[📚 N잡아카데미 숙박업] EP12. 내국인도 공유숙박 허용?! 2026년 에어비앤비 전망과 생존 전략

📌 내국인도 공유숙박 허용?!

2026년 에어비앤비 전망과 생존 전략

– 에어비앤비로 시작해서 모텔 주인이 된

K-직장인이 알려주는 숙박업 –

안녕하세요.

[N잡아카데미: 월급쟁이부캐만들기] 에어비앤비/숙박업 크리에이터 반반꿈입니다.

최근 “에어비앤비 등 공유숙박을 내국인에게도 허용하는 법안을 내년부터 본격 입법 추진한다”는 보도가 나왔습니다.

https://biz.sbs.co.kr/article/20000279641?division=NAVER

"에어비앤비 등 '공유숙박' 내국인 허용, 내년 입법 본격화"

SBS Biz 정윤형 기자 ('2025.12.19)

지난 10월 정부의 서비스산업 경쟁력 강화 전담 TF에서

“내국인 공유숙박 제도화”를 공식 과제로 언급한 데 따른 후속 흐름이죠.

기사 제목만 보면, 마치 1~2년 안에 모든 공유숙박이 내국인까지 전면 허용되고,

에어비앤비로 누구나 마음껏 내·외국인을 받을 수 있을 것처럼 느껴집니다.

하지만 이런 뉴스는 이번이 처음이 아닙니다.

박근혜 정부 때(2016년)부터 문재인 정부, 윤석열 정부에 이르기까지

“관광 활성화를 위한 공유숙박 규제 완화”는 늘 단골 메뉴였습니다.

그럼에도 아직까지 법은 바뀌지 않았고, 현실은 여전히

• 외국인관광도시민박업 = 외국인 전용
• 내국인 이용 = 서울/부산 실증특례를 통한 제한적 허용(연 180일)

에 머물러 있습니다.

이번에도 비슷한 패턴을 예상해 볼 수 있습니다.

“내년 입법 본격화, 2027년 시행 예상”이라는 문구가 기사에 등장하지만,

실제로 법안이 통과될지, 통과된다면 어떤 조건(영업일 제한, 실거주 의무, 지역 제한 등)이 붙을지,

그리고 유예기간이 얼마나 주어질지는 아직 아무도 모릅니다.

따라서 지금 시점에서 중요한 태도는 두 가지입니다.

“섣불리 내국인 공유숙박을 전제로 투자하지 말 것”

“그럼에도 외도민 기반 에어비앤비를 준비하기에는 지금이 좋은 타이밍이라는 점을 냉정히 볼 것”

이번 컨텐츠에서는 그 이유를 차근차근 짚어보고,

마지막에는 내국인 공유숙박 법제화가 주는 시사점과,

2026년에 숙박업을 준비하고자 하는 분들에게 생존 전략을 전달해드리겠습니다.

1. 내국인 공유숙박, 왜 매번 실패했을까?

내국인 공유숙박 법제화 논의가 매번 실패한 가장 큰 이유는,

기존 숙박업계의 강한 반발입니다.

호텔, 모텔업계는 이미 공실률 상승과 가격 경쟁으로 어려움을 겪고 있습니다.

청년층의 1인 가구 증가와 자취 보편화로 연인을 집에서 만날 수 있게 되면서

모텔의 존재 이유였던 '연애 공간' 수요가 급감했고,

여기에 코로나19 팬데믹과 달라진 소비 패턴으로

집 데이트 문화가 정착하고, 음주를 즐기는 비율이 줄어들어 핵심 고객층이 줄었으나,

2000년대 과잉 공급된 구축 모텔들은 그대로 남아있습니다.

이런 상황에서 외도민으로 운영 중인 에어비앤비 숙소들이 내국인까지 받게 되면,

자신들의 시장을 빼앗긴다고 느낄 수밖에 없습니다.

실제로 숙박업계에서는

“외도민은 외국인 전용인데, 사실상 내국인도 쓰는 편법 운영이 많다”며

강하게 문제를 제기해 왔습니다.

비슷한 사례로 '승차공유' 떠올려보면 이해가 쉽습니다.

타다, 우버가 나왔을 때도 소비자 편의라는 명분은 있었지만,

기존 택시업계의 반발과 정치적 부담 때문에 결국 타다 금지법이 국회에서 통과되어 시행되었죠.

공유숙박도 비슷합니다.

관광 활성화와 선택권 확대라는 ‘명분’과 기존 숙박업 보호와 공정 경쟁이라는 '현실'이 정면 충돌하는 구조입니다.

특히 내국인 공유숙박이 서울, 부산 등 특정 지역에 한정되지 않고 전국 일반 주택으로 확대된다면,

모텔·호스텔·중소형 호텔 업계는 강력히 법안에 대응할 가능성이 높습니다.

그래서 “내년 입법 추진, 2027년 시행 예상”이라는 일정이 공식적으로 언급되었음에도,

실제 통과 가능성은 여전히 낮거나,

설령 통과되더라도 상당히 제한적인 형태일 가능성이 크다고 보는 시각이 우세합니다.

2. 내국인이 허용된다면? 서울/부산 흐림, 지방 맑음, 모텔 비

1) 서울/부산 : 흐림 - 실증특례 무력화로 인한 위기이자 기회

현재 서울과 부산은 규제샌드박스 실증특례를 통해

내국인을 180일 이내로 받을 수 있어,

외도민 사업자들은 외도민+실증특례 조합으로

내외국인 대상 365일 영업 구조를 만들어 운영중입니다.

외도민 허가가 가능한 주택을 구하지 못한 사람의 경우,

차선책으로 실증특례+단기임대 조합을 통해

내국인 대상 180일 영업 기반에 1주 이상의 단기임대를 운영하고 있습니다.

그런데 내국인 공유숙박이 전국적으로 허용되면서

모든 외도민이 연 180일 조건으로 내국인을 받을 수 있게 된다면,

실증특례 제도가 사라질 가능성이 높습니다.

규제 샌드박스는 다양한 신기술이나 서비스의 시장출시 및 테스트가 가능하도록

일정 조건 하에 기존 규제를 면제하거나 유예하는 제도로,

어디까지나 임시 제도일 뿐, 정식적인 제도가 만들어지면 특례가 종료될 수 있습니다.

따라서 기존에 외도민 허가 없이 실증특례와 단기임대를 병행해오던 사업자들은

더 이상 내국인 대상으로 공유숙박 영업을 하지 못할 위기에 처할 수도 있습니다.

반대로 외도민 사업자들에게는 새로운 기회로 다가올 수 있습니다.

실증특례로 운영하던 사업자들이 에어비앤비 등 공유숙박 플랫폼에서 사라지게 되면

경쟁 숙소가 줄어들기 때문입니다.

2) 지방 : 맑음 - 합법 내국인 유치라는 호재, 그러나 경쟁 심화

그렇다면 지방에서의 공유숙박업은 어떻게 될까요?

서울과 반대로 지방의 경우 그동안 내국인을 대상으로 합법적으로 공유숙박업을 운영하기 위해서는

한옥체험업이나 농어촌민박업 외에는 다른 방법이 없었습니다.

따라서 내국인 공유숙박 법제화로 연 180일이라도

합법적으로 내국인 공유숙박이 가능하다는 점이 큰 호재일 수 있습니다.

외국인 수요가 상대적으로 적은 지역에서도,

주말·성수기 중심 내국인 수요를 활용해

지금보다 더 큰 매출을 기대할 수 있기 때문입니다.

하지만 한옥체험업이나 농어촌민박업, 게스트하우스 형태로 공유숙박을 운영중인 호스트에게는

외도민 숙소 증가에 따른 경쟁이 심화될 수 있어

지금부터라도 이에 대한 대비가 필요할 것으로 보입니다.

3) 모텔/호스텔/호텔 : 비 - 새로운 경쟁자의 등장

호스텔·모텔·중소형 호텔은 내국인 공유숙박 확대의 직접적인 피해자로 자주 언급됩니다.

전문 숙박업소는 건축·소방·위생·주차시설 등 각종 규제를 모두 충족해야 하지만,

공유숙박은 상대적으로 가벼운 규제로 내·외국인을 동시에 손님으로 받을 수 있게 된다면,

“동일 고객군을 두고 규제 수준이 다른 업종끼리 경쟁하는 셈”이 되기 때문입니다.

앞서 언급한 전통적인 숙박업 수요의 급감과 함께

기존에 없던 공유숙박 숙소의 점진적인 증가로 인한 파급효과는

전국적으로 영향을 미치게 될 것이고,

결국 차별화된 경쟁력을 갖추지 못한 숙박업소의 폐업으로 이어질 가능성이 큽니다.

따라서 숙박업계는 외도민의 내국인 유치 허용을 강하게 반대할 것이고,

향후 입법 과정이 진행된다해도 내국인 대상 영업일 규제와 실거주 의무를

강하게 주장할 가능성이 큽니다.

3. 2026년 공유숙박업, 지금도 늦지 않은 이유와 생존 전략



여기까지 들으셨다면, 이렇게 생각하실 수도 있습니다.

“이렇게 복잡하고 아직 결정된게 없는데, 그냥 아무것도 하지 말고 지켜보는 게 낫지 않나?”

물론 무리하고 섣부른 투자는 현시점에서 위험합니다.

법이 실제로 어떻게 나올지, 언제 시행될지,

유예기간이 얼마나 될지 전혀 확실하지 않기 때문입니다.

하지만, 외도민 기반 공유숙박업 오픈을 준비중인 사람에게는

지금이 오히려 좋은 시기일 수 있습니다.

예비 창업자 및 위기에 처한 실증특례 운영자가

2026년 살아남기 위한 생존전략에 대해 살펴보겠습니다.

1) 예비 창업자 : 외도민, 가장 현실적이고 이상적인 방법

현 시점에서 외도민은 여전히

• 외국인 대상 365일 영업 가능
• 실증특례를 통한 내국인 대상 영업 가능 (서울/부산 한정, 180일 이내)
• 30년 이상 노후 주택도 안전성만 확보되면 등록 가능

이라는 명확한 틀 안에서 움직입니다.

이 말은 곧, 지금 당장 외도민 인허가를 받아 공유숙박업을 운영한다면,

적어도 향후 몇 년간은 ‘명확한 규칙’ 속에서 사업을 운영할 수 있다는 뜻입니다.

내국인 허용이 실제로 시행되더라도,

이미 영업 중인 외도민 사업자에게 직접적인 악영향은 없고,

실증특례 폐지에 따른 경쟁 숙소가 사라지게 된다면 경쟁 우위에 설 수 있습니다.

따라서 서울/부산에서 공유숙박업을 운영하고자 하는 예비 창업자에게

2026년 지금 당장이 가장 좋은 시기라 할 수 있겠습니다.

지방의 경우는 다릅니다.

“곧 내국인 대상 영업이 허용될 거야”를 가정하고

지방에서 외도민 인허가부터 받아 두겠다는 식의 투자는 시기상조에 가깝습니다.

다만, 지방의 경우 서울/부산보다 임대료가 저렴하기 때문에,

외도민+단기임대 조합으로도 월 100만원 이상의 순수익을

기대할 수 있는 인기 지역이 분명히 존재합니다.

비록 서울/부산에 비해 낮은 수익이라도

주요 입지 내 숙소를 선점하여 외도민을 오픈하여 운영한다면,

향후 내국인 공유숙박 허용 시 더 큰 매출을 기대할 수 있습니다.

2) 실증특례 운영자 : 외도민 갈아타기 준비

서울·부산에서 실증특례 기반으로 내·외국인을 받는 호스트라면, 상황이 조금 다릅니다.

내국인 공유숙박이 법제화되면서 연 180일 제한이 모든 내국인 대상으로 적용된다면,

지금의 실증특례 구조는 언젠가 종료될 가능성이 높아

더 이상 공유숙박 영업이 불가능할 수도 있습니다.

따라서 실증특례를 통해 공유숙박을 운영 중인 호스트라면

법제화가 공표되어 외도민이 가능한 숙소를 구하기 더 힘들어지기 전에

외도민으로 갈아타거나 다른 숙박업(모텔, 호스텔, 스테이, 한옥체험업 등)으로

사업을 확장하는 전략을 미리 계획해 두는 것이 좋습니다.

특히 노후주택 연식제한으로 외도민 등록이 불가하여 실증특례로 운영중인 경우에는,

이번 기회에 안전성 검증을 통해 외도민으로 등록하여 운영할 것을 적극 권장드립니다.

안전성 검증 관련해서는 아래 글을 참조하시기 바랍니다.

[📚 N잡아카데미 숙박업] EP5. 달라진 외도민, 이제 30년 넘은 노후주택에서 토익점수 없이도 가능?!



결론 : 2026년 공유숙박업. 미리 움직이고, 변화에 대응하자!

정리해 보면, 내국인 공유숙박 제도화는 다시 한 번 속도를 내고 있지만,

과거 여러 차례처럼 규제, 업계 반발, 정치적 변수로 인해

실제 실행까지는 난항이 예상됩니다.

법이 통과되더라도 180일 영업 제한, 전입 의무 등

강한 제약 조건이 붙을 가능성이 크고,

지역, 기존 사업자, 업종별로 체감 효과도 완전히 다르게 나타날 것입니다.

이 상황에서 공유숙박업을 준비하거나 운영하고 있는 우리들에게 필요한 태도는

“나에게 유리한 타이밍과 위치를 선점하고, 변화의 큰 방향을 읽어가며 대응하는 것”입니다.

2026년 지금은, 무리해서 ‘미래의 내국인 허용’을 기정 사실화하여

지방 외도민에 과감히 베팅할 시점은 아니지만,

외국인 대상 외도민 에어비앤비를 정석대로 준비해 운영 경험과 시스템을 쌓고,

향후 변화에 대응하기 위한 좋은 창업 타이밍이 될 수 있습니다.

이를 통해 쌓은 입지 및 매물 분석, 운영 경험, 고객 응대 노하우, 수익 구조 설계 능력 등은

내국인 공유숙박이 어떻게 제도화되든,

제 2호점, 3호점으로 확장을 시작으로

모텔이나 호스텔, 스테이 등 전문 숙박업으로의 사업 확장으로

얼마든지 이어갈 수 있는 긴 여정의 첫 걸음 입니다.

법이 어떻게 바뀔지 ‘기다리기만 하는 2026년’이 될 수도 있고,

외도민을 통해 숙박업 실력을 키우는 ‘준비의 2026년’이 될 수도 있습니다.

2026년을 어떤 해로 만들지는, 지금 여러분의 선택에 달려 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다! :)

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