관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요, 한다면 하는 투자자 한다한입니다!
고퀄리티 열중 마지막 강의는 주우이님의 핵심질의응답과 투자 로드맵에 관한 내용이었습니다.
이번 열중반에서 특히 질의응답 시간을 많이 마련해주셨는데,
재이리 튜터님의 놀이터 질의응답,
잔쟈니 튜터님의 라이브 코칭 질의응답,
선배와의 독서모임에서의 질의응답,
주우이 튜터님의 핵심질의응답 시간까지!
궁금한 점을 여쭤보고 확인할 수 있는 시간을
참 많이도 만들어주셨는데,
그때마다 별로 질문할게 없다는 생각이 들었어요.
이번달 임장도 안가고, 임보도 안쓰고
독서만 하고 있었는데,
내가 너무 힐링하는 시간만 보내려고 한건 아닌가?
시세라도 열심히 봤다면 궁금한 점이 있었지 않았을까?
하는 반성의 시간부터 우선 가지고 후기를 시작하겠습니다…
질의응답을 나에게 적용하는 방법
이런 질의응답 강의나 라이브 코칭을 듣게되면
지역분석 강의나, 임보/임장 강의보다는
저는 좀 손놓고 듣게 되는 경향이 있는 것 같아요.
아~ 그렇구나
고개를 끄덕이고 넘어가거나
나의 상황과 맞지 않으면
집중이 흩어지곤 했었는데요.
강의 초반에 이런 질의응답 시간을 어떻게 활용해야 하는지
튜터님께서 알려주신게 좋았습니다.
- 알고 있는 것과 모르고 있는 것 확인
- 알고 있는 것을 행동으로 옮기기
- 현재 시장에서 좋은 투자를 하는 노하우
그래서 어떤 질문을 소개해주실 때
나라면 어떻게 대답할까? 생각해보기도 하고
튜터님께서 답해주신 내용을
나는 정말로 행동에 옮기고 있는가?
점검도 해보고
경험많은 투자자의 꿀팁을 메모하며
들었더니 조금 더 집중하며 들을 수 있었습니다.
새로 알게 된 것과 적용해야 할 것 위주로 후기를 적어보려고 합니다.
1주택자/2주택자의 방향성
1주택이 있을 때 선택할 수 있는 방향
- 첫번째 주택 매도 후 "더 좋은 자산"으로 갈아타기
두번째 주택 매수하기
규제(토허제) 지역으로 갈아타기 위해서는 '실거주+대출'을 확인하고 (생초 안됨)
기존 주택보다 확실하게 상급지로 이동하는 것이 중요함.
(40% 대출 받고도 확실히 더 좋은 곳으로 가는 거라면)
비규제 지역으로 갈아탈 때는 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 아파트를 매수하는 것이 중요하며, 이 때도 기존 주택보다 상급지로 이동하는 것이 좋음.
주택을 추가 매수하여 자산을 키우는 방향이라면 (2주택)
수도권과 지방을 비교하여 나에게 맞는 투자를 진행하는 것이 중요합니다.
-> 종잣돈 + 모을 수 있는 돈의 규모 + 나의 상황 까지 고려
2주택자라면 내가 가지고 있는 자산의 가치를 알아야 함
내가 가지고 있는 주택이
부천 - 구리/남양주 - 노원구 - 수원 안 쪽에 있으며
동시에 지역 내 선호도 있는 아파트라면
매도보다는 보유하는 방향으로 가는 것이 좋음!
그 외 지역이라면 '돈을 번다' 라는 개념으로 매도하여 시세차익 실현한다.
BM : 나의 0호기는 가치가 있으므로 1호기 추가 매수를 꾀한다!
선호도가 떨어지는 생활권을 볼 때 꼭 확인해야 하는 것
- 업주지구 접근성이 좋은가? (지하철로 강남접근성, 실제 강남까지 직선거리, + 한강 접근성)
- 시세의 흐름이 조금은 늦더라도 올 수 잇는 곳인가?
ex) 4급지 후순위 단지 vs 5급지 단지
전고를 회복하긴 하겠지만 시간이 너무 오래 걸리는 단지는 다시 생각하자
BM: 시세의 흐름이 늦더라도 올 수 있는지, 단지분석시 과거 그래프로 파악하기
규제지역 10평대 vs 수도권 비규제 20~30평대 vs 지방광역시
10평대 단점
- 수요가 한정적 : 손바뀜 많이 일어남. 사람들이 오래 살지않음.
- 경쟁자가 많음 : 주변 오피스텔, 빌라들과 경쟁해야함. 빨리 많이 지어짐
- 전세가 별로 안오름 : 경쟁 심하기 때문에. 상급지는 괜찮지만 4급지 이하는...
10평대 수도권 vs 20평대 광역시
- 매매가 수도권은 너무 고점에 사지만 않으면 전저점까지 떨어지지는 않는다. 안정적.
- 전세도 수도권이 안정적.
- 지방광역시는 변동성 큼. 매매/전세가 크게 오르고 크게 빠짐.
투자를 진행하고 나에게 일어날 수 있는 일이 아는 것이 중요!
10평대 수도권 투자 : 다른 투자보다 늦게 오르거나 적게 오를 수 있지만 전세가 떨어질 가능성 적음
20평대 수도권 투자 : 수요적인 측면에서 10평대보다 더 좋기 때문에 운영에 유리
20평대 지방 투자 : 다른 투자보다 가치있는 아파트를 투자할 수 있으나 (지금 싸기 때문에) 공급이 많을 시 리스크가 있을 수 있음.
BM: 투자결론에서 평수 다른 것끼리 1등뽑기 (투자우선순위) 정할때 적용해보기
지방 아파트의 매도시기
- 목표금액이 되었을 때 (X억 X천) : 매수시에 목표 매도금액을 설정해두는 것이 좋음
-> 꼭지 절대 못잡아. 어느정도 수익 실현했다고 하면 팔어. - 목표 금액이 되지 않았지만 갈아타서 더 좋은 것을 매수할 수 있을 때 갈아탈 때 중요한 것은 매도 -> 매수 순서
매수 할 수 있는 것을 미리 찾아둬야 함 (최소 3개~5개)
-> 종잣돈 없을 때, 내가 모으는 돈으로 투자. 확신이 드는 물건 투자하기 !
& 동시에 내돈 + 1호기 매도한 돈으로 더 좋은 거 투자. 근데 그렇게 하면 내손에 쥐는건 별로 없어. - 감당할 수 없는 리스크가 있을 때 입주물량 리스크가 있어 전세가가 떨어질 수 있음
-> 버틸 수 있으면 버티세요.
“매도가에 욕심이 나요!”
"갈아탈 물건이 정해지지 않았기 때문일 가능성이 높습니다.”
아직 사야될 물건을 못찾았다면 계속 더 받고 싶은 마음이 들기 때문에
갈아탈 물건이 있다면 빨리 팔고 사고 싶을 것.
내가 필요한 금액이 확정되기 때문에 매도 금액을 확정하기 수월해짐.
'조금 저렴하게 매도하는 만큼 더 빨리 가치있는 것으로 바꾸자'
시간의 중요성을 알기 때문. 고민하는 시기가 혹시라도 매수하기 좋은 시장일 수 있기 때문.
-> 다음 투자 물건을 빨리 찾기!
BM : 종자돈 없다고 투자후보단지 안뽑으면 안돼. 돈 없을 떄부터 미리미리 뽑아놓자!
단지를 손에 쥐고 다음 앞마당으로 간다.
후회남지 않는 투자를 하는 방법
5순위 시세표와 함께 앞마당을 효율적으로 관리해보기!
- 정찰병 단지 뽑기 : 지역별로 5개 이상 (+알림설정)
대단지/투자 검토 단지/저평가 단지 등
계속 보다보면 빨라진다. - 매일 확인하기 : 네이버 부동산으로 매일 확인하고 괜찮은 매물 올라올 때마다 전화
- 전수조사 : 해당지역 전수조사해서 조건 더 좋은 매물 있는지 확인
- 매물 모두 보기 : 괜찮은 매물이 나왔다면 그 매울 + 인근에 있는 부동산에서 확인할 수 있는 매물 모두 확인하여 투자 의사 결정
BM : 5순위 시세표 롸잇 나우 시작하기 (1달마다 갱신)
이번달만 해도 꽤 여러개를 BM할 사항으로 뽑아왔는데
내일 복기하며 실제로 행한 것이 있는지,
앞으로 언제 어떻게 할건지 되돌아보고 계획을 세우는 시간을 가져야 겠습니다!
좋은 강의해주신 주우이 멘토님 감사합니다.
