. "저희도 어렵게 시작하는 첫 투자라 한 푼이 간절합니다. 집 상태 보셨다시피 정말 애정을 갖고 관리할 집이니, 저희 믿고 조금만 양해해주시면 안 될까요?"

세입자분께 저희의 상황을 솔직하게 말씀드리고, 관리비 지원 등 저희가 해드릴 수 있는 최선의 성의를 약속드렸습니다. 세입자분은 "고민해보겠다"며 확답 없이 돌아가셨고, 저희는 일주일 동안 연락만 기다리며 애간장을 태웠습니다.

그리고 일주일 뒤, 기적 같은 연락이 왔습니다. "사장님 내외분 인상이 너무 좋으시고 진심이 느껴져서, 전세권 설정 없이 그냥 믿고 기다릴게요."

단순히 돈 몇십만 원을 아낀 것을 넘어, 사람과 사람 사이의 신뢰로 문제를 해결했다는 성취감은 그 어떤 수익률보다 값진 경험이었습니다. 1호기 투자의 마지막 퍼즐이 비로소 맞춰지는 순간이었습니다.

9. 잔금: 기에 눌려 놓쳐버린 협상의 카드

드디어 잔금일, 설렘보다 긴장감이 앞섰습니다. 

하지만 돌이켜보면 이 과정은 제게 가장 큰 공부가 된 시간이기도 합니다.

• 초보 투자자의 어려움: 부동산 사장님은 1천만 원이나 깎아줬다며 생색을 내셨고, 저는 그 기세에 완전히 눌려 있었습니다. 그러다 보니 매도자의 요구사항을 협상으로 사용할 생각도 못했어요. 특히 중도금이 아쉽더라고요. 미리 준비해가지 않았다보니 우물쭈물하다 자본금의 절반이라는 큰 액수를 중도금으로 덜컥 내주기로 한 것이죠.
• 협상 카드를 스스로 버린 실수: 나중에야 깨달았습니다. 매도인은 이미 이사 갈 집이 정해져 있어 잔금 날짜가 급한 상황이었고, 저는 그 점을 이용해 중도금을 낮추거나 잔금 일정을 더 유리하게 조율할 수 있는 '갑'의 위치에 있었습니다. 하지만 부사님이 시키는 대로, 매도인이 원하는 대로 모든 조건을 맞춰주었습니다. 제 소중한 종잣돈을 지킬 협상 카드를 제 손으로 던져버린 셈이었죠.
• 계약 직후의 막막함: 도장을 찍고 문을 나설 때는 1호기를 가졌다는 뿌듯함이 컸지만, 집에 돌아와 차분히 복기해 보니 '아차' 싶었습니다. "내가 너무 서둘렀나? 중도금을 그렇게 많이 넣어도 괜찮은 걸까?" 하는 불안함이 밀려왔습니다. 계약서 가이드대로 작성은 했지만, 그 안에 담긴 '협상의 힘'은 전혀 발휘하지 못한 채 끌려갔던 계약이었습니다.
• 교훈: 사장님이 아무리 친절하고 능력 있어 보여도, 결국 계약의 주체는 나 자신이라는 것을 뼈저리게 느꼈습니다. 1호기 계약서는 제게 '기록' 이상의 의미입니다. 다음 2호기 때는 상대의 상황을 먼저 파악하고, 내 돈의 무게만큼 당당하게 목소리를 내겠노라 다짐하게 된 계기가 되었습니다.

얼마나 다행인지. 이제야 끝났어요.

전세까지.. 휴..

물론 계약일까지 가봐야 아는거고 끝까지 마음을 놓을 수는 없었지만 

어쨋든 세입자를 구했다는 안도감이 너무나 컸어요..

근저당있는 물건은 조심하라는 이유가 다 있었네요..

✅ 잘한 점

1. 실행력: 목표한 기한 내에 1호기를 달성한 것.
2. 진심의 힘: 세입자를 직접 만나 협상하고 마음을 돌린 것.
3. 레버리지 활용: 두려움을 이기고 투자의 길에 들어선 것.
4. 전세매물을 체크하여 적정전세가를 세팅한것.
5. 계약서 가이드를 적용하여 작성한 것 

❌ 개선할 점

1. 임장의 양: 20개 미만 매임은 운에 맡기는 투자다. 다음엔 90개 이상 전수 조사한다.
2. 협상의 기술: 매도인의 급박한 사정을 알았다면 더 과감하게 네고했을 것.
3. 매물 코칭: 내 시야에 갇히지 말고 앞서간 분들에게 질문하기. 비용 아까워할 게 아니다.
4. 조급하게 결정하지 않기: 당장 결정하지 않았어도 시간을 줄 매물이었다.
5. 근저당 물건 확실히 알아보기

‼️2호기 투자를 위한 확언‼️

• 가장 좋은 매물을 소유한다는 마인드로 물건을 찾는다. 적당히 나 자신과 타협하지 않겠다.
• 네이버부동산 매물로 나와있는 매물만이 다라고 생각하지 않고 투자하려고 하는 단지의 모든 매물을 다 보아 최선의 매물을 만들 것이다.

• 매물과 매도자의 상황 등을 꼼꼼히 살펴서 협상의 여지를 만들 것이다.

   

“나는 오늘도 어제보다 더 성장한 투자자이며, 반드시 경제적 자유를 향한 길을 완주할 것이다.”

전 월부가 아니라면 오늘도 미래를 걱정만 하는 그냥 월급쟁이였을거에요.

1호기를 하기까지 도움을 주신 분들께 정말 감사의 말씀을 드립니다.

처음 발을 들이게 진심을 꾹꾹 담아 말씀해주시던 너나위님

유튜브를 눈물로 물들이며 힘을 주셨던 코크드림님

한 마디 한 마디 강하게 이끌어주셨던 자음과모음님

부드럽고 정확하게 한말씀한말씀 전해주시던 주우이님

제게 커다란 꿈을 선물해주신 너바나님

그리고 한 스텝 한 스텝 함께 성장해왔던 조장님들과 춥고 더운날 언덕을 함께 누비던 투자 동지들, 

이 글을 읽어주시는 투자 동료분들 

마지막으로 가장 사랑하는 아내에게 

정말정말 감사합니다.