안녕하세요^^1년 만에 재수강하게 된 지투실전반에 또 한번 잔쟈니 튜터님의 강의를 듣게 되어 너무 반가웠습니다.
1주차 강의에서 광역시와 중소도시의 현재 시장을 진단을 하고 직접 전화임장을 하신 내용과 실전 투자에 대한 에피소드 등 생동감 있는 강의로 시간 가는 줄 모르고 정말 재미있게 들은 1주차 강의였습니다. 특히 매도에 대한 고민과 관심이 많은 저의 마음을 어찌 아시는 지 절묘하게 매도에 대해 상세하게 풀어주셔서 너무 감사했고 그 부분에 대해 많은 생각을 하게 되었습니다. 1주차 강의 키워드로 남겨보도록 하겠습니다.
#후순위단지
선호도가 낮은 구축은 시세트래킹에서 제외를 하는 경우가 대부분이고 시세스캐닝할 때에도 스킵하는 경우가 있었는데 후순위 단지도 투자로서 의미있는 지표라는 걸 알게 되었습니다. 그런 단지들은 전세가가 매매가를 밀어 올리는데 어느 순간 매매가가 더 올라가는 순간이 매도 타이밍이기 때문에 투자한 지역이 있다면 그 지역은 후순위 단지까지 흐름을 꼭 파악하여 매도타이밍 잡는 지표로도 사용할 수 있다는 것이 신기하였고 이번에 적용할 점이라고 생각합니다.
#전임
광역시,중소도시 매매,전세 흐름을 파악할 때 KB시계열을 이용하여 흐름을 파악하고 생각을 정리하는데 튜터님께서는 전화임장을 통해 실제 현장은 어떻게 움직이고 있는지 확인을 하셨다고 하셨고 전임을 통해 전세가가 올라간다고 해서 투자의 좋은 시그널인지 리스크가 생길 수 있는 시그널인지 확인할 수 있기 때문에 시세파트 임보를 쓸 때에 한통이라도 좋으니 꼭 전임을 하여야 한다고 하셨습니다. 이번 임장지만 전임이 아닌 앞마당 시세흐름 파악하기 위한 전임도 투자자로서 임해야 하는 행동이라고 생각이 들어 이 부분도 적용하도록 하겠습니다.
#가치성장투자/소액투자
지방에서도 가치성장투자가 가능하며 다만 수도권만큼 범위가 넓지 않다. 사람들이 가장 좋아하는 단지가 가치가 있고 그 가치가 변함이 없더라도 신축이 들어오면서 더 높은 가격을 가져간다면 그런 곳에서는 가치성장 투자가 어렵다. 부산 연제구의 현대홈타운이나 대구 수성구, 대전 둔산 크로바 처럼 가치가 변치 않으면서 주변 신축이 들어와도 대체가 되지 않는 곳은 가치성장투자가 가능하다. 가치성장 투자는 전세가율 보고 진입이 어려우며 가격이 싸고 남들이 사려고 하지 않을 때 진입을 해야 한다. 가치성장투자 단지는 전세가가 보합할 때 매매가가 상승한다.
#소액투자
소액투자는 투자금이 적게 들여야 하다 보니 선호도가 높은 센터에 투자하기가 어렵고 자연스레 외곽으로 밀리게 되는데 외곽으로 가면 갈수록 가장 선호도가 높은 곳에 투자를 해야 한다. 외곽으로 밀려서도 차순위 단지를 투자하게 되면 매도가 어렵다. 20평 대 단지를 투자할 때에는 환금성이 중요하므로 신축,학군,직장 같은 나름 거주수요가 있어야 하며 거래가 빈번한지도 체크해야 한다. 소액으로 구축을 보고 있다면 선호하는 생활권에 수요가 있는 곳에 전세가가 올라갈 때 진입해야 한다. 그리고 매도시점을 잘 잡아야 한다.
#선호도파악과 환금성
생활권 별 뿐만 아니라 지역 별 비교를 하게 되는데 지역 위상 차이가 나면 무조건 인구 수 많은 곳이 웬만큼 좋은 곳이지 않을까? 하는 애매한 결론을 냈었는데 이번 강의를 통해 지역 간 비교평가에 대한 정의를 가질 수 있었다. 지역 간 비교할 때에는 평형,연식,생활권,위치 다 걷어 놓고 이 지역에서 이 단지가 얼만큼의 선호도를 가지고 있는지를 비교하는 것이 중요하고 A단지,B단지 중 어떤 단지가 더 돈을 많이 벌어줄 수 있을까 관점보다 환금성이 중요하다. 지방 투자를 해보면서 느낀 것은 정말 환금성이 중요하구나.. 팔고 싶을 때 팔 수 있는 것이 더 중요하다는 것을 뼈져리게 느끼게 되었고 그래서 이 부분에 대해 분명 예전 강의에서도 배웠겠지만 경험한 후 들으니 정말 와닿았다. 실거주자가 조금이라도 덜 고민하고 살 수 있는 단지가 무엇일까 라는 관점에서 바라보아야 하고 지방 투자는 선호도 파악과 환금성이 무진장 중요함!!!
핵심 요약 : 지방투자에서는 환금성과 선호도파악이 가장 중요하다.
