정말 행운으로
지방투자 실전반 26기에 이어 27기 1기 오프강의도 연달아 듣게 되었습니다 럭키 ♥
저번 기수때와 달리 마음가짐이 달라서 그런지 강의 역시 좀 더 머리에 쏙쏙 들어 왔던것 같습니다
(몇번을 망설이다가 결국 애기를 못드렸지만 , 저번 지투실 임장지에서 이번주에 2호기 가계약을 했습니다 ㅎㅎㅎ
멘토님께 감사인사를 드리고 싶었는데 , 기회만보다가 결국 못나누고 나와서 ..
아쉽지만 후에 후기로 감사인사 드리겠습니다 )
이번 강의도 " 하락장 지방 투자에서 10억버는방법 " 으로 강의 해주셧는데요
저번과 같은 "하락장" 이라는 단어가 언제 떨어질지 , 잘모르겠지만 떨어질거라고 말씀을 해ㅔ주셔서
지방도 항상 기다려주지는 않겠구나 , 생각이 들었습니다.
이번 키워드는 " 전세가율" 로
현재 지방 분위기를 읽어주셨는데요 . 지난 기수 키워드와 다른 움직임이 좀더 있는 키워드 그리고 투자가 가능하게 만드는
두근거리는 단어 로 느껴졋습니다
현재 시장 흐름을 전세 갯수와 가격 흐름으로 같이 나타내 주셨느데요
각 지역의 분위기에 따라 똑같이 전세가 없어도 전세가 상승 하는곳도 가격이 움직이지 않은체 거래가 없는곳 ..반응이 다양했습니다 . 여러가지 영향이 있을테지만 , 전세가 부족해도 오르는 않는 시장 도 있음을 알 수 있었습니다.
공급이 정말 중요하다는것 . 그리고 공급에 대하는 실제 거주민 심리도 잘알아야 겠다고 생각이 들었습니다.
지방투자를 해야하는이유 !
-가격히 싸다 ( 지역별로 분석해주셧는데 절대적 저평가가 많았습니다 ! )
-투자금이 적게든다 ! (전세가가 빠르게 올라오는지역도 있고 전세가율이 70%이상이 됨 )
-리스크가 적다! ( 매매가가 낮으면서 전세가도 10년전 가격에 있는데 역전세가 될까 ? )
그리고 광역시와 중소도시 별로 현재 시장 흐름을 함께 읽어주셨느데요
스스로 알아볼수 있게 어떤식의 흐름으로 봐야하는지 선호신축, 선호구축 , 중간신축 , 후순위 단지 가격 변화로 방법을 알려주셔서
이해하기가 수월하였습니다
똑같이 상승하는 지역이더라도 선호 구축과 중간 신축 어떤것이 먼저 오르냐에 따라 그지역의 수요를 판단할수 있음도 새로웠습니다 (전에도 말씀해주셧는데 ... 놓친건 아닌지 .. 살짝걱정이 )
입주장이 정리된 부산과 과 아직 입주장이 정리가 덜된 대구의 인데도 선호 단지들이 이미 전고를 향하는것을 보았고 , 흐름이 어떻게 다른지 알수 있엇습니다.
계속해서 공급 그래프와 함께 전체 지역을 설명해주셔서 이해가 더잘 되었던거 같습니다 .
선호도를 파악하고 , 시세트레킹을 하면서 시기마다 전임을 하는게 얼마나 중요한것인지 멘토님의 시장흐름 설명을 듣고
절실하게 깨달았습니다
=>2호기를하면서 이것이 투자 타이밍에 얼마나 중요한 영향을 미치는지 직접 현장에서 체험했기에 더 와닿았던거 같습니다
매수전략 도 가르마를 좀 타주셨는데요
항상 고민 많은 수도권 투자 vs 지방 투자
=수도권 투자 (로우 리스크 로우 리턴 ) vs 지방 투자 (미들리스크 미들리턴) 이라는 표현을 해주셨는데
어느 투자가 짧은 시간내에 돈을 먼저 벌어가 아닌 , 개인의 상황에 따라 맞는투자 를 하는것이 더 중요함을 설명해 주셨습니다
그리고 이번에는 지방에서의 가치성장 투자에 대한 애기도 해주셨는데요
토허제가 길어지면 지방투자로 굴려서 모인 투자금을 다시 수도권 에 할수 없을때 지방 광역시 중 입지가 좋은지역에 가치성장투자를 할수 있는 방법도 넣어주셨습니다.
변하지 않는 선호도 , 부촌 그리고 단지보유가 아닌 중단기 보유 ..그리고 가장중요한 절대적 저평가에 사야하는것 !!
지방도 가치성장 투자이든 , 소액투자이든 중요한건 가치가 있는데 저평가된 싼 곳에 투자하는것이 본질 이였습니다.
그리고 확신을 갖는 방법에 대해 강의해 주셨는데요
2호기 투자를 좀더 이르게 결심하게 된 계기가 실은 내선택에 대한 확신이였는데요
이파트 부분이 유독 더 잘들리고 강의중 인상이 이 깊었습니다.
고민하는부분 평형 , 연식 , 어중간한 생활권 등 가장많은 고민으로 풀어주셨는데요
해답은 " 선호도 " 와 "환금성" 얼마나 좋아하고 ,
이뒤에 받쳐줄 실거주자들이 어떤것을 먼저 사갈것이냐 이였습니다.
지방투자는 정말 앞마당을 뾰족하게 만들어야 확신을 가지고 할수 있다고 생각한부분이였습니다.
"지방 앞마당 많으시고 지방 투자하신분들은 정말 선호도 도사가 되요 " 하신 말씀이 떠오릅니다
그리고 수도권 단지와 선호도 구별시에 차이점이 있음에도 많은공감했던거 같습니다.
저번에는 강의를 정말 글로만 30% 이해 했다면,
이번에는 그래도 70% 이상은 "선호도와 환금성 " 의 중요성을 온몸으로 느낀거 같습니다
이번 실전반에서 만들 앞마당도 정리해주신 선호요소와 대입해서 선호도 판단을 좀더 면밀하게 해봐야겠습니다
(항상 미리 힌트를 주셔서 감사히 잘 받아 가고 있습니다 ♥ )
그리고 이번강의에서 좀더 다뤄주신 싼것과 저평가 의 차이를 아는방법
싼것이 저평가가 아닌 , 가치가 있고 좋은건데 싼것이 저평가 임을 예시로 정리해 주셨습니다
넓게보세요 의 진정한 의미와 , 저평가를 찾기위한 행동으로 투자후보를 투자금순이 아닌 매매가 기준을 먼저 봐야하는것 !!
목표 매수가와 목표 전세가 잡는방법을 알려주셨는데 ..
시장흐름에 따라 2가지로 알려주셨습니다 , 매수우위 , 매도우위
-매수우위 : 호가보다 싼가격을 목표
-매도우위 : 호가와 비슷한 가격을 목표로
매물 물건개수와 실거래와 호가의 차이를 바탕으로 구별해서 설정방법을 알려주셧습니다
그리고 전세가 없는 단지의 전세 가 설정하는 방법도 알려주셧는데요
제가 전세 없는 단지의 첫전세를 내놓고 와서 강의를 들었던지라 ... 많이 찔렸습니다 ㅎㅎㅎ
주변단지의 선호도 상중하를 나눠 주변 단지 실거래되는 가격과 내단지의 동층향의 선호를 판단해서
결정하는 형식이였는데요
주의해야 할지점에 딱 .. 저와 비슷한 예시가 ..ㅎㅎㅎ
아차차 하고 , 잔금이 많이 남았지만 , 전세 마무리 시점을 앞당겨야겠다 생각을 했습니다
"투자자를 불러모으는 전세가" ... 딱저엿습니다 .. 이런 ...
쉬는시간에 ...바로 전화를 해서 .. 보고가신분들과 네고시기 (데드라인을 )
조금더 앞당기고 분위기를 좀더 면밀하게 보고 빠른판단을
하기로 했습니다 .. (대기자가 있는데 가격 저항을 살짝 느끼는 상태 )
그리고 주의해야할점도 알려주셔서 좋았습ㄴ다
예시가 , 제가 1호기 전세 맞출때 격었던 ...임차인들 의 반응 .. 이거 문제잇는거아니에요 ? 의 상황과 비슷해서 .. 진심공감했습니다 ..
(저는 승계 받은 갱신권 사용중인 임차인이 갑자기 나간다고하고 날짜고정으로 .. 신축 입주장 한복판에서 난항을 ..ㅠ 격은적이 있었습니다 )
예시에 .. 100% 공감 ..!!!
정말 마지막으로 ! 투자 로드맵 으로 매도 프로세스와 갈아타기 방향을 설정해 주셨는데요
역시 ..매도는 어려운거 같습니다
예시로 문제를 내주셧지만 ..아직은 욕심이 많나봅니다 ..
강의를들으며 , 갈아탈단지를 반드시 확보하고 빠르게 매도하리라 다짐 햇습니다
" 5억넣고 5억 버는거보다 5천 넣고 5천 버는게 더 힘들고 실력이 있어야한다고 생각한다 "
멘토님의 말씀을 새겨야 할거 같습니다.
수익률 100%도 충분히 잘한것 !!!
강의를 듣고나서도 여전히 부족한 투자자 이지만 ,
이번 2호기의 과정을 격고 강의를 들으니 지방 투자를 좀더 이해하는 계기가 되서 더욱 뜩깊은 하루엿습니다.
멘토님이 전달하고 싶으신 이야기가 먼지 , 이제야 와닿는거 같습니다.
마지막으로하신 매도 프로세스와 갈아타기가 이젠 많이 무겁게 와닿지만 ..
꾸준히 그동안 실력을 쌓으면 되는것이니
열심히 하는것만 남은거 같습니다.
7시간 넘는 강의를 해주신 쟌자니 멘토님 , 하고싶은 애기가 너무많아서 많이 못빼셨다는 .. 정말 감동적인ㅠ_ㅠ
이번강의로 한걸음 더성장하는 투자자가 되겠습니다
이제막 발딛은 지방투자자 이지만 , 열심히해서 지방투자로 10억 버는 투자자로 거듭나보겠습니다 !!!
2호기 본계약과 전세가 남았지만 열심히하고 후기에 감사함을 남겨 보겟습니다
항상 성장하게만드는 강의 감사합니다 !
