마음의 여유가 필요한 필마여 입니다.
지투실전 강의의 시작을 오프라인 강의로 하게되었습니다.
잔쟈니 튜터님의 1강을 오프라인으로 들을 수 있어서 너무 좋았습니다. 강의장에 좀 늦게 도착하여
비록 맨 뒤에 앉았지만 현장감을 느낄 수 있고 특히 마지막에 질의응답 시간을 마련해 주셔서 너무
오프라인 강의를 한껏 즐길 수 있었습니다.
시장 분석
지역별 전세 갯수를 보면서 시장의 분위기를 알 수 있었습니다. 한 단지가 아니라 하나의 구 단위에
전세 매물 갯수가 20여개, 50여개 씩 나와있을 정도로 매물이 줄어들고 있고 거기에 반응하여
전세가 오르는 지역, 전세가가 매매가를 밀어올리는 단지, 전세가 부족하지만 가격까지 영향을
미치지 못하는 지역이 있었습니다. 이런 움직임은 공급 과잉 시기를 지나 공급부족 국면에 접어들며
전세가격이 상승하였고, 그 중 매매를 밀어올리는 힘은 사람들이 좋아하는 지역에 따라 다르게 나타났습니다.
지방투자에서 중요한 것
지방투자에서는 지역내 투자범위와 우선순위를 정하는 것이 필요했습니다. 사람들이 어떤 단지를
좋아하는지를 가장 강조하셔서 강의를 하시는 동안 ‘선호도’란 단어를 무한 반복하셨습니다.
사람들이 얼마나 좋아하느냐. 지방은 서울 수도권처럼 한판으로 이루어져 있지 않고 지역 내에서
교통의 힘이 서울 수도권과는 다르기 때문에 사람들이 좋아하는 기준도 조금 다르게 나타났습니다.
그리고 공급의 힘은 더 강하게 나타나기 때문에 시장의 분위기, 즉 시장 상황에 대한 파악이
중요한 시장이었습니다.
지방시장의 기회
현재 지방시장의 투자 기회에 대해서 ‘싼 가격’, ‘적게드는 투자금’, ‘적은 리스크’를 들 수 있었습니다.
이런 기회들 또한 무조건은 아닙니다. 싼 가격은 그 자체로 투자 기회가 될 수 있지만 싸기만 한 가격은
지방 시장에서 저가치를 고를 수 있는 함정일 수 있습니다. 여기서도 선호도가 중요해지며 사람들이
얼마나 좋아하는지를 생각해 봐야합니다. 선호도가 낮다면 그만큼 사람들이 살고 싶어하는 단지가
아니라 싼 가격이 상승장에서도 지속될 수 있습니다. 반면 선호도가 높은 단지가 싸다면 그건 기회가
될 수 있어서 시장이 변할 때 가격이 오를 수 있습니다.
두번째로 적게 드는 투자금. 지방 투자에서 중요한 것은 돈을 불리는 것입니다. 적은 투자금으로
목돈을 만들 수 있는 기회. 소액 투자가 가능한 시기입니다. 하지만 여기서 중요한 것은 팔아야
한다는 것입니다. 때문에 매수를 하면서 매도 전략까지 생각해야 하며 시장 상황을 계속 확인하여
매도까지 하는 것이 지방투자 였습니다.
세번째로 적은 리스크. 매매가, 전세가 모두 충분히 낮은 가격인 곳이 많으며 이것은 더 이상
가격이 내려갈 수 없거나 그 폭이 적어 투자를 하면서 감당해야할 리스크가 적을 수 있습니다.
지방투자로 돈 버는 매수 전략
지방투자에서 ‘투자 방향성 및 지방투자 범위’, ‘수도권 vs 지방 가치성장 vs 지방 소액’,
‘지방 도시 선호도와 특징’, ‘투자 의사결정 과정’ 등을 설명해주시며 ‘선호도’를 무한으로
강조해주셨고, 지방 투자에는 파는 것 까지 투자의 한 사이클로 봐야하기 때문에 ‘환금성’을
두번째로 강조해주셨습니다. 세번째는 리스크, 리스크에는 개인 상황과 시장 상황에 따른
리스크를 줄일 수 있는 방법을 찾고 리스크에 대응해야 합니다.
투자로드맵
지방투자는 시장의 특징으로 돈을 불려서 더 좋은 곳으로 보내는 전략이 필요합니다. 때문에
매도의 의사결정이 중요하며 끊임없이 시장을 파악하고 있어야 하며 여러가지 전력을 세워
변화하는 가격, 시장상황에 대응해야 합니다. 그리고 그 전략에는 불어난 투자금으로 매수할 수
있는 여러 단지가 있어야 합니다. 불어난 돈을 더 좋은 곳으로 보내는 방법, 금액을 나누어서
여러채에 돈을 보내 더 불리는 방법 등 다양한 전략이 상황에 맡게 필요합니다. 그래서 지방투자에서
실력이 더 중요하며 실력을 쌓을 수 있는 것 같습니다.
질의응답
잔쟈니 튜터님의 강의를 들으며 ‘저환수원리’를 생각해봤습니다. 강의에서 무한히 강조해
주셨던 선호도를 비롯해 환금성, 리스크에서 저환수원리의 ‘환’, ‘리’를 알 수 있었고,
저평가와 원금보존은 매수 의사결정과정에서 고려해야 할 사항이었습니다. 그렇다면 ‘수’는?
저는 수익률에 대해 아직 이해도가 부족해 튜터님께 수익률에 대해서 질문하였습니다.
"서울은 전저점 기준 10년에 두배 정도라는 목표 수익률이 있을 수 있다. 하지만 지방은 좀
다르다. 연식 가치가 낮아지기 때문이다. 지방은 계량화 하기는 좀 어렵다. 내가 원하는 시기에
꺼낼 수 있는지가 중요하다. 수익의 크기 보다는 환금성이 더 중요하다. 지방은 선호도가 있는
아파트는 수익이 난다. 수익 목표를 100%로 잡을 수도 있지만 기준점이라기 보다는 목표이고
그 다음은 상황에 대응해야 한다. 때문에 포트폴리오가 중요하다."
저환수원리 중 수익률이 가장 어려웠는데 튜터님의 설명을 들으니 많은 부분을 이해할 수
있었습니다. 그리고 한채로 부자되는게 아니고, 부자가 되는 과정이라는 것을 크게 느끼게
되었습니다.
9시간에 가까운 열정적인 강의를 해주신 잔쟈니 튜터님 너무 감사드리고, 닉네임 기억해주셔서
더 감사합니다. 강의 충분히 반복해서 듣고 나눠주신 인사이트 최대한 얻어가겠습니다.
감사합니다!!
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