[특약] 현 세입자 계속 거주 조건으로 부동산 매수 시, 특약사항

안녕하세요 눈덩이쥬님~! 임차인분이 전세 만기가 되셨는데, 눈덩이님이 매수를 하시면서 계속해서 살고 싶으신 상황이신거죠~? 0. 계약갱신청구권 사용 여부 확인 우선 갱신권 사용유무에 대한 내용은 말씀을 안해주시긴 했지만, 아마도 갱신권을 쓰셨기에 전세 만기라고 표현해주신 거라 생각합니다. 그렇다면, 신규 임대차 계약이 필요하겠습니다. 1. 전세 대출 필요 1-1. 전세 대출이 필요한 경우라면, 눈덩이님이 생각하신대로 현 매도인과 먼저 전세 신규 계약을 하고 최소 3개월 이상 텀을 두고 세낀 물건 형태로 (매매가-전세가)를 잔금으로 하여 명의를 가져오는 방식으로 매수하면 될 것 같습니다. (양파링 멘토님 강의에서는 전세 대출을 먼저 일으킨 후에 집주인 명의 변경을 후행으로 할 경우 대출 실행 취소에 대한 여부가 크게 문제 없을거라 하셨긴 합니다.) 1-2. 반대로 눈덩이님께서 잔금이 가능하다면, 전세 보증금을 돌려주고 명의를 먼저 가져온 뒤. 그로부터 약 3개월 후 눈덩이님과 세입자 간 신규 임대차 계약을 하면서 전세 대출을 일으키면 될 것 같습니다. 2. 현금 전세 다만, 현금으로 전세보증금이 전부 감당되시는 상황이라면 '매수 잔금일=전세 계약일' 동일 날짜로 하여 매수와 동시에 전세계약까지 진행하면 가장 깔끔할 것 같습니다. 3. 특약 관련 1-1.의 케이스라면 세입자가 먼저 임대차 계약을 새로이 하고, 명의 변경을 하는 것이기 때문에 변심의 여지가 크진 않아보입니다. 다만, 1-2.의 케이스라면 잔금을 하고난 이후에 갑자기 세입자가 변심할 경우 공실이 되는 리스크가 있을 것 같습니다. 현재 해당 매물 주변에 공급이 있어 전세 맞추기가 쉽지 않은 상황이라면, 현재 세입자가 신규 임대차 계약을 하는 조건으로 매수한다는 것을 기재해도 좋을 것 같습니다. 다만, 이러한 특약사항으로 세입자가 변심하는 경우가 생기지 않도록 법적으로 강제할 수 있는지에 대해서는 의문입니다. 아마 큰 효력은 없을 것 같아요. 저라면 세입자의 상황을 더 면밀히 파악해보고, 정말 이 집에서 더 살 수 밖에 없는 상황이신지를 객관적으로 판단해보는 것이 리스크를 줄이는 데 더 도움이 될 듯 합니다. 좋은 질문 주셔서 감사합니다! 덕분에 저도 여러가지로 생각해봤네요~ 기분 좋은 하루 되세요~!

안녕하세요 눈덩이쥬님 현 임차인분께서 보증금을 시세대로 맞춰주신다는 가정으로 말씀드려보겠습니다 1) 지역이 어디신지는 잘 모르겠으나 현재 은행 규제가 여전히 남아있는 부분이라 매도인과 계약 후 승계하는 방법도 나쁘지 않아보입니다. 다만 전세대출 실행 이후 명의가 바뀌었는지 확인하는 기간이 은행마다, 지점마다 다르다 보니 임차인 분을 통해 대출에 문제가 없는지 은행을 통해 확인해달라고 하시면 좋을 것 같습니다. 이렇게 진행한다면 임차인분의 변심 리스크는 없게 되겠네요 2) 현금임차인이라면 잔금일과 동시 진행하셔도 상관없습니다 3) 임차인의 변심 부분은 더 살겠다고 했다가 도중에 나갈래요 하는 부분을 말씀하시는걸까요? 가장 좋은 방법 전세 승계일 것 같습니다. 모든 투자는 리스크가 있더라구요. 잔금이 가능하시다면 너무 걱정하지 않으셔도 될것 같습니다 잘 해결되시길 바랄게요