나는 부동산과 맞벌이한다

저자는 누구?

🙋🏻‍♀️너바나 

1,500만원의 종잣돈으로 투자 시작. 직장생활과 투자를 병행하며 10년 넘도록 투자 활동함. 현재(2022년)에 200억 자산가. ‘월급쟁이 부자들’ 카페장으로서, 튜터로서 투자비법을 전수하며 나누는 것에 기쁨을 느끼며 40만명이 넘는 회원들을 이끌어 가고 있다.

One action

💡 투자기준에 맞으며 ‘절대 잃지 않는’ 저평가 된 아파트에 투자할 것

핵심 키워드 or 구절

1장. 당신은 왜 아직 부자가 아닌가

-많은 이들이 내게 왜 직장을 계속 다니느냐고 묻는다. 나도 원래는 일정 수준 이상의 현금 흐름을 갖추게 되면 회사를 그만두려고 했다. 하지만 생각이 바뀌었다. 이제 회사는 내게 월급만 주는 곳이 아니다. 

“함께 정을 나눌 수 있는 만남의 장이다.” “삶에 활력을 가져온다.”

-재무설계사들은 회사에서 교육받은 자료를 토대로 그저 고객들에게 상품 팔기 위해 노력할 뿐이지 절대 부자가 아니다.

-돌이켜보니 주변에 펀드나 보험으로 부자가 되었다는 사람은 본 적이 없었다.

-재테크 공부를 시작한지 3년이 지난 시점부터 지식을 실천으로 옮겼다. 6개월 만에 부동산 6채를 구입했고, 약 6년 동안 50채의 부동산을 매입해서 월급보다 많은 월세를 받게 되었다.

-아직도 대한민국 국민의 90%가 적금, 펀드로 재테크를 하고 있다. 물론 1990년대 은행 금리가 10%를 넘던 IMF시절까지는 그 투자법이 통했을 수 있다. 그러나 시대가 바뀌었다. 은행 금리는 1%대가 대부분이고 물가 상승을 감안하면 마이너스라고 해도 과언이 아니다. 우리보다 앞서 경제 성장의 길을 걸었던 미국, 일본 그리고 유럽 국가들의 상황을 볼 때 우리나라 또한 저금리가 계속 이어질 확률이 높다. 자산을 잃지 않기 위해서라도 어쩔 수 없이 재테크를 해야 하는 시대에 우리가 살고 있다는 말이다.

-증권사는 1~3% 이상의 운용 수수료를 떼어가고, 보험사는 고객의 모든 불입금에서 사업비 명목으로 10%이상을 가져간다.

-집값이 떨어질 수 있다는 리스크를 피하기 위해 전세를 선택한 임차인들에게 결국 크게 오른 전세금 상승이 더 큰 리스크가 된 것이다.

-’리스크’는 통제 가능한 위험 /  ’데인저’는 통제 불가능한 위험

-레버리지 효과 : 타인 자본을 지렛대 삼아 자기자본 이익률을 높이는 것

ex. 자기자본 5억으로 1억 수익내면 수익률은 1/5

자기자본 3억+대출 2억으로 1억 수익내면 수익률은 1/3 ←레버리지로 수익률 극대화

-레버리지효과는 수익이 마이너스가 될 경우 손실 또한 몇 배 이상 커지게 된다는 위험이 존재한다. 따라서 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 한다는 조건이 붙는다.

-의외로 많은 투자자들이 세금 신고를 누락했다가 큰 어려움을 겪는다. 이제는 국세청 전산에 주민번호만 넣어도 임차인들이 전입신고한 임대조건 등이 저장된 내용이 나온다. 세금 신고를 정당하게 했더라도 증빙자료를 구비하지 않으면 세금을 더 납부할 수 있다는 얘기다. 

→ 평소에 증빙자료(세금 계산서, 카드매출전표 등)를 꼼꼼히 챙기고, 세금신고만큼은 정당하게 해두자.

2. 월급쟁이 너바나가 구축한 돈 버는 시스템

-마치 적금을 넣듯 매년 부동산을 매입하기 시작해서 100채의 부동산을 갖는 것이다. 그렇게 하면 부동산 가격이 1채당 1,000만원만 올라도 10억원의 수익을 얻는 것이 가능하다.

-투자공부를 시작한 후부터 1년 넘게 하루도 빠지지 않고 경제신문을 읽었다. 부동산 관련 서적도 50권 이상 읽었다.

-지방 부동산의 장점 : 소액 투자 가능, 리스크↓, 수익률↑

-기업 이주, 공장 증설 → 매매가는 오르지 않아도 전월세 수요多→ 임대가↑

-고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어있는 것이 있다면 주저말고 투자하라.

-경매의 장점 : 싸게 사서 비싸게 팔 수 있다.

-특별한 이유 없이 절대적 기준으로 집값이 높은 지역의 물건이나 신축 아파트를 무작정 사서는 앞으로 오르겠지, 하고 있으면 실패할 확률이 높다. 적어도 해당 지역 거주민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한지 살펴봐야한다.

“부동산 투자에도 첫인상이 굉장히 중요하다.”

그리고 상가의 장점을 일목요연하게 요약한 임대 홍보 브로슈어 제작해서 부동산 사장님들한테 홍보, 상가 임대료가 더 비싼 다른 지역의 중개사무소에도 세를 놓음(차선으로 선택하라고)

요샌 임대물건 동영상으로 촬영해서 유투브, 에버노트에 올린 뒤 부동산에 문자, 톡 보내기도 함

-상가는 주거용 부동산과 달리 임대료가 싸다고 무조건 임대가 나가지x. → 관련 법률, 상권 등을 종합적으로 판단해야 함. 초보자일 경우 오피스텔, 빌라, 아파트 등으로 경험 쌓은 후 상가에 투자하길 권한다.

-상가는 현재 적게는 매매가의 80~90% 대출 가능

대출이 너무 많은 게 아니냐며 우려를 표할 수도 있다. 당신이 모를 뿐 대부분의 기업과 은행 같은 경제주체들은 이와 같은 방식으로 영업이익을 발생시킨다. ←은행은 예대마진을, 기업은 주식 또는 채권으로 자본 조달해서 더 큰 영업이익을 얻음

<수익형 부동산 투자 시 체크할 것>

1. 환금성(내놓을 때 거래 용이?)
2. 수익률(대출이자 납입하면서 금리 올라도 충분히 목표수익 나오나?)

3. 원금 보전성(안잃는 투자인가?)

    

3장. 돈걱정 없는 월급쟁이 되는 법

<삶의 목표 설정하는 법>

1. 구체적인 목표를 종이에 적고 항상 보이는 곳에 붙여둬라.
2. 꿈을 이루기 위해 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로!
3. 언제까지 이룰 것인지
4. 기한까지 이루기 위해 어떤 수단을 이용해야 하는지
5. 장기,중기,단기, 연,월,주,일 단위 계획
6. 평가하는 시간을 가져라
7. 달성하면 반드시 보상하라

8. 목표를 다른 사람에게 공개해라

    

4장. 월급쟁이를 위한 재테크 노하우

<신문기사 읽는 법>

1. 모두 꼼꼼히 읽을 필요 x
2. 대기업 동향은 반드시 챙겨라(대기업 공장라인, 연구소 이동 및 증설)
3. 모르는 단어는 검색 (단, 좌절하지 않기 위해 하루에 3,4개로 제한두고)
4. 주식, 부동산 보유했다 생각하고 시세 체크 → 나중에 진짜 투자시 매우 유리

-투자물건을 선택할 때는 주변지역의 여건, 비슷한 환경 가진 지역 상황 둘 다 봐야 함

-임대차 계약서에 “임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다”라는 특약사항 항상 넣음

-연체하는 임차인도 사람이다. 임차인의 자존심까지는 건드리지 않도록 주의해라.

-보증금은 최소한 ‘월세x10’정도의 금액을 받아두는 것이 좋다. 만약 임차인이 이정도 수준의 보증금을 낼 능력이 없다면 당신 자신을 위해 임차인을 받지 않기를 권한다.

-개인적으로 나는 살고 있는 집은 그저 ‘부채’라고 생각한다. 살고 있는 집의 가격이 올라도 어차피 주변 아파트 가격도 오르는 것이기에 투자라고 보지 않는 것이다. 그리고 살고 있는 집에 투자하면 돈이 묶이기 때문에 저는 가급적이면 그 금액을 최소화하려고 노력합니다.

-당장의 마시멜로보다는 조금 더 견딘 후 진짜 맛있는 젤라또를 이탈리아에서 먹겠다!

-1년간 모은 급여로는 매년 1채씩 계속 집을 매입하고, 2년 후 앞서 매입한 집의 전세가가 오르면 다시 그 전세금을 재투자하여 1채를 더 매입하는 것이다. 10년 뒤 집 30호를 갖게 되면, 매도 시 채당 약 3,000만원~ 4,000만원 정도의 수익만 얻어도 10억 이상을 벌 수 있다.

-만약 당신이 문의 전화받는 부동산 중개사무소 사장이면 급매물 정보를 일면식도 없는 사람에게 알려주겠는가? 

급매물은 현장에서 찾아야 한다. 부사님 만나서 친분 쌓은 뒤, 급매나오면 꼭 연락 달라고 간곡히 부탁하면서 연락처를 남겨두라.

💡 역사적으로 보면 매매가가 아무리 낮아도 전세가보다 낮아지는 경우는 거의 없다.

💡 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈’이다.

💡 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다.

 💡 잔인한 말 같지만, 자본주의의 원리를 깨달은 사람은 더 큰 부를 쌓을 것이고, 그 원리를 깨닫지 못한 사람은 계속해서 깨달은 사람이 더 많은 부를 쌓게 도울 것이다.

자본주의는 바다의 밀려오는 파도와 같다. 우리 앞으로 계속 밀려오는 이 파도는 이를 활용해 능동적으로 움직이는 사람에게는 인생을 즐길 수 있는 좋은 서핑의 기회가 될 수 있겠지만, 스스로 헤엄치려고 하지 않는 사람에게는 목숨을 위협할 수 있는 고난이 될 수 있다.

💡 언론과 정부의 말을 있는 그대로 다 믿어선 안 된다. 그들은 서민을 위한 정책이 아닌 자신들의 입장에서 유리한 기사를 내고 정책을 편다.

💡 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익을 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.

💡 세상이 불합리하다고 여겨질 때 반드시 알아야 하는 것은 세상은 변하지 않는다는 것이다. 다만 변할 수 있는 건 우리 자신뿐이다. - (미국의 철학자) 헨리 데이비드 소로

💡 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.

💡 가난한 비평가, 풍족한 실천가 

비판하는 건 쉽다. 하지만 그들이 비판할 때 어느 누군가는 땀을 흘리며, 자신이 원하는 미래를 만들어가고 있다는 걸 알아야 한다.

💡투자를 시작하기 전, 얼마의 돈을 벌 가능성이 있다는 유혹에 흔들리지 말고, ‘절대 잃지 않겠다’는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져봐라.

💡 ‘독서백편의자현’ : 책이나 글을 100번 읽으면 그 뜻이 자연스럽게 보인다.

→ 독서의 중요성. 잊지 말자

💡 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다.

💡 투자를 할 때는 수익률이 아무리 높다고 해도 원금 손실 가능성이 있는 물건이라면 절대 하지 마라.

💡 직장인 투자자로서 일과 투자에서 성공하고 싶다면 CEO처럼 돈으로 다른 이의 시간을 사는 습관을 들여야 한다. 일당 또는 연차 비용을 계산해서 일당보다 손해보지 않는 선에서 다른 사람에게 비용을 주고 시켜라.

직원은 혼자 일하지만, 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰 돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.

💡 그들은 트렌드에 따라 투자하지 않았다. 그들은 자신만의 투자기준을 가지고 ‘저평가된 부동산’에 투자했다. 그 결과 소위 대박을 낼 수 있었다.

나 역시 2007년도에 사람들이 그렇게 말렸음에도 지방 부동산에 집중했던 것은 여러 요소를 고려했을 때 절대적으로 싸다고 판단했기 때문이다. 당시엔 아무도 이해해주지 않았지만 내 기준으론 분명 저평가된 부동산이었기에 자신있게 여러 채 매입한 것이다. → 지방이 좋은 투자처로 홍보될 때 여유롭게 매도할 수 있었음.

시장은 항상 상승과 하락을 반복한다. 따라서 자신의 기준을 세우고 본인이 싸다고 생각할 때 많이 매입하면 된다. 그러고 나서 다른 사람들도 그 투자처가 저평가되었음을 인지하기 시작할 때 남들과 반대로 매도하면 되고, 또 하락시장에서는 더 매입하면 된다.

💡 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 ‘조급함’이고, 기억해야 할 단어는 ‘인내심’이다.

💡 부동산의 가격은 롤러코스터와 같다. 롤러코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뚫고 더 나아가지 않으며 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다. 다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다. 과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다. 당신은 준비된 투자를 통해 롤러코스터 타듯 부동산 투자 시장을 즐길 수 있는 날이 오길 바란다.

💡 남들이라면 포기했을 지점에서 나는 눈을 감고 억지로라도 한 발을 더 내딛었다. 바로 이 때문에 내게 남들보다 더 좋은 기회와 수익이 오지 않았을까 생각한다.

💡 ‘우공이산’. 어리석은 사람이 산을 옮겼다는뜻. 무슨 일이든 꾸준히 노력하면 산을 옮기는 것처럼 큰 성과도 달성하게 된다.

💡 누군가 너에게 “할 수 없어” 라고 말해도 그 말을 모두 믿지 마라. 꿈이 있다면 세상으로부터 그것을 지켜내야 해.

네게 ‘고난’이라는 진흙이 묻었다 해도, 넌 다이아몬드야.

세상 사람들이 주저할 때, 한 발짝 더 내딛으렴. 넌 행동해서 얻어라. 네가 정말 원한다면.

💡 ‘앞으로 더 오를 거야’, ‘전망이 좋아’ X 

’이 물건의 가치가 어디까지 떨어질 수 있을까?’, ‘최악의 경우 얼마까지 손해볼까?’ O

느낀 점, 생각해본 것들

 🤔 “나는 부자가 되기 위해 끊임없이 연구하고 직접 발로 뛰었다. 초기 3년 동안은 혼자서 헛발짓도 많이 했다. 해야겠다고 정해놓은 일은 비가 와도 눈이 와도 꼭 실행했다.”

투자정보를 구하기 힘들었던 시대에 혼자 투자공부를 하신 너바나님이 정말 대단하시다… 월부에선 투자공부 1년이면 대게 1호기를 구입하는데 너바나님 덕분에 3년이란 시간을 1/3로 단축된 것 같다. 지금은 부동산 앱도, 월부라는 환경도 너무 잘 되어있다. 너바나님보다 훨씬 유리한 환경이다. 그러니 나도 정신 바짝 차리고 잘 해내보자.

🤔 투자로 인한 수익은 어디까지나 내게 보너스이지 월급은 아니다. 그래서 누군가가 내게 직업이 무엇인지 물으면 월급쟁이라고 얘기하지 부동산 투자자라고 대답하지 않는 것이다. 

투자를 통해 수익이 좋은 달에는 생활비로 1,000만원을 주다가, 수익이 시원치 않은 달엔 한 푼도 못 주는 가장은 가족 구성원에게 불안감을 안기기 쉽다. 따라서 액수가 크지 않더라도 한 달 생활할 수 있을 정도의 생활비를 매달 비슷한 규모로 꾸준히 지급하는 것이 중요하다.

난 투자에 ‘투’자도 모르던 초창기에는 투자는 어느정도 승산이 보이면 전업 투자자로 전향해야 한다고 생각했었다. 근데 투자공부를 하면서는 투자로 돈이 많아지면 굳이 일할 필요가 있을까? 지긋지긋한 회사 빨리 그만둬야지 생각했다. 근데 부자들 모두 부를 이루고 나서도 일을 계속 한다. 은퇴하고도 공허하고 무의미하게 느껴지는 시간들에 오히려 우울감을 느끼고 다시 일을 하는 부자들이 많았다.

역시 사람은 일을 해야 하나보다. 일은 때론 지겹고 하기 싫지만 삶의 동력이자 활기인가 보다. 무엇보다 부동산은 다른 투자수단에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 꾸준히 들어오는 현금 흐름은 필요한 것 같다. 투자 공부를 하면서 회사가 얼마나 감사한 존재인지 깨닫고 있다.

회사는 내가 종잣돈을 모을 수 있게 해주고, 게으름뱅이인 날 움직이게 해주고, 안정적인 월급을 주는 안식처이다.

회사에 감사하다.

🤔 비평가의 자세로 읽지 마라. 그렇게 비난하고 비평하는 그들은 한 권의 책을 낼 만큼의 실력을 갖고 있는 것일까? 원래 칭찬보다는 비난이 쉽고 장점보다는 단점이 더 눈에 띄게 마련이다. 한 권의 책에서 그동안 알지 못했던 한가지만이라도 배우게 된다면 그것만으로도 그 책은 읽을 가치가 있는 것이다. 다만 저자가 주장하는 내용이 현실에 들어맞는 것인지, 수익은 제대로 계산된 것인지 따져볼 필요가 있다. 그들이 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하라. 그리고 그 장점을 내 것으로 만들기 위해 노력하자.

나는 독서습관을 길들일 때 베스트셀러들을 읽으면서도 ‘도대체 이런 책이 왜 베스트 셀러인가’ 싶었던 적이 많았다. 근데 독서모임하면서 아, 내가 수많은 중요한 구절들을 그냥 지나쳤구나… 다른 사람들은 작가의 말 한마디 한마디에 의미를 두고 배울 점을 찾는 반면, 나는 후루룩 지나치며 ‘그래서 뭐? 이런 책은 나도 쓰겠네’라고 생각했다. 난 어떤 한 분야에서 누군가를 가르칠 정도의 능력도, 책도 낼만큼 잘난 부분이 없으면서 비판만 했었던 것이다. 저 문구를 읽는데 부끄러웠다. 남편도 ‘책 쓴 사람들은 어쨌든 다 나보단 나은 놈들이야’라고 했던 말이 떠올랐다. 하나라도 배울점을 찾고 체화하려는 태도로 책을 읽고자 한다. 

🤔 그렇게 2012년 부동산 투자자들이 지방을 다시 한 바퀴 돈 이후 뒤늦게서야 언론이 ‘지방 부동산 시장에 훈풍이 돈다’라는 기사를 내기 시작했다. 뒤늦게 투자자들이 몰렸고 난 언론이 이야기하는 것과 반대로, 내가 구입했던 부동산들을 원하는 수익에 맞춰 하나둘씩 매도할 수 있었다.

예전 팀장님이 주식 설명할 때 하셨던 말, “개미들이 정보 듣고 달려들 때면 이미 큰손들이 한 탕 빼먹고 나간 뒤다.” 이 말은 어느 투자에나 맞는 것 같다. 내 귀까지 정보가 들어올 정도면 이웃집 아저씨도 알 거다. 진짜 돈을 버는 사람은 정보가 돌기 전에 정보를 창출해내는 사람으로 진흙 속 진주를 발견하고 발굴해내고, 다른 사람들이 구하려 할 때 비싸게 파는 것 아닐까. 남들 다 우왕좌왕 할 때 통찰력을 가진 눈으로 손바닥 안의 일처럼 예상대로 굴러가는 걸 지켜보는 것도 매우 짜릿할 것 같다. ‘돈’보다 ‘통찰력’을 가지도록 노력해야지. 그럼 돈은 자연스레 따라올테니…

적용할 점(벤치마킹)

 💡 돈만 쫓지 말고 선입견을 배제하고 본연의 가치를 볼 수 있는 능력을 기를 것

 💡 자꾸 오를지 말지 예상하지 말고 내 투자기준에 엄격하게 대보기.

💡 비평가의 자세로 대하지 말 것. (어쨌든 그들은 나보단 낫다. )

💡 하겠다고 맘 먹은 건 꼭 해내고 자기

독서 후 느낀점

월부은에 비하면 내용이 좀 더 간략하고 옛날 방식인 게 있으나 정보가 없던 시절의 투자 시초인 만큼 배울점도 참 많고, 너바나님dl 얼마나 고군분투하며 월급쟁이 부자가 되려고 노력했는지 고스란히 담긴 책. 또 읽고 읽을 것이다. 여전히 명작인 이유가 있었다. 재독을 해도 배울 게 많은 책이다. 

잃지 마라, 절대 잃지 마라