1.목차

Part1. 2025 부동산 시장 돌아보기

1. 2025년 부동산 시장에 일어난 일들

슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로

2. 2025년 부동산 트렌드의 변화

강북 아파트 상승 도미노의 시작｜서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성

Part2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

전국 아파트 매매 시장 트렌드: 서울 중심 회복세와 지역별 격차｜매매가격 트렌드: 59m2 이하 소형 평형의 상승｜거래량 트렌드: 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차｜서울 부동산 시장 트렌드: 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

뚜렷해진 분당·수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세｜분당·일산: 극명한 가격과 거래량 차이｜평촌··수지: 유사한 회복 패턴｜김포·남양주: 여전한 혼조세｜의정부·파주: 정체의 지속｜신도시 부동산 매매 시장 인사이트

3. ‘서울’ 아파트 매매 시장 동향

강남3구와 노도성의 차별적 움직임｜강남3구 거래가격 사상 최고치 경신｜2025년 2분기, 강남3구를 넘어선 노도성 거래량

4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측 - 4개 권역별 매매·전세 시장 심층 분석

확연히 벌어지는 권역별 회복 속도

5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?

목동: 체계적 교육 시스템의 완성체｜목동 교육 인프라 현황｜여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석｜여의도 교육환경의 차별성｜목동 VS 여의도, 어떤 기준으로 선택할 것인가｜학군지 선택의 핵심 기준

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

1. 서울시 빌라 시장 주요 동향

왜 빌라 시장을 주목해야 하는가｜매매 시장이 급감하는 이유｜폭발적인 반전세 전환의 의미｜서울시 빌라 매매·전세가격 트렌드

Information: 빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루

2. 빌라 VS 아파트 시장 비교

아파트 대비 저조한 빌라 매매가격상승률｜아파트와 빌라 전세 시장의 분화

3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교

역삼2동·대치4동 사례 비교｜빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

한 치 앞을 모르는 글로벌 정치·경제｜관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계｜금리 인하를 통한 경기 활성화｜인플레이션과 금리 인하의 어색한 공존

Information: 1923년 초인플레이션에도 살아남은 부동산 투자자들

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

슈퍼스타 단지 출현의 필연성｜서울 아파트 시장과 슈퍼스타 경제학｜양극화가 심화되는 서울 아파트 시장

Information: 서울 용산 VS 도쿄 아자부다이 힐즈: 단순 비교와 이식이 위험한 이유

3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요

60억 신고가는 허상일 뿐이다

Information: 도쿄 부동산 시장, 과연 ‘잃어버린 30년’인가?

4. 현재도, 앞으로도 공급이 문제다

전국 아파트 입주 물량 절멸｜구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시｜권역별 편중으로 더욱 심각해진 서울 아파트 공백｜빌라마저 턱없이 부족한 서울시

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

전세의 놀라운 인플레이션 방어력｜현실을 따라잡지 못하는 물가 통계｜전세상승률, 인플레이션을 앞서다｜전세 방어력의 지역별 차이

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노

서울 아파트 가격 이동평균선이 보여준 흐름｜상승 도미노의 속도: 시차로 본 흐름｜상승 도미노의 강도: 상승 폭과 수익률의 격차

Information: 진보 정권이 들어서면 집값이 오른다?

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석 - 상승 도미노의 포착

서울 일시정지 이론(Seoul Pause Theory)｜인구가 줄어도 서울 집값이 상승하는 이유｜서울시 16개 대장 단지 분석

2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석

① 동대문구 ‘청량리역 더블 랜드마크’｜② 양천구 목동신시가지｜③ 송파구 송파위례24단지꿈에그린｜④ 노원구 한진한화그랑빌(feat. 9억 원 미만 서울 아파트)｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

Part6. 2026년 부동산 가격 大예측

1. 서울 아파트 가격 시나리오

‘집값 상승 도미노’, 시간의 문제다

Information: 주택 보유 시 적정한 부담을 주는 정책을 제시하라

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

‘강남 집값을 잡아야 한다’라는 착각｜‘정부 개입’과 ‘자유시장경제’라는 아이러니｜반복된 정부 개입이 빚어낸 후폭풍｜왜 우리에겐 제대로 된 주택 정책 목표가 없나｜대한민국이 지향해야 할 3가지 포인트｜장기적 주택 정책 목표 제언

Part7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스

1. 관광객이 주도하는 서울 상권 트렌드

서울 시내 호텔에서 골목까지｜여행 열기로 되살아나는 서울｜호텔의 재도약과 잠재적 위기｜이들은 어디서 자고 어디서 즐기는가

2. 진격의 K-문화 그리고 서울의 재발견

충무로·신당·약수: 핫플 트라이앵글｜확장하는 서울 미식 지도｜K-세계관의 원천, 크리에이터가 사는 동네｜오래된 거리의 새로운 얼굴, 장충동｜2026년 글로벌 키워드: 한국인

2. 인상깊은 구절

■ 1장. 2025 부동산 시장 돌아보기

그러나 작년의 경우, 많은 변수가 한 방향을 바라보고 있었고 미래는 ‘정해져 있다’ 말할 수 있을 만큼 선명했다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다. 당시 시장 참여자 다수는 눈치채지 못했지만 강남 지역은 심지어 신고가를 경신하거나 그에 준하는 가격으로 상승 중이었다. ‘슈퍼사이클’의 초입에 진입한 것이다.

문제는 ‘6·27 대책’이라 불리는, 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한한 정책이 과연 시장에서 제대로 작동할 것인가 하는 점이다. 이 대책은 고가주택 시장에는 분명한 영향을 줄 것이다. 예컨대 20억 원짜리 아파트를 구입할 경우 종전의 LTV 50% 기준으로는 자기 자금이 10억 원 필요했는데, 현행 기준으로는 14억 원이 요구되므로 부담이 상당히 커졌다. 이때 ‘최대 6억 원’이라는 한도가 강력하게 느껴질 수는 있으나, 강북 지역 아파트 매입에도 같은 효과를 발휘할지는 의문이다. 2025년 현재 노도성(노원구, 도봉구, 성북구)의 25평 및 33평 아파트 평균 거래금액과 서울시 평균 거래금액을 정확히 이해한다면, 이 대출 한도가 정말 부담이 되는가에 관해서는 ‘그렇지 않다’라고 답할 수 있다.

예를 들어 25평형 아파트 평균 거래금액이 6억 원일 경우, 생애 최초 구입자라면 여전히 LTV 70%(4억 2,000만 원)까지 대출이 가능하다. 따라서 정책 시행에 영향을 받지 않는다. 33평형이 9억 원이라면 규제 전과 같이 LTV 70% 적용 시 은행 대출 6억 3,000만 원을 제외하고 자기 부담금 2억 7,000만 원이 필요하다. 이때 대출이 6억 원으로 제한되면 부담금은 3억 원이 된다. 자기 자금을 3,000만 원 정도만 늘리면 충분히 매입할 수 있다는 이야기다. 따라서 정부의 수요 억제 정책이 시행되더라도 그 효과는 고가주택 지역에 한정될 가능성이 있다. 저가주택 지역의 경우 단기적으로는 강한 정부 규제로 말미암아 거래가 단절되는 패닉 상황이 생길 수 있으나, 이에 따른 영향은 제한적이다.

이러한 불안 심리와 비합리적 선택 가능성을 차치하더라도, 부담 가능한 가격대 아파트 매수는 이미 시작됐다. 2025년 2분기 노도성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다. 여기에 불안 심리와 비합리적 선택이 더해진다면 부동산 시장에서 더욱 예측하기 어려운 양상이 전개될 수 있다.

서울시 주택 시장을 이해할 때 우리는 지나치게 아파트에만 주목하는 경향이 있다. 그러나 실질적인 생활 현장을 반영하는 주거 실태는 다르다. 주택 수 기준으로는 아파트가 서울시에서 60%를 차지하지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트, 특히 연립·다세대주택(일명 ‘빌라’)이 전체 가구에서 57%를 차지한다. 즉, 아파트가 가장 보편적이라는 통념과 달리 서울시민 다수는 여전히 비아파트 유형에 거주한다는 것이다. 이러한 현실에도 불구하고 빌라 시장은 정책적·학술적·언론적 관심에서 오랫동안 소외됐다. 하지만 최근 몇 년간 빌라 시장의 구조가 급변하며 그 중요성이 더욱 커지고 있다. 매매보다 임대 중심으로 재편되는 흐름, 전세사기 사건에 따른 신뢰 붕괴, 전세에서 반전세·월세로의 전환, 그리고 2023년 이후의 공급 절벽 등은 단순한 시장 변화가 아니라 서울시 주거 구조 전반의 균열을 뜻하기 때문이다.

■ 2장. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

특히 주목해야 하는 부분은 서울시 거래량이다. 서울시 거래량은 2023년 1분기 이후 상승 패턴이 명확하다. 특히 2025년 1분기(19,300건)와 2025년 2분기(25,388건)는 2023년 1분기 이후 가장 많은 수치다. 다만 6·27 대책으로 2025년 3분기 거래량이 감소할 가능성이 있다. 그렇지만 2025년 2분기 거래량이 보여주는 바는 명확하다. 외부 요인(정부의 시장 개입)이 없는 경우, 시장에 참여하는 소비자들의 관점이 명확하게 바뀌었다는 것이다. 이는 정부 정책의 효과가 약해질 거라는 인식이 소비자들에게 전파되는 순간, 시장의 흐름이 한번에 바뀔 수 있음을 뜻한다.

서울 부동산 시장은 2021년 4분기 고점 이후 2023년 1분기 저점을 지나, 2023년 3분기 일시 조정 후 2024년부터 본격 상승 전환 흐름을 보이며 W형 회복 패턴을 형성했다. 이러한 패턴은 과거 여러 차례 반복된 사이클에서 꾸준히 관측된 것으로, 고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다. 특히 강남 시세가 전고점을 넘어서며 시장을 이끄는 선도 역할을 하고, 그 기세가 서울 내 다른 지역과 수도권 일부 신도시의 가격 상승 기대감을 부추기고 있다.

신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은 정체(혹은 아주 완만한 상승)가 예상된다. 다음 가격지수 증감률 자료에서도 그 추세를 확인할 수 있다. 강남에서 가까운 분당을 필두로 평촌, 수지는 2024년 이후 가격지수가 꾸준히 3~6%p씩 증가하는 모습이다. 반면 김포, 남양주, 의정부, 파주, 일산을 보면 김포가 2024년에 5%p가량 반짝 상승했던 움직임을 제외하면 모두 -1%~2%p 수준의 보합 또는 하락세를 보인다. 이런 현상에는 이른바 ‘슈퍼스타 경제학’이 적용될 수 있다. 슈퍼스타 경제학이란 (상대적) 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다.

신도시 부동산 매매 시장 인사이트

1. 분당·판교를 중심으로 신도시 부동산 시장은 회복세를 보여주고 있다.

2. 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.

3. 전반적인 거래량은 모든 지역에서 2022년 최저점 대비 상승 트렌드가 나타난다.

강남3구는 바닥 대비 37.1%라는 가파른 상승률을 기록하며 서울 아파트 시장 회복을 주도했다. 특히 2021년 4분기 고점을 14.4% 넘어서며 전고점을 경신하는 W형 회복 패턴을 완성했다. 이는 강남3구가 단순한 회복을 넘어 새로운 상승 사이클에 진입했음을 보여주는 강력한 신호다.

다만 2025년 1분기까지는 강남3구 거래량이 노도성보다 많았으나 2025년 2분기에는 노도성 거래량이 압도적으로 증가하는 양상을 보인다. 노도성이 서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 6·27 대책 이후의 관망세가 언제 시장으로 유입될지가 회복의 관건이다.

■ 3장. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

이제 가구수를 기준으로 살펴보자. 서울 전체 429만 가구 중 아파트에 거주하는 가구는 183만 가구로 43%에 해당하는 반면, 비아파트 거주 가구수는 246만 가구(57%)로 아파트를 능가한다. 이런 수치를 확인하면 서울은 아파트 비중이 큰 도시는 맞아도 ‘아파트 도시’라 칭하기는 애매하다. 오히려 비아파트에 거주하는 사람이 더 많은데, 이들이 거주하는 유형은 단독·다가구와 연립·다세대가 절대 비중을 차지한다.

비아파트 주택 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 연립·다세대주택으로 서울시 전체 주택 수(약 315만 호)의 30%(약 95만 호)가 이에 해당한다. 가구 기준으로는 서울시 전체(약 429만 가구)의 21%인 약 90만 가구가 연립·다세대주택에 거주하고 있다. 단독·다가구 주택은 비중으로 보면 9%에 불과하나 가구수로는 서울시 전체의 25%인 약 109만 가구가 살고 있다. 오피스텔을 포함한 주택 이외의 거처와 비주거용 건물 내 주택이 나머지 비아파트 주택 유형을 이룬다.

최근 빌라 시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가다. 빌라 시장은 원래 임대 중심 시장이기는 했지만 그 경향이 최근 들어 더욱 강해지고 있다.

빌라 매매 비중 감소에는 전세사기 외에 금리 인상과 건축비 상승 등 거시적인 요인들도 주요하게 작용했다. 2021년 8월부터 2023년 1월까지 이어진 한국은행의 기준금리 인상* 기조는 주택담보대출 금리를 빠르게 끌어올렸고, 이는 실수요자와 투자자 모두의 매입 여력을 크게 떨어뜨렸다. 실수요자의 경우 금리 인상으로 이자 부담이 커지면서 매입 대신 임대를 선택하는 경향이 강해졌으며, 투자자의 매입 심리 역시 금융비용 증가와 수익률에 대한 불확실성으로 점점 둔화됐다.

서울시 빌라 임대 시장 내부의 구조적 변화도 뚜렷하게 감지되고 있다. 과거에 비해 전세 비중이 줄어들고 반전세와 월세 비중이 확대되는 것이다. 이러한 흐름은 2020년 이후부터 본격화됐는데, 이는 임대인과 임차인 양측의 경제적 여건 변화와 제도적 요인이 복합적으로 작용한 결과라고 해석할 수 있다.

먼저 임대인 측에서는 저금리 환경이 주요 원인으로 작용했다. 2020년에 발생한 코로나 팬데믹 시기의 초저금리 환경은 전세 보증금 운용의 수익성을 크게 떨어뜨렸고, 전세금은 사실상 묶인 자산이 됐다. 이전에는 전세금을 은행에 예치하거나 투자해 일정 수익을 기대할 수 있었지만, 저금리 기조하에서는 전세 보증금 예치를 통해 기대할 수 있는 이자 수입이 크게 줄어들었기 때문이다. 게다가 2023년 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 한도가 공시 가격의 126% 이하로 제한되면서, 고액 전세금 설정이 어려워졌다. 이에 따라 임대인들은 보증보험 가입이 가능한 수준까지만 전세금을 책정하고 나머지는 월세로 돌리는 ‘반전세 계약’을 선호하게 됐다.

임차인 측 요인도 전세 비중 감소에 영향을 미쳤다. 팬데믹 이후 주택 가격이 크게 상승하면서 전세 보증금 마련에 필요한 초기 자금 부담 역시 급격히 커졌기 때문이다. 수억 원에 달하는 전세금 마련이 어려워진 세입자들은 초기 자금 부담이 덜한 반전세나 월세 계약으로 이동하는 경우가 늘어났다. 또한 2022년 대규모 전세사기 사건은 세입자의 보증금 손실에 대한 불안감을 크게 자극했고, 보증금을 가능한 한 줄이려는 임차인들의 수요를 증가시켰다. 즉 임대 계약에 있어서도 안전성과 유동성을 중시하는 방향으로 임차인들의 선호가 변화하며 전세 거래가 크게 줄어든 것이다.

이러한 변화는 단기적인 현상이라기보다 향후 빌라 시장의 전반적인 구조에 지속적으로 영향을 미칠 가능성이 크다. 빌라 시장은 표준화된 아파트에 비해 상대적으로 제도적 사각지대가 많고 시장 투명성 또한 낮다는 특성이 있는 만큼, 보증금을 보호하기 위한 반전세나 월세 형태의 계약이 선호되기 때문이다. 향후에도 현재와 유사한 시장 환경과 전세 거래에 대한 불신이 지속된다면, 전세 비중 감소 현상은 장기적 구조로 자리 잡을 가능성이 크다.

임대 시장의 변화를 단순히 ‘전세에서 월세로의 전환’으로 요약하기는 적절치 않다. 언론에서는 ‘전세 소멸로 인한 월세 사회로의 전환’이라는 식의 서술이 종종 등장하지만 이는 잘못된 표현이다. 실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는 전세와 월세가 혼합된 형태인 반전세로의 이동이 더욱 많이 나타났기 때문이다. 그래프에서 보이듯, 임대 거래 건 중 반전세는 꾸준히 증가해 2025년 현재 전세(약 40%)와 비슷한 수준이며 순월세(약 20%)에 비해 압도적으로 많다. 순월세 비중은 2020년 약 10%에서 2024년 약 17%로 70% 증가했고, 반전세 비중은 같은 기간 약 20%에서 37%로 85% 증가해 순월세보다 반전세 증가율이 더 높은 것으로 나타났다.

빌라 공급 절벽, 무너지는 주거의 최후 보루

서울의 오래된 골목길을 걷다 보면 여전히 남아 있는 다세대주택들, 일명 ‘빌라’가 눈에 띈다. 높고 좁은 계단, 발코니에 걸린 세탁물, 담벼락에 붙은 전단지, 그리고 수없이 오르내리는 사람들의 일상이 포개진 공간. 빌라는 서울이라는 도시가 품어온 삶의 가장 작은 단위였다. 아파트라는 범위에 들어가지 못한 채, 그러나 누구보다 현실적인 필요로 만들어지고 유지돼온 주거 형태. 그 빌라가 지금, 흔적도 없이 사라지고 있다. 한때 빌라는 서민, 청년, 이주노동자 그리고 1~2인 가구를 위한 주거 공간으로 기능했다. 아파트에 비해 상대적으로 전세 부담이 적었다. 특히 다가구나 연립 형태의 빌라는 건축법상 유연함이 있어 서울 안쪽에서도 촘촘하게 공급될 수 있었다. 신축 빌라는 일정 수준 이상의 시설과 마감재를 갖추기도 했고, 일부는 ‘소형 아파트의 대체재’라고도 불렸다. 하지만 이제 이런 표현은 사라지고 있다. 서울에서 빌라라는 형태의 주택은, 말 그대로 자취를 감추는 중이다

아파트 시장은 2021년 고점 이후 2022년 조정을 거쳐 2023년부터 수도권을 중심으로 반등세를 보였고, 대단지 아파트 분양 시장의 청약 경쟁률도 상승했다. 반면 빌라 시장의 양상은 조정이 아니라 붕괴에 가깝다. 거래는 멈췄고, 매물은 쌓였으며, 매수자도 임차인도 시장을 외면하고 있다. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다. 그 이유는 단순하지 않다. 첫 번째는 가격의 정체다. 아파트는 일시적인 하락 후 회복력이 있지만, 빌라는 그렇지 않다. 가격이 오르지 않으니 투자 수요가 들어오지 않고 매매가도 불안정하다. 과거에는 ‘소액 투자’라는 이름으로 빌라 매매가 활발했던 시절이 있었지만 이제는 가격이 오르지 않으니 갭투자 전략도 의미가 없다. 깡통전세에 대한 공포가 시장을 완전히 얼려버렸다.

수익성이 악화되자 건축 의지는 꺾였고, 남은 현장은 멈췄다. 금융권에서도 이들에 대한 PF 대출을 거부하거나 조건을 대폭 강화하며 자금 흐름마저 끊겼다. 사업 초기 단계에서 위험이 지나치게 커진 상황이다. 새로운 빌라 공급은 불가능에 가까운 일이 됐다.

세 번째 이유. 바로 전세사기다. 빌라는 이 범죄의 무대가 됐다. 수도권을 중심으로 다수의 갭투자자와 전세사기 조직이 빌라를 활용해 전세 보증금을 빼돌렸다. 이 과정에서 수많은 무주택 청년과 신혼부부가 피해를 봤고, 이들은 “다시는 빌라에 살지 않겠다”라는 각성을 공유하게 됐다. 매매가격과 전셋값이 사실상 일치하거나 오히려 전세가 더 비싼, 이른바 깡통전세 구조는 이제 시장에서 기피 대상 1순위가 됐다. 집값이 오르지 않고, 보증금 회수도 장담할 수 없고, 관리 상태나 건축 품질도 믿기 어려운 주택. 시장은 그런 빌라를 더 이상 받아들이지 않는다.

빌라 시장이 사라진다는 것이 뜻하는 바는 단순히 ‘빌라가 더 이상 지어지지 않는다’라는 차원이 아니다. 서울의 주거 체계에서 구조적 공급 축 하나가 사실상 제거되고 있다는 의미다. 지금까지 빌라는 아파트 외 주거 유형 가운데 가장 넓은 수요 기반을 가진 공급 형태였다. 자가와 임차, 매매와 전세, 단기 거주와 장기 거주를 모두 포괄한 몇 안 되는 유형이었다. 빌라가 사라진다는 것은 곧 특정 계층을 위한 주거 선택지가 구조적으로 소멸한다는 뜻이다. 이로 인해 주거의 다양성이 축소되고 공급체계 전반에 단층화가 발생한다. 과거에는 빌라 같은 비아파트 주택이 아파트 진입의 전 단계로 기능하며 수요를 분산시켰지만, 이제는 이러한 중간 단계가 사라지면서 시장 전반의 수요가 아파트로 집중되고 있다. 수요 쏠림이 심해질수록 아파트 가격의 변동성은 커지고, 그에 따라 시장의 안정성도 떨어진다. 장기적으로는 특정 주택 유형에 과도하게 의존하는 구조가 고착화할 수 있다.

또한 저가 임대 공급의 기반이 붕괴하면서 임대차 시장 전체에 압력이 가해진다. 특히 서울 내에서 전세 혹은 보증부 월세를 통해 거주하던 계층이 대체 가능한 공급을 찾지 못하게 되고, 이는 상대적으로 더 열악한 주거환경으로 이동을 유도하게 된다. 실질적인 주거 이동의 하향화가 발생하는 것이다. 이 같은 변화는 특정 지역에만 국한되지 않는다. 비슷한 유형의 다세대·다가구 밀집지, 그리고 중소형 주거지의 수요와 공급 균형 전반에도 영향을 미친다. 공급자 철수와 수요자의 기피가 동시에 발생할 경우, 특정 주거지구는 정비사업 추진 없이도 물리적으로 쇠퇴하게 된다. 이는 장기적으로 도시 전체의 균형 발전과 관리 측면에서도 부담 요인으로 작용할 수 있다.

빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트

1. 빌라 시장을 포함한 비아파트는 규모 면에서는 아파트 시장에 못 미치나, 가구수 기준으로는 더 많은 가구가 비아파트에 거주한다.

2. 서울 부동산 시장에서 빌라 시장은 서민들의 주거 안전판 기능을 한다.

3. 다만 빌라는 투자수익률 관점에서는 아파트에 못 미친다. 빌라 가격상승률은 대략 아파트 가격상승률(매매가격)의 절반에 못 미친다.

4.빌라는 매매 위주 시장보다는 임대차 시장의 역할을 하는데, 최근 전세사기 등의 여파로 전·월세 시장에 변화가 일어났다. 반전세의 비중이 월등히 커진 것이다. ‘순월세’ 비중이 상승한 것은 맞지만 전체 계약 건수와 비중을 볼 때 ‘반전세’ 시장으로 재편된 것으로 보인다.

■ 4장. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

월세가 급등하면 부동산의 ‘임대수익률’이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다. 예를 들어 과거 10억 원짜리 건물에서 연 임대료 3,000만 원이 발생했다고 하자. 수익률은 3%(=3,000만 원÷10억 원)다. 그런데 임대료가 30% 상승해 3,900만 원이 된다면 수익률은 3%에서 3.9%로 아주 짧은 기간에 0.9%p 상승한다. 투자수익률이 상승한 만큼 많은 사람이 부동산에 관심을 갖게 되고, 이는 자연히 수요 증가와 가격 상승으로 이어진다. 따라서 임대료 상승은 부동산 가격 상승의 신호탄 역할을 하며 수요를 더욱 자극하는 결과를 낳는다.

인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ’수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다.

부동산은 실물자산이기에 본질가치가 있다. 실생활에서 공간은 계속 사용돼야 하므로 인플레이션 상황에서도 임대료 등 사용료는 함께 상승한다. 따라서 부동산 투자자 입장에서는 (특히, 인플레이션 발생 전 부동산 매수자) ① 은행 대출이 실질적으로 0이 됐기에, 부동산을 훨씬 싼 가격으로 할인받아 매입한 효과와 더불어 ② 인플레이션으로 인한 월세 폭등으로 수익률이 상당히 커지는 효과를 보게 됐다.

미세한 입지 차이, 브랜드 프리미엄, 학군이나 교통 접근성 같은 세부적 요소가 복합적으로 작용하면서 수요가 특정 상위 단지에 몰리고 이러한 단지의 가격이 상상 이상으로 치솟았기 때문이다. 조건이 비슷한 단지가 많은데도 부동산 시장에서는 과도한 프리미엄이 형성되는 소수의 ‘슈퍼스타 단지’가 출현한다. 이런 현상은 특히 부동산 시장 대세 상승 초기에 생긴다.

양극화가 심화되는 서울 아파트 시장

① 도시 내 주거 접근성의 양극화

고가 단지에 이미 진입한 계층은 자산을 기반으로 해당 입지에 머무르거나 더 나은 지역으로 이동할 수 있지만, 중산층과 청년 세대는 초기 진입 기회조차 점점 제한되고 있다. 이는 가격의 문제를 넘어 교육·일자리·교통 등 도시 자원 접근성과 직결되며, 주거지에 따라 삶의 기회가 구조적으로 분리되는 결과로 이어진다

② 단지별로 다른 시장 정보 확산과 정책 반응 양상

서울 아파트 시장은 고가 단지에 가격 변동성과 관심이 집중되는 경향이 뚜렷하다. 이러한 단지들은 실거래량이 적더라도 언론과 보고서에서 자주 언급되며 ‘시장 대표 단지’로 기능한다.

③ 부동산 불평등의 구조적 고착화 가능성

서울 아파트 시장에서 단지 간 격차는 시간이 갈수록 커지고 있으며, 일시적인 가격 조정이나 단순 공급 확대만으로는 해결하기가 쉽지 않다. 브랜드, 학군, 조망 등의 요소가 고가 아파트 단지의 가치를 떠받치며, 이들은 점점 더 안정적이고 강한 자산으로 자리 잡고 있다. 하위 단지들은 이러한 프리미엄 구조에서 벗어나 있고, 노후화와 입지 한계로 인해 시장의 관심에서도 점차 멀어진다. 상위와 하위의 격차는 시간이 지날수록 고착되고 서울 주택 시장은 점점 더 계층화된 구조로 재편되고 있다.

① 매우 높은 가격에 대한 앵커링 효과

50억 원대 이상 초고가 아파트 가격이 자주 언급되면, 사람들이 ‘아파트 가격은 이 정도가 당연하다’라는 잘못된 기준을 세울 수 있다. 강남처럼 부유층이 거주하는 특정 지역의 초고가 아파트 가격이 마치 시장 전체를 대변하는 것처럼 인식하게 되는 것이다. 그러나 이러한 가격대는 전체 거래 중 극소수에 불과하며, 주택 시장 실태와 거리가 멀다. 예를 들어 실수요자 대다수가 접근할 수 있는 아파트 가격대는 훨씬 낮음에도 불구하고, 초고가 아파트의 가격 상승 소식만이 집중 보도되면서 ‘서울 아파트는 모두 비싸다’라는 잘못된 고정관념을 갖게 되는 것이다. 이로 인해 주택 구입을 고려하는 사람들은 현실과 동떨어진 기대를 품게 되거나, 자신이 사는 지역의 합리적인 가격 범위조차 과대평가할 수 있다.

② 가격의 절대적 상승치에 대한 앵커링 효과

55억 원에서 60억 원으로 무려 5억 원이 상승했다는 기사는 사람들에게 해당 아파트가 매우 큰 폭으로 상승했다는 인식을 심어준다. 하지만 중요한 것은 이 5억 원이라는 숫자가 시장 전체에서 갖는 의미다. 50억 원 이상 초고가 아파트에서 5억 원 상승은 상대적으로 작은 비율(10%)일 수 있지만, 5억 원이라는 금액 자체가 부각되면 사람들은 ‘집값이 단기간에 크게 오르고 있다’라는 인상을 받게 된다. 예를 들어 중저가 아파트가 5억 원에서 6억 원으로 1억 원 상승하는 것(20% 폭등)이 비율상 더 큰 변동임에도 불구하고, 초고가 아파트의 거래(10% 상승)가 중점 보도되면 이 중요한 맥락이 무시된다.

도쿄 아파트 가격 상승 원인으로는 다음 3가지를 꼽는다.

① 도쿄 시내(23구)에 대한 수요 증가

② 신축 아파트(맨션) 공급 감소

③ 저금리 환경과 투자 수요 상승

그런데 도쿄 아파트 가격 상승의 3가지 원인은 우리가 현재 직면한 서울 아파트 가격 급등 요인과 정확히 일치한다. 서울에서는 ① 풍부한 아파트 대기수요, ② 저조한 공급 물량, ③ 저금리로 인한 유동성이 상승을 불러왔다.

도쿄 소재 럭셔리 아파트 가격을 살펴보면 가격 트렌드를 한층 더 깊이 이해할 수 있다. 도쿄를 대표하는 거대 재개발 사례인 롯폰기 힐즈에는 롯폰기 힐즈 레지던스(한국의 아파트)가 있다. 해당 아파트 평당가는 2016년 291만 엔(약 2,910만 원)에서 2025년 629만 엔(약 6,290만 원)으로 2배 이상 상승했다. 인근의 토라노몬 힐즈 레지덴셜 타워의 가격 상승은 더욱 눈에 띈다. 2023년 5월 기준 533만 엔(약 5,330만 원)이었던 평당가가 2025년 5월에는 963만 엔(약 9,630만 원)에 이르러, 불과 2년 만에 2배에 가까운 폭등세를 기록했다. 이러한 데이터는 다음 사실을 분명히 보여준다. “일본은 인구가 줄고 있으니 도쿄 부동산 가격도 하락할 것이다”라는 주장은 사실과 전혀 부합하지 않으며, “잃어버린 20년으로 도쿄 부동산 시장이 이미 몰락했다”라는 주장도 근거 없는 가짜뉴스에 불과하다는 것이다.

2025년 가을 이후 서울시 아파트 시장의 흐름이 경기 전반과 다르게 움직이기 시작한다면 이는 ‘분양 시장’에 적절한 대비를 하지 못한 서울시 정부의 무능과 실책 탓이다. 정부에 대한 시민들의 신뢰가 무너진다면 시장은 다시 한 번 상승 방향으로 움직일 가능성이 크다. 시장 실패(인플레이션으로 인한 시공비·토지비 상승과 공급 감소 가능성)에 더해 정부 실패(서울시의 무능으로 2023년 이후 분양 시장에 대한 대비 부족)까지 더해지면 시장은 비합리적으로 움직일 수밖에 없다.

종합하자면 2026년부터 2029년까지 공급될 서울시 아파트 총물량 약 3만 3,000세대 중 동부권에서 나오는 물량(약 2만 세대)이 3분의 2 수준이다. 서부권은 인구 대비 저조한 물량이 나올 것으로 예상된다. 결국 앞으로 예정된 서울시 입주 물량의 양상은 명확하다. 첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘째는 서울 권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다

현재 서울시는 ① 아파트 미래 입주 물량, ② 아파트 현재 착공 물량, ③ 빌라 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다. 이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 상관없이 시장에 영향을 미친다.

전세사기 여파가 큰 와중에도 어쩔 수 없이 빌라에 살고자 하는 수요층이 있는 한, 공급 절벽으로 인해 빌라 전·월세(임대) 가격 상승 압박이 생길 것이다. 또한 그중 일부는 ‘이 가격으로 빌라에 사느니 아파트에서 살겠어.’라고 마음먹으며 아파트 전·월세 시장으로 이동할 수 있다. 빌라 임대차 시장에서 아파트 매매 시장으로 바로 이동하기에는 월등히 많은 자산과 주택담보대출 이자 지급을 위한 월 소득이 필요한 만큼, 우선은 아파트 전·월세 시장으로 이동할 가능성이 크다. 입주 물량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다.

서울의 아파트도 인플레이션에 강한 자산일까? 이 질문에 답하려면 먼저 전세가격의 이중적인 역할을 이해해야 한다. 전세는 우리나라에서만 볼 수 있는 독특한 임대 방식이다. 전세가격은 한편으로는 집값과 밀접하게 연동되면서 다른 한편으로는 월세처럼 ‘거주비용’이라는 성격을 지닌다. 따라서 전세는 단순한 임대료가 아니라 집값과 집세 양쪽을 모두 반영하는 하이브리드형 가격이라고 볼 수 있다.

만약 전세가격이 전체 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다. 게다가 전세는 보통 2년, 길게는 4년 단위로 계약이 갱신된다. 앞으로 물가가 오를 것이라는 ‘기대 인플레이션’이 있으면 그 전망을 전세가격에 미리 반영할 수 있다. 따라서 이 주기는 집주인에게 자산가치를 높게 설정할 기회를 준다. 이렇게 보면 전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다.

■ 6장. 2026년 부동산 가격 大예측

2029년까지 이어질 심각한 서울시 공급 부족 상황은 6·27 대책 이전과 2025년 8월 현재 똑같다. 오히려 관세협정 타결로 불확실성이 감소했다.

첫째, 6·27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며, 중가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 다만 초기에는 모든 가격대 아파트 수요층에 충격을 줘 일시적으로 거래량이 줄어들 수 있다. 하지만 중기에는 저가 아파트가 6·27 대책의 영향에서 벗어나면서 해당 시장에 다시 수요가 유입될 가능성이 있다.

둘째, 일부 아파트의 표피가격은 하락할 수 있지만 본질적인 가격은 (약한) 상승세를 유지한다. 6·27 대책은 인위적으로 금융 접근성을 제한한 것일 뿐, 외부 경제 상황과는 무관하다. 외부 시장 상황이 부동산 가격 상승에 우호적인 환경으로 향하는 가운데 접근을 제한한 것에 불과하다. 따라서 표피가격과 본질가격이 서로 다르게 움직일 수 있다. 즉, 본질가격은 본질가격대로 움직이는데 표피가격(거래가격)은 다르게 나타나는 양상이다.

저가주택 가격이 1억 원에서 2억 원으로 100% 상승하더라도 고가주택 거래가 여전히 없다면 평균 가격은 동일하게 하락한 것처럼 보일 수 있다. 이런 상황에서 표피가격만을 바탕으로 평균 가격이 떨어졌다고 주장할 수 있을까? 그렇지 않다. 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.

셋째, 구별 평균 가격은 떨어지는데 일부 단지별 동일 평형대에서는 가격이 상승하는 경우가 생길 수 있다. 앞선 설명처럼 저가주택 물량이 많아지면 평균은 하락할 수 있다. 그러나 저가주택이 6·27 대책의 무풍지대가 된다면 저가주택 단지의 동일평형대 가격은 상승할 가능성이 크다.

① 저가 아파트 시장

첫째, 노원구를 비롯한 2호선 외곽 지역 아파트 가격은 강남구 가격이 상승하기 시작한 2023년부터 2025년 2분기까지 약 2년 반 동안 정체 혹은 아주 약간 상승했다. 따라서 노도성에는 가격 상승 여력이 있다. 둘째, 서울시 아파트 시장의 과거 흐름을 살펴보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보였다. 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 즉, ‘강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다’라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.

② 고가 아파트 시장

강남 아파트 가격은 2024~2025년 2분기 사이에 지나치게 빠른 속도로 상승한 만큼 2025년 2분기부터 이미 정체 조짐이 나타나기 시작했다. 거래량이 1분기 대비 급격히 줄어들었다는 사실에 미루어 짐작할 수 있다. 6·27 대책은 고가 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다. 부유한 계층이라 하더라도 대출을 이용해 아파트를 매입한다면 최대 6억 원까지 빌리고 나머지 금액을 마련하는 데 자기 자본이 많이 필요하기 때문이다.

거래량이 감소하는 가운데 현금 동원력이 있는 일부 수요층이 시장에 참여한다면 본질가격이 인플레이션에 맞춰 상승하는 가운데 일부 슈퍼스타 단지에서는 신고가도 등장할 수 있다. 반대로 일부 단지에서는 하락 거래가 나올 가능성이 있다. 거래량 급감으로 어쩔 수 없이 급매하는 경우다.

③ 서울 아파트 시장 전반

2024년 시작된 집값 슈퍼사이클이 여전히 진행 중이라는 것이다. 물론 6·27 대책으로 말미암아 단기적으로 시장이 정체된 것으로 보이지만 이는 제한적이다. 다음으로는 본질가격이 여전히 (인플레이션만큼) 조금씩 우상향하는 가운데, 강북 지역으로 ‘상승 도미노’가 이어질 가능성이 있다.

대한민국 부동산 정책의 특징은 잦은 변경과 한시적인 집행이다. 특히 토지거래허가제처럼 자유시장경제 원칙에 반하는 정책이 여전히 존재하는데, 이는 다양한 문제를 야기했다. 첫째, 의도하지 않은 사회적 배제다. 주택 가격이 급등하는 경우 수요를 낮추기 위해 LTV를 강화하는 방향으로 정책이 추진됐다. 이 경우 주택 구매에 필요한 자기 자본 비중이 커지는 만큼 자기 자본이 더 많은 계층으로 수요층이 좁아진다. 자본을 축적하지 못한 계층은 매매 시장 참여 자체가 불가능하다. 주택 가격 안정화가 중요하다 하더라도 이는 사회적 형평성과 공정의 관점에서 볼 때 옳은 방향이 아니다.

둘째, 소비자의 합리적 결정을 방해한다. 부동산은 개인이 구매하는 가장 비싼 재화인 만큼 매우 합리적인 결정이 요구된다. 이를 위해서는 주택 매입에 자기 자금이 얼마나 필요한지, 은행 대출은 어느 정도 가능하며 이자율은 어떤지, 보유 시 비용이나 매년 지불할 세금은 어떻게 될지 큰 틀에서 계산할 수 있어야 한다. 그런데 취득세와 종합부동산세, 양도세가 자주 바뀌면서 이런 판단이 어려워진다. 종합부동산세는 구조 자체가 어려워서 전문가인 세무사와 회계사조차 계산하기 힘들어한다. 그리고 취득세와 양도세는 정권이 바뀔 때마다 춤을 춘다. 이래서는 부동산 시장에 대한 결정이 합리성에 기초할 수 없다. 특히 정권이 바뀔 때마다 세제 강화와 완화가 뒤바뀐다면 가장 합리적인 선택은 무조건 기다리는 것이다. 이렇게 되면 주택을 매매해야 하는 시점에 의사결정을 보류함으로써 시장 메커니즘에 따른 거래가 이뤄지지 못한다.

셋째, 정부 정책에 대한 신뢰성 저하다. LTV가 자주 바뀌면서 자기 부담 비중이 시기에 따라 변화하는데, 매우 한시적인 주택금융 상품(1년 한정 주택금융 특혜 상품 등)이 나오는 경우 사람들은 상황이 어떻든 시장에 참여하려고 한다. 사회적 배제를 경험한 계층은 정책이 자주 바뀐다는 점을 인지했기에, 정책에 대한 신뢰성이 낮아지고 ‘이번 기회를 꼭 잡아야 한다’라는 결정으로 이어질 수 있다.

3. 요약

■ 1장. 2025 부동산 시장 돌아보기

□ 2024년 시장의 성격과 ‘슈퍼사이클’ 진입

• 2024년 시장은 공급 부족, 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 모든 변수가 상승을 가리키고 있었다.
• 당시 시장 참여자 다수는 눈치채지 못했으나 강남 지역은 이미 신고가를 경신하며 상승장에 진입했다. 이는 "‘슈퍼사이클’의 초입에 진입한 것"이다.

□ ‘6·27 대책’ 실효성 분석 (고가 vs 저가 시장)

• 정부의 대출 한도 6억 원 제한(6·27 대책)은 고가주택 시장에 분명한 타격을 준다. 20억 원짜리 아파트 구입 시 기존 LTV 50%로는 자기 자금 10억 원이 필요했으나, 현행 기준으로는 14억 원이 필요해져 부담이 커지기 때문이다.
• 그러나 강북 지역(노도성) 중저가 아파트에는 영향이 거의 없다. 25평형 아파트 평균 거래금액이 6억 원일 경우, 생애 최초 구입자라면 여전히 LTV 70%(4억 2,000만 원)까지 대출이 가능하므로 정책 시행의 영향을 받지 않는다.
• 33평형(9억 원)의 경우도 규제 전 자기 부담금이 2억 7,000만 원이었으나, 대출 제한 시 3억 원이 되어 3,000만 원 정도만 더 늘리면 되므로 매입에 큰 지장이 없다. 따라서 정부의 수요 억제 정책이 시행되더라도 그 효과는 고가주택 지역에 한정될 가능성이 높다.

□ 주거 실태와 빌라 시장의 균열

• 서울 주택 수 기준으로는 아파트가 60%지만, 실제 거주 가구 기준으로는 비아파트, 특히 연립·다세대주택이 전체 가구에서 57%를 차지한다. 즉, 서울시민 다수는 비아파트에 거주한다.
• 현재 빌라 시장은 매매보다 임대 중심으로 재편되고 있으며, 전세사기 여파와 공급 절벽이 겹쳤다. 이는 단순한 시장 변화가 아니라 서울시 주거 구조 전반의 균열을 의미한다.

■ 2장. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

□ 서울 아파트 거래량과 회복 패턴

• 서울 아파트 거래량은 2023년 1분기 이후 명확한 상승 패턴을 보이며, 2025년 2분기에는 25,388건을 기록했다. 이는 외부 요인(정부의 시장 개입)이 없는 경우, 시장에 참여하는 소비자들의 관점이 명확하게 바뀌었다는 증거다.
• 시장은 2021년 고점, 2023년 저점, 2024년 상승 전환으로 이어지는 ‘W형 회복 패턴’을 보인다. 이는 고가지역(강남) 반등 후 서울 전역 확산, 이후 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 방식이다.

□ 양극화 심화: ‘슈퍼스타 경제학’

• 신도시 시장에서는 (상대적) 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상인 슈퍼스타 경제학이 나타난다.
• 강남 접근성이 좋은 분당, 평촌, 수지는 가격지수가 3~6%p 상승하는 반면, 김포, 남양주, 일산 등은 보합 또는 -1%~2%p 하락세를 보인다.

□ 상승세의 확산 (강남 → 노도성)

• 강남3구는 바닥 대비 37.1% 상승하며 전고점을 14.4% 경신해 새로운 상승 사이클에 진입했다. 강남 시세가 전고점을 넘어서며 시장을 이끄는 선도 역할을 하고 있다.
• 2025년 2분기부터는 노도성 거래량이 압도적으로 증가했다. 노도성이 서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 6·27 대책 이후의 관망세가 언제 시장으로 유입될지가 회복의 관건이다.

■ 3장. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

□ 비아파트 비율

• 서울 전체 429만 가구 중 아파트 거주는 183만 가구(43%)인 반면, 비아파트 거주는 246만 가구(57%)다. 이 중 연립·다세대주택 거주 가구만 약 90만 가구(21%)에 달한다.

□ 매매 급감과 임대 시장의 구조적 변화

• 빌라 시장은 매매 비중이 급감하고 임대 비중이 늘었다. 금리 인상으로 실수요자의 경우 금리 인상으로 이자 부담이 커지면서 매입 대신 임대를 선택하는 경향이 강해졌으며, 투자 심리 또한 위축되었기 때문이다.
• 임대 시장 내부에서는 전세가 줄고 '반전세(보증부 월세)'가 확대되었다. 임대인은 저금리와 보증보험 한도 축소(공시가의 126%)로 월세를 선호하고, 임차인은 전세사기 공포로 보증금을 줄이려 하기 때문이다.

□ 통계의 진실: 월세화가 아닌 반전세화

• 언론의 '전세 소멸, 월세 사회' 표현은 틀렸다. 데이터를 보면 순월세보다 반전세가 훨씬 많이 늘었다. 임대 거래 건 중 반전세는 꾸준히 증가해 2025년 현재 전세(약 40%)와 비슷한 수준이며 순월세(약 20%)에 비해 압도적으로 많다.

□ 공급 붕괴가 가져올 파장

• 빌라 공급 절벽은 심각하다. 수익성 악화, PF 대출 거부, 전세사기 여파로 신규 공급이 불가능하다.
• 빌라가 사라진다는 것은 곧 특정 계층을 위한 주거 선택지가 구조적으로 소멸한다는 뜻이다. 이는 서민 주거의 사다리를 걷어차고, 수요를 아파트로 쏠리게 하여 아파트 가격 변동성을 키우며, 주거 이동의 하향화를 유발한다.

■ 4장. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

□ 임대료 상승과 인플레이션의 역설

• 월세가 오르면 임대수익률이 상승해 투자 매력이 커진다. 임대료 상승은 부동산 가격 상승의 신호탄 역할을 하며 수요를 더욱 자극하는 결과를 낳는다.
• 인플레이션 상황에서 금리를 인하하면, 수요자는 대출 이자 하락으로 매수하려 하지만 공급자는 자재비 상승으로 공급을 줄인다. 결국 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생하여 가격이 폭등할 수 있다.
• 인플레이션 시 부동산 보유자는 대출의 실질 가치가 0에 수렴하는 할인 효과와 월세 폭등 효과를 동시에 누리게 된다.

□ 시장 왜곡: 앵커링 효과

• 초고가 아파트(50억 이상)의 가격이 자주 언급되면 대중은 ‘아파트 가격은 이 정도가 당연하다’라는 잘못된 기준"을 갖게 된다.
• 또한 50억 아파트가 5억(10%) 오른 것은 대서특필되면서, 5억 아파트가 1억(20%) 오른 폭등세는 상대적으로 묻히는 착시 효과가 발생해 중저가 시장의 위험성을 간과하게 만든다.

□ 도쿄 부동산과의 평행이론

• 도쿄 집값 상승 원인 3가지(수요 증가, 공급 감소, 저금리 유동성)는 현재 서울과 정확히 일치한다.
• 도쿄 롯폰기 힐즈 평당가가 2016년 약 2,900만 원에서 2025년 약 6,290만 원으로 2배 이상 뛴 사례를 볼 때, “일본은 인구가 줄고 있으니 도쿄 부동산 가격도 하락할 것이다”라는 주장은 사실과 전혀 부합하지 않으며 … 가짜뉴스에 불과하다.

□ 2026~2029 공급 절벽의 디테일

• 향후 공급될 서울 아파트 3만 3,000세대 중 동부권에 2만 세대가 쏠려 있고, 서부권은 공급이 전멸 수준이다.
• 입주 물량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다. 전세 가격이 물가보다 빠르게 오르면, 이는 하방 경직성이 강한 자산이 된다.

■ 6장. 2026년 부동산 가격 大예측

□ 규제에도 불구하고 상승하는 '본질가치'

• 2029년까지 공급 부족은 상수다. 6·27 대책은 금융 접근성을 제한한 것일 뿐이다.
• 규제로 인해 거래가격(표피가격)은 정체될 수 있으나, 본질가격은 본질가격대로 움직이는데 표피가격(거래가격)은 다르게 나타나는 양상이 된다. 거래가 없어서 가격이 떨어진 것처럼 보일 뿐, 실제 가치는 인플레이션만큼 오르고 있다.

□ 지역별 가격 예측 (저가 vs 고가)

• [저가 아파트]: 노도성 등은 상승 여력이 충분하다. 강남이 2년 반 동안 오를 때 강북은 정체되었기 때문에 ‘강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다’라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.
• [고가 아파트]: 규제 영향으로 거래량이 급감하고 정체된다. 그러나 현금 부자들의 진입으로 일부 단지는 신고가를 찍고, 일부는 급매로 하락 거래가 나오는 혼조세가 이어진다.

□ 서울 시장 전반 및 정책 비판

• 서울 시장은 여전히 슈퍼사이클 진행 중이다. 본질가격이 여전히 (인플레이션만큼) 조금씩 우상향하는 가운데, 강북 지역으로 ‘상승 도미노’가 이어질 가능성이 있다.
• 잦은 정책 변경(LTV, 세금 등)은 자산이 부족한 계층을 시장에서 배제하고 합리적 결정을 방해한다. 특히 정권이 바뀔 때마다 세제 강화와 완화가 뒤바뀐다면 가장 합리적인 선택은 무조건 기다리는 것이 되어버려 시장 기능을 마비시킨다.

4. 깨달은 점 & 적용할 점

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임대 시장의 변화를 단순히 ‘전세에서 월세로의 전환’으로 요약하기는 적절치 않다. 언론에서는 ‘전세 소멸로 인한 월세 사회로의 전환’이라는 식의 서술이 종종 등장하지만 이는 잘못된 표현이다. 실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는 전세와 월세가 혼합된 형태인 반전세로의 이동이 더욱 많이 나타났기 때문이다. 그래프에서 보이듯, 임대 거래 건 중 반전세는 꾸준히 증가해 2025년 현재 전세(약 40%)와 비슷한 수준이며 순월세(약 20%)에 비해 압도적으로 많다. 순월세 비중은 2020년 약 10%에서 2024년 약 17%로 70% 증가했고, 반전세 비중은 같은 기간 약 20%에서 37%로 85% 증가해 순월세보다 반전세 증가율이 더 높은 것으로 나타났다.

이전에 읽었던 책 머니트렌드 2025에서 주장한 것과는 다른 근거다. 실제로 임대인 입장에서, 그리고 현장을 돌아다닌 경험을 바탕으로는 전세가 월세화되는 것보다는 반전세형태가 오히려 더 많이 보인다. 사실 아파트에서 전세가 반전세화 되는 경우는 거의 못봤다. 웬만하면 이런 현상은 빌라같은 비아파트 시장에서 많이 일어나고, 아파트는 전세가율 자체가 그리 높지 않기 때문에 굳이 현금흐름이 필요한 사람이 아니라면 반전세화를 할 이유가 없기 때문이다. 어찌됐건 정책 변화에 따라 보증보험 가입 가능한 요건 (공시가율 대비 N%)을 낮추면 실제로 이런 현상이 아파트에서도 많이 발생할 수 있으리라 생각한다.

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인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. ’수요자’ 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 ‘공급자’ 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다.

부동산은 실물자산이기에 본질가치가 있다. 실생활에서 공간은 계속 사용돼야 하므로 인플레이션 상황에서도 임대료 등 사용료는 함께 상승한다. 따라서 부동산 투자자 입장에서는 (특히, 인플레이션 발생 전 부동산 매수자) ① 은행 대출이 실질적으로 0이 됐기에, 부동산을 훨씬 싼 가격으로 할인받아 매입한 효과와 더불어 ② 인플레이션으로 인한 월세 폭등으로 수익률이 상당히 커지는 효과를 보게 됐다.

전세가격은 실거주가치를 대변하며, 여러채 소유할 수 있는 매매와 달리 반드시 거주해야만 하는 수요들만 존재한다. 어찌보면 필수재이기 때문에 실제 물가와 연동되며, 일시적인 공급이나 대외적 변수에 의해 일시적으로 떨어진 적은 있을지언정 장기적으로는 인플레이션을 따라 계속해서 우상향 해왔다. 매매가는 전세가격 밑으로 떨어지지 않는다는 원칙이 있기 때문에, (수요가 있는 자산이라는 가정 하에)전세가가 올라가면 매매가도 결국 올라갈 수밖에 없다.

어찌됐건 본문에서 말하고자 하는 바는 화폐가치 하락에 따라 물가가 상승하고 그에 따른 매매가 상승률이 대출이자율이 더 낮기 때문에 결국 훨씬 싼 가격으로 매수를 하는 것과 다름 없다는 것이다. 꼭 내가 실거주하지 않는다고 하더라도 임대를 놓았을 때 결국 월세든 전세가격이든 상승을 할 것이기 때문에 수익률은 이자율보다 크다는 것이다. 이런 상황에서 금리를 낮춘다는 건 그만큼 유동성이 증가되며 이자율대비 수익률은 더 커질 수밖에 없다. 엎친데 덮친격으로 물가가 상승하면 자재비가 상승하여 공사비가 증가하고, 그에 따라 건설사들의 수익성이 떨어지니 공급이 줄어들고, 줄어든 공급에 의해 가격은 더욱 더 상승할 수밖에 없다는 것이다.

부동산트렌드 2026에서 말하고자 하는 바는 작년과 다를 바가 없다. 공급부족은 예정된 미래고, 금리 인하도 달러 환율때문에 함부로 인하를 못하고 있는 것이지, 미국 정세와 현재 기조는 크게 봤을 때 인하할 수밖에 없는 상황이다. 결국 이런 상황일수록 집을 사야한다는 말에 전적으로 동의한다.

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① 매우 높은 가격에 대한 앵커링 효과

50억 원대 이상 초고가 아파트 가격이 자주 언급되면, 사람들이 ‘아파트 가격은 이 정도가 당연하다’라는 잘못된 기준을 세울 수 있다. 강남처럼 부유층이 거주하는 특정 지역의 초고가 아파트 가격이 마치 시장 전체를 대변하는 것처럼 인식하게 되는 것이다. 그러나 이러한 가격대는 전체 거래 중 극소수에 불과하며, 주택 시장 실태와 거리가 멀다. 예를 들어 실수요자 대다수가 접근할 수 있는 아파트 가격대는 훨씬 낮음에도 불구하고, 초고가 아파트의 가격 상승 소식만이 집중 보도되면서 ‘서울 아파트는 모두 비싸다’라는 잘못된 고정관념을 갖게 되는 것이다. 이로 인해 주택 구입을 고려하는 사람들은 현실과 동떨어진 기대를 품게 되거나, 자신이 사는 지역의 합리적인 가격 범위조차 과대평가할 수 있다.

② 가격의 절대적 상승치에 대한 앵커링 효과

55억 원에서 60억 원으로 무려 5억 원이 상승했다는 기사는 사람들에게 해당 아파트가 매우 큰 폭으로 상승했다는 인식을 심어준다. 하지만 중요한 것은 이 5억 원이라는 숫자가 시장 전체에서 갖는 의미다. 50억 원 이상 초고가 아파트에서 5억 원 상승은 상대적으로 작은 비율(10%)일 수 있지만, 5억 원이라는 금액 자체가 부각되면 사람들은 ‘집값이 단기간에 크게 오르고 있다’라는 인상을 받게 된다. 예를 들어 중저가 아파트가 5억 원에서 6억 원으로 1억 원 상승하는 것(20% 폭등)이 비율상 더 큰 변동임에도 불구하고, 초고가 아파트의 거래(10% 상승)가 중점 보도되면 이 중요한 맥락이 무시된다.

부동산 가격에 앵커링 효과를 적용하여 설명한 부분이 참 와닿는다. 너나위님께서 '사람들이 이 가격을 합리적이라고 받아들이는 순간'에 대해 이야기 하신 적이 있다. 불과 5~10년 전만 해도 서울 집값이 10억이라고 하면 '헉', '거품이다' 라는 반응이 주를 이뤘다. 하지만 지금은 10억이라고 하면 그냥 평균적이라고 받아들인다. 실제 중위가격도 그렇고 사람들의 반응도 '비싸다'고 전혀 느끼지 않는다. 내가 사기에 여력이 안되어서 '비싸다'고 말하는 것이지, 이게 정말 말이 안되는 가격이라고 생각하는 사람은 많지 않다. 최근 들어 자산 가격이 한 번 크게 올랐는데, 아마 이조차도 이제 시작된 상승장을 한 번 거치고 숨고르기 할 때쯤이 되면 2025년 말의 현재 가격이 충분히 합리적이라고 받아들이지 않을까 싶다.

사실 본문에서 말하는 앵커링은 가격이 합리적이냐 아니냐에 대한 부분보다는, '강남 고가 아파트의 비싼 가격', '비싼 아파트의 상승액'에 속지 말라고 말하고 있다. 나도 항상 현장에 있고 시장을 들여다 보고 있지만, 갑자기 튀어나오는 기사에 '집값 N억 상승'이라는 기사를 보면 '뜨헉' 할 때가 있다. 초고가 아파트가 30억에서 31억 되는 건 쉽다. 단 3%정도만 올라도 1억이 오르는 것이다. 저자가 말한대로 상승률을 봐야하며, 실제 내가 접근 가능한 중저가 지역에서는 흐름이 어떠한지, 대장아파트 가격도 연담되어 상승했는지 등에 더 집중해야 함을 느낀다.

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도쿄 아파트 가격 상승 원인으로는 다음 3가지를 꼽는다.

① 도쿄 시내(23구)에 대한 수요 증가

② 신축 아파트(맨션) 공급 감소

③ 저금리 환경과 투자 수요 상승

그런데 도쿄 아파트 가격 상승의 3가지 원인은 우리가 현재 직면한 서울 아파트 가격 급등 요인과 정확히 일치한다. 서울에서는 ① 풍부한 아파트 대기수요, ② 저조한 공급 물량, ③ 저금리로 인한 유동성이 상승을 불러왔다.

도쿄 소재 럭셔리 아파트 가격을 살펴보면 가격 트렌드를 한층 더 깊이 이해할 수 있다. 도쿄를 대표하는 거대 재개발 사례인 롯폰기 힐즈에는 롯폰기 힐즈 레지던스(한국의 아파트)가 있다. 해당 아파트 평당가는 2016년 291만 엔(약 2,910만 원)에서 2025년 629만 엔(약 6,290만 원)으로 2배 이상 상승했다. 인근의 토라노몬 힐즈 레지덴셜 타워의 가격 상승은 더욱 눈에 띈다. 2023년 5월 기준 533만 엔(약 5,330만 원)이었던 평당가가 2025년 5월에는 963만 엔(약 9,630만 원)에 이르러, 불과 2년 만에 2배에 가까운 폭등세를 기록했다. 이러한 데이터는 다음 사실을 분명히 보여준다. “일본은 인구가 줄고 있으니 도쿄 부동산 가격도 하락할 것이다”라는 주장은 사실과 전혀 부합하지 않으며, “잃어버린 20년으로 도쿄 부동산 시장이 이미 몰락했다”라는 주장도 근거 없는 가짜뉴스에 불과하다는 것이다.

인터넷이나 유튜브를 보면 부동산 하락론자들이 항상 하는 이야기가 있다. '거품경제', '일본의 전철을 밟고있다', '잃어버린 10년 을 잊었나' 등의 말을 반복해서 한다. 우리나라도 결국 일본처럼 버블이 터질 것이고, 그 뒤를 이을 것이라는 주장을 주구장창 하고있다. 과연 그렇게 주장하는 사람들은 정말로 집을 안 갖고 있을까...? 자산의 가치나 인플레이션에 대한 이해 없이 청년들에게 부정적인 미래만 이야기하며 괜히 공포심을 조장하는 것이 예전부터 참 불편했고, 그로 인해 집 사기가 두려워 사지 못하는 모습을 보면 안타까운 마음이 들었다. 그럼에도 내가 할 수 있는 생각은 '우리는 일본과 달라' 였는데, 이 책을 읽고 나서 '우리도 일본과 같구나'라는 생각으로 바뀌었다.

일본도 우리나라처럼 인구수는 줄어들고 있지만 중심지에는 가구수가 계속해서 늘어나 주택이 필요하다. 신축 공급 감소에 따라 수요를 충족시키지 못한 상황이고, 저금리 기조에 따라 시중에 유동성이 풀리면서 집값이 상승했다. 그로인해 2년 만에 집값이 2배에 가까운 폭등세를 기록했다는 것이 정말 와닿는다. 물론 실제로 일본에서도 지방 외곽에 수요가 떨어지는 곳은 공실이 많이 있다. 그러나 수요가 있어 자산과 실거주 가치를 동시에 지니는 집은 여전히 돈이 몰리고 가격이 상승한다는 것에는 변함이 없다는 것을 도쿄 부동산을 보며 확인할 수 있었다. 일본 부동산, 한국 부동산, 미국 부동산 할 것 없이 결국엔 자본주의 시장 원리에 따라 수요가 있고 자산가치가 있는 것들은 가격이 상승하는 구조를 믿어야겠다.

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현재 서울시는 ① 아파트 미래 입주 물량, ② 아파트 현재 착공 물량, ③ 빌라 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다. 이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 상관없이 시장에 영향을 미친다.

전세사기 여파가 큰 와중에도 어쩔 수 없이 빌라에 살고자 하는 수요층이 있는 한, 공급 절벽으로 인해 빌라 전·월세(임대) 가격 상승 압박이 생길 것이다. 또한 그중 일부는 ‘이 가격으로 빌라에 사느니 아파트에서 살겠어.’라고 마음먹으며 아파트 전·월세 시장으로 이동할 수 있다. 빌라 임대차 시장에서 아파트 매매 시장으로 바로 이동하기에는 월등히 많은 자산과 주택담보대출 이자 지급을 위한 월 소득이 필요한 만큼, 우선은 아파트 전·월세 시장으로 이동할 가능성이 크다. 입주 물량이 절멸하는 시대에는 사람들의 소득과 상관없이 빌라와 아파트 임대료 상승이 일정 기간 지속될 확률이 높다.

서울의 아파트도 인플레이션에 강한 자산일까? 이 질문에 답하려면 먼저 전세가격의 이중적인 역할을 이해해야 한다. 전세는 우리나라에서만 볼 수 있는 독특한 임대 방식이다. 전세가격은 한편으로는 집값과 밀접하게 연동되면서 다른 한편으로는 월세처럼 ‘거주비용’이라는 성격을 지닌다. 따라서 전세는 단순한 임대료가 아니라 집값과 집세 양쪽을 모두 반영하는 하이브리드형 가격이라고 볼 수 있다.

만약 전세가격이 전체 물가보다 더 빠르게 오르고 있다면, 이는 전세보증금을 운용하는 집주인의 자산가치가 인플레이션보다 더 빠르게 불어나고 있다는 뜻이다. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다. 게다가 전세는 보통 2년, 길게는 4년 단위로 계약이 갱신된다. 앞으로 물가가 오를 것이라는 ‘기대 인플레이션’이 있으면 그 전망을 전세가격에 미리 반영할 수 있다. 따라서 이 주기는 집주인에게 자산가치를 높게 설정할 기회를 준다. 이렇게 보면 전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다.

이 책의 원 메시지를 생각해보면, '전세가는 물가상승률에 연동되기 때문에 가격이 오른다. 근데 공급이 너무 없으니 가격이 더 가파르게 오를 수 있다.'이다. 그냥 어떠한 신념이나 믿음이 아니라 이건 구조적으로 그렇게 될 수밖에 없다. 아무리 정책적으로 옥죄인다 한들 실수요를 막아설 방법은 없다. 정책적으로 말고 시장의 흐름을 뒤바꾸기 위해서는 수요에 맞는, 혹은 그보다 더한 입주물량을 공급해야 하는데 착공물량도 많지 않을 뿐더러, 당장 착공한다고 하더라도 시점이 매우 늦다. 앞으로 2~3년동안의 시장 흐름이 기대된다.

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첫째, 6·27 대책은 저가 아파트 시장에는 별다른 영향을 일으키지 않으며, 중가 및 고가 아파트 수요에 더 큰 영향을 미친다. 다만 초기에는 모든 가격대 아파트 수요층에 충격을 줘 일시적으로 거래량이 줄어들 수 있다. 하지만 중기에는 저가 아파트가 6·27 대책의 영향에서 벗어나면서 해당 시장에 다시 수요가 유입될 가능성이 있다.

둘째, 일부 아파트의 표피가격은 하락할 수 있지만 본질적인 가격은 (약한) 상승세를 유지한다. 6·27 대책은 인위적으로 금융 접근성을 제한한 것일 뿐, 외부 경제 상황과는 무관하다. 외부 시장 상황이 부동산 가격 상승에 우호적인 환경으로 향하는 가운데 접근을 제한한 것에 불과하다. 따라서 표피가격과 본질가격이 서로 다르게 움직일 수 있다. 즉, 본질가격은 본질가격대로 움직이는데 표피가격(거래가격)은 다르게 나타나는 양상이다.

저가주택 가격이 1억 원에서 2억 원으로 100% 상승하더라도 고가주택 거래가 여전히 없다면 평균 가격은 동일하게 하락한 것처럼 보일 수 있다. 이런 상황에서 표피가격만을 바탕으로 평균 가격이 떨어졌다고 주장할 수 있을까? 그렇지 않다. 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.

셋째, 구별 평균 가격은 떨어지는데 일부 단지별 동일 평형대에서는 가격이 상승하는 경우가 생길 수 있다. 앞선 설명처럼 저가주택 물량이 많아지면 평균은 하락할 수 있다. 그러나 저가주택이 6·27 대책의 무풍지대가 된다면 저가주택 단지의 동일평형대 가격은 상승할 가능성이 크다.

실제로 강남3구같은 초고가 아파트 시장에서는 기본적으로 현금이 많은 사람들의 거래가 많았기 때문에 기존에 토허제로 묶여있음에도 불구하고 거래가 잘 이루어 졌다. 물론 토허제가 일시적으로 해제되었을 때만큼은 아니지만 기대했던만큼 거래가 죽지는 않았다. 반면 저자가 말한대로 마용성광급의 중가~고가 아파트 시장에서는 대출을 활용하는 서민들이 많았기 때문에 대출규제가 꽤나 크게 작용하고 있다. 실질적으로 거래가 많이 줄어들었다. 하지만 거래량이 줄었을 뿐 호가는 계속해서 올라가고 있다. 거래량이 줄었을 뿐만 아니라 동시에 매물량 자체도 줄었기 때문에 어떤 단지에서는 호가가 완전히 자기 맘대로(?)인 경우도 보인다. 이게 바로 본문에 나온 '표피가격'과 '본질가격'의 차이다. 본질가격 대비 과도한 표피가격을 보이는 물건은 주의 할 필요가 있겠다.

가장 관심있는 건 4급지 이하, 즉 10억 이하 중저가 주택 시장이다. 대출 규제가 발효되었더라도 애초에 기존에 집을 사는데 들어가는 대출액과 줄어든 대출한도가 크게 다르지 않기 때문에 영향이 적고, 책에서 예상했던대로 실제 시장에서는 오히려 4~5급지 거래가 더 활발해진 모습이다. 그리고 4~5급지 대장단지들은 이미 전고점에 거의 다 도달한 상태고 일부 지역에서는 천장을 뚫고 상승중이다. 그럼에도 대다수 저가 주택들은 반응이 아직 덜하기 때문에 평균가격이 덜 상승한 것 처럼 보인다. 시장을 들여다보지 않으면 절대 알 수 없는 것이기에, '4~5급지, 아직 조용하네?'라고 생각하지 말고 꾸준히 시세트래킹을 하면서 4~5급지 내 선호 단지들이 어떻게 움직이는지 지켜봐야 할 필요가 있겠다.