[열중48기 야나두할수있어] 내 인생의 목표 달성을 위해 오늘 해야할 1가지를 루틴으로 만들어보자

열중반 드디어 마지막 강의까지 들었네요!

마지막 강의는 주우이님 강의였는데요, 이번 강의는 특이하게 질의응답식으로 해주셨습니다. 현재 부동산 시장에서 가지고 있는 고민들이 비슷하기 때문에 제가 궁금한 점들이랑 겹치는 부분도 많아서 정말 가려운 부분이 많이 해결되었습니다!

이번 강의에서 특히 인상 깊었던 점과 적용할 점(BM)을 들어보자면, 

ㅁ 투자기회가 지나간 시장을 오히려 더 면밀히 파악해야 한다. 

 울산 시장은 이미 지나간 시장이어서 정말 투자할 수 있는 다른 지역을 봐야지!라고만 생각하고 있었는데요, 오히려 기회가 지나간 시장을 더 잘 파악해야한다는 말씀을 하시더라구요. 

"지방 구축아파트에 투자해도 되나?"

"지방 20평대 아파트도 괜찮을까?"

"지방 전세가격도 전고점을 넘을 수 있을까?"

이런 질문들에 울산시장은 지금 해답지를 제공하고 있다는 거죠. 

머리가 띵하더라구요. 사실 우리나라 경제 상황 등도 선진국의 상황 등에 비교되기도 하는데, 왜 부동산 시장에는 적용할 생각을 못했을까요?

(BM)지방투자에 관심이 생겼다면, 울산시장에 대해 파악해봐야겠다는 생각을 했습니다. 

ㅁ 시장을 파악할 때는 시, 구 별로 쪼개서 파악해보기

 현재 부동산 시장이 어떤지 확인하기 위해서는 매매 매물수나 전세 매물 수를 확인해 보는 방법이 있는데요, (매매 매물수가 많고, 전세 매물 수는 적으면 투자자가 투자하기 좋은 시장이 되겠죠) 이 때 서울, 경기, 부산, 대구 이렇게 크게 보는 거보다 각각 시,구별로 파악해보면 또 다른 인사이트를 볼 수 있다고 하시더라구요. 

+ 추가적으로 이런 시장에는 반드시 전세 가격을 더 받을 욕심을 내기 보다 빠르게 전세를 빼고 나오는 것이 중요하다고 하더라구요. 왜냐하면 매매 매물이 전세 매물로(투자자들이 몰릴 테니) 빠르게 바뀌면서 전세 빼기가 힘들어진다고 하시더라구요. 꿀팁이죵 ㅋㅋㅋ

사실 저는 매매 매물 수, 전세 매물 수를 볼 생각을 잘 못해봤는데요, 

그저 앞마당 만드는 순서에 따라 지도, 단지 등만 봤거든요...

나무만 보지 말고 가끔씩 숲을 보기도 하고, 그리고 시장별로 쪼개보기도 하고 그런 접근이 필요하다고 느껴졌습니다. 

(BM) 앞마당 새로 만들 때 개요에 현재 해당 구의 매매 매물 수, 전세 매물 수 파악해보기. 전체 서울, 경기에 대한 것도 같이 보기

ㅁ 전고점이 없을 때 투자법

 벌써 1~3급지, 그리고 4급지의 대장 아파트들은 전고점을 넘어섰죠. 앞으로 이런 아파트들이 더 많아지고 전고점이 더이상 의미가 없을 때 투자법에 대해서도 말씀 주셨습니다. 전고점이 없을 수록, "저환수원리" 기본에 집중하라고 말씀해주셨습니다. 

 ㅇ 같은 매매가인 아파트 중 가장 좋은가?

 ㅇ 동일한 투자금을 가진 아파트 중 가장 좋은가?

ㅁ 규제지역에 투자할 때 매물임장법

 토허제로 서울/경기 대부분이 묶이면서 요즘은 매물임장할 때 실거주로 문의를 하고 있었는데요, 아무래도 실거주와 투자는 관점이 많이 다르기 때문에 매물임장할 때 답답함이 있었던것도 사실입니다. 이때 꿀팁을 알려주셨는데요,

(BM)"저는 투자자인데, 2년 실거주하고 전세 놓으려구요" 라고 하고 투자자의 입장에서 집을 보는 것입니다!

아니.. 천재 아니신가요! 당장 다음 매물임장 때부터 적용합니다. 

ㅁ 규제는 얼마나 갈까요?

 내년까지 벌써 내일이면 내년이네요 ㅋㅋㅋ 내년까지 토허제를 묶는다고 했는데요, 5급지는 토허제를 해제한다는 여론이 있는 등 시장이 계속 혼란스러운 것은 사실입니다. 규제는 대체 언제까지 지속될지 지난 시장 규제를 통해서 제시해주셨습니다. 

지난 17년 8.2대책 이후 22.9월에 서울 규제지역을 해제했었는데요, 부동산 시장의 지속적인 상승이 있을 경우 5년 정도 규제가 지속된다는 것을 예측해볼 수 있었습니다. 5...5년이요...

ㅁ 10평대 투자의 단점

 지난 앞마당 중 산본이 있었는데요, 산본역 근처에 10평대 아파트가 많아서 고민한적이 있는데요, 단순히 수요층이 적을거다 라고만 생각했는데 더 큰 문제가 있더라구요

ㅇ 손바뀜이 자주 일어난다 = 임차인이 자주 바뀐다

 - 결혼해도 나가고

 - 신혼부부여도 애기 생기면 나가고

ㅇ 경쟁이 심하다: 10평대의 경쟁자는 원룸, 오피스텔까지 될 수 있다..!

ㅁ 선도지구 아파트 투자시 유의점

 저는 재개발.재건축 쪽은 정말 문외한입니다. 1기 신도시의 경우 재건축 이슈가 있고 또 우리 아파트가 선도지구가 되었다는 플랜카드가 걸려있기도 한데요, 

저는 선도지구는 그냥 먼저 재건축하는구나~ 정도로 알고 있었는데, 이런 선도지구 아파트에 투자할 때 유의점에 대해서 알려주셨습니다. 

우선, 선도지구로 선정되었다는 것은 "땅의 가치"가 입증된거라고 볼 수 있습니다. 하지만, 가치대비 싼지는 내가 알아봐야된다고 말씀주셨습니다. 

"집값+분담금"으로 투자할 수 있는 더 좋은 아파트가 있는지 비교평가를 통해 가치 대비 싼 지 알아봐야한다는 거죠.

그리고 재밌었던 건 재건축, 리모델링하면 그 아파트 가격은 얼마까지 올라갈까요?

저는 전혀 생각을 못했었는데, 바로 "근처에 신축 아파트 가격보다 비싸다"라고 하시더라구요. 왜냐하면 보통 신축 아파트는 원래 구축아파트가 있었던 곳보다 외곽이 많고 그러면 땅의 가치가 떨어지기 때문이죠. 너무 획기적이지 않나요!!

ㅁ 후회를 남기지 않는 투자를 하는 법

(BM) 5순위시세표 만들기

1. 정찰병 단지를 뽑는다 - 지역별로 5개 이상

2. 매일 가격을 확인한다

3. 혹시 투자하기 적절한 때가 되면 그 지역은 전수 조사를 한다

4. 투자 전 괜찮은 매물은 모두 본다

5순위시세표는 정말 혁명이었는데요, 

각 매매 매물 가격 중 1~5순위를 뽑아서 정리하는 건데요, 

앞마당이 늘어나면서 순서를 계속 바꿔나가는 거더라구요, 

이 때 재밌었던 것은 항상 남는 지역이나 아파트가 있으면 그 지역이 전체적으로 저평가 되어 있을 수 있으니 전수조사하기!

ㅁ 단지분석 정말 멋있게 하기!

(BM) 앞마당 별로 10개 단지는 단지분석 딥하게 해보기

ㅇ 과거시세를 붙여넣고, 급등 또는 급락하는 구간에 무슨 일이 있었는지 이유를 추적해보기

 - 모르겠다면 라이브강의 때 질문해보기!

ㅇ 시세가 비슷한 아파트 3~4개를 붙여넣고, 한 그래프에 넣어서 비교해보기

 - 먼저/나중에 가격이 오르는 아파트를 파악해보고 입지 분석해보기

ㅇ 투자 여부 결론 꼭 내보기

이 외에도 정말 많은 꿀팁이 있었지만, 마지막으로 2026년 새해를 맞이해서 1/1일에는 주우이 튜터님이 말씀해주신 

(BM) 인생 목표, 방향성을 설정해보기

ㅇ 그 목표를 달성하기 위한 세부 목표 세워보기

ㅇ 그 세부 목표를 위해 오늘 해야할 1가지를 목실감 루틴으로 넣기

를 해봐야겠습니다. 

2025년을 복기하고, 2026년에는 어떤 삶을 살지 업무적,개인적 목표도 세워보려고합니다.

긴 강의 명쾌하게 설명해주신 주우이님 감사합니다!