[열중들었으니, 4서8때까지6채는 가야조! 동구님] 열중 4주차 강의 후기

느리지만 행복한 거북이 투자자, 동구님 입니다.

어찌보면 거북이와 가장 잘 어울리는 듯한 주우이 멘토님의 4강을 한해를 마무리하며 듣게 되었습니다.

항상 듣고나면 잘 할 수 있을 것 같고, 뭔가 위로받는 듯한 느낌을 받는 주우이님의 강의,

이번에도 용기와 위로가 되어 26년을 시작하는데 힘이 되는 강의였습니다.

항상 같은 자리에서 같은 모습으로 후배들을 챙겨주시는 멘토님 모습처럼

저도 2026년 같은 자리에서 같은 모습으로 꾸준히 걸어나가는 거북이가 되는 한 해가 되도록 노력하겠습니다.

[1] 토허제 해지를 기다려야 할까?

현재까지 토허제가 풀릴 수 있다는 뉘앙스만 있을 뿐, 어떻게 될지는 예측할 수 없다.

대응의 영역이기에, 자신이 토허제가 풀렸을때 영향을 받는 포지션에 있다면 지역을 가보는 등 움직여야한다.

혼란한 시장 속에서 가장 중요한 것은 변하지 않는 원칙. 가치 대비 저평가 된 아파트를 매수하는 것이다.

[적용점 1]

대응으로 반응해야 할 부분을 예측해서 움직이려고 하지 마라. 원칙과 기준으로 판단해서 투자를 준비해라.

[2] 전고점이 없어졌을 때 투자하는 방법

대부분의 아파트가 아마 전고점을 넘게 될 것으로 예상됨. 

그렇게 되었을 때 중요한 것은 저환수원리의 기준에 맞으며 상대적으로 저평가 된 것을 확인하는 것!

두가지 물음에 답할 수 있어야 한다.

(1) 같은 매매가 중에서 가장 좋은 것인가?

(2) 동일한 투자금으로 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것인가?

상승장에서 대부분의 사람들은 가격이 오를 것이라고만 생각한다.

최악의 경우 어디까지 떨어질 수 있는지, 그리고 그것을 내가 견디고 버텨낼 수 있는지가 중요하다.

[적용점 2]

지금도 마찬가지지만 전고점이 없는 상태에서 투자를 결정하기 위해 가격과 가치를 제대로 배워야 하는 것이다. 전고점을 아얘 지우고 생각해보자. 꼭 실행하기 전 두 가지 물음을 묻고 검토해서 답해보자.

[3] 선호도가 떨어지는 단지를 판단할 때

(1) 업무지구 접근성(특히 강남)이 얼마나 좋은지,

(2) 시세의 흐름이 조금 늦더라도 올 수는 있는 곳인지 

반드시 체크해야 저가치 물건을 사는 불상사를 피할 수 있다. 늦더라도 흐름이 와야 수익을 볼 수 있다.

[적용점 3] 

내가 고민하는 이 단지가 선호도가 부족하다면, 위 2가지 기준으로 어느정도 위치의 있는 단지인지 정확하게 알아야 한다. 그래야 흐름이 올때까지 확신을 가지고 기다릴 수 있다.

[4] 1기 신도시를 보는 관점

수도권 구축단지를 투자 할 때 가장 중요한 것은 입지독점성이 있는지를 확인하는 것(OO정도면 입지 독점성이 있는 것이라고 조언해주심)

그리고 재건축이나 리모델링 호재가 있다는 것 자체가 그만큼 땅의 가치가 있는 곳이라는 반증.

하지만 땅의 가치가 있다고 가치 대비 싸다는 것을 의미하는 것은 아님을 유의(매매가격+분담금으로 살 수 있는 단지와 비교해봐야 한다)

[적용점 4]

수도권을 낡았다고 너무 무시하지 마라. 내가 다녀온 곳 대부분 입지독점성이 있는 곳이었으며, 아무래도 지금까지는 사고 싶지 않아하기에 매매는 그대로고 전세가만 올라오는 것. 하지만 이것들이 알토란 같은 투자처 들이다.

[5] 지방 아파트 매도시기

지방투자 매도 판단 기준 3가지

(1) 목표 금액이 되었을 때 (매수 시 목표 매도금액을 설정해 두는 것이 좋다)

하락기에 실거래 점 찍히는 것 보면 하나에 몇천만원씩 푹푹 떨어지면서 찍힘

(2) 목표 금액이 되지 않았지만 갈아타서 더 좋은 것을 매수할 수 있을때 (매도 후 매수 순서 반드시 지켜야)

(3) 감당할 수 없는 리스크가 있을 때(공급, 전세 하락 버틸 수 없다면 매도해야 한다)

[적용점 5]

특히나 지방 매도는 철저히 기계적으로 해야한다. 하락기에 떨어지는 폭도 크지만 아얘 거래가 안되니까… 까치밥을 남겨두고 판다는 생각으로 매도하라!

[6] 매도를 잘하기 위한 방법

매도가에 욕심이 나는 이유는 갈아탈 물건이 정해지지 않아 수익 자체에 대한 욕심 때문

반대로 갈아탈 물건이 있다면 매도의 속도는 달라질 것.

‘조금 저렴하게 매도하는 만큼 더 빨리 가치있는 것으로 바꾸자.’라고 생각하라.

'내가 사고 싶은게 0000원 정도 드는데, 0000원 정도 받으면 그 돈이 되니까 그 돈만큼 수익내서 매도하자! 라는 프로세스로 접근하면 매도를 잘하게 될것

[적용점 6]

섣부르게 매도금액에 욕심내지 마라, 조금 더 수월하게 매도하고 더 가치있는 것을 사는 기회에 집중하라.

[7] 후회가 남지 않는 투자를 하는 방법

(1) 5순위 시세표와 함께 앞마당 지속 관리하기

(2) 정찰병 단지 뽑아 매일 살피기(네이버 부동산)

(3) 시세 확인하고 괜찮은 매물 전화해서 물어보기(능동적 모니터링)

(4) 전수조사로 더 좋은 매물 있는지 체크하기

(5) 범위 대상 매물 모두 보기(해당 단지 부동산 전부 방문)

[적용점 7]

그냥 좋은 물건이 만나지는게 아니라, 그 준비 과정이 얼마나 치밀하고 정교했느냐에 따라 신속하게 좋은 투자를 낚아채듯이 가져갈 수 있다! 평소에 기민하게 움직여라

[8] 임보에서 가장 중요한 것

다른것도 중요하지만 단지분석과 결론이 매우 중요.

단지분석은

(1) 과거 시세 그래프(흐름, 전세가율, 급등/급락 등 파악)

(2) 네이버부동산 시세(비슷한 매매가격대 다른 단지도 3~4개 함께)

(3) 비교단지와 시세그래프 어떤지 합쳐보기(어디가 더 싼가?)

(4) 어디가 더 나은지 생각 정리해서 간단히 결론짓기(기회와 위기)

+ 내 돈이 들어간다는 생각으로 뽑고 모의 매매/전세 계약서 작성하여 반드시 남겨라. 모의투자라도 기억에 각인되도록!

[적용점 8]

단지분석을 형식적으로 말고 실제 비교평가로 해보자(다 하지 못하더라도 일부라도) 그리고 모의계약서를 매매/전세 나누어서 따로 작성하고, 실제 보유 물건처럼 관리하며 시장의 흐름을 더 느끼자.

[9] 꾸준히 하는 방법

느린 것은 전혀 문제가 되지 않는다. ‘내 뜻대로 되지 않는 것이 현실’이라는 생각을 가지도록.

목표를 달성하는 날보다 달성하지 못하는 날이 더 많아도, 목표를 달성하는데 필요한 3가지를 적어보고

그 3가지를 달성하기 위한 행동을 하루에 해야 할 일중에 반드시 넣어야 한다.

절대 좌절하거나 실망하지 마라. 어제의 나보다 성장하고 있더면 잘하고 있는 것이다!

[적용점 9]

목표를 달성하는데 필요한 3가지 매일 적기, 그리고 그 3가지와 연결되는 행동 3가지는 반드시 매일 해보자.

[10] 힘들다는 것, 그리고 슬럼프

슬럼프는 열심히 한 결과로 얻게 되는 선물이다.

슬럼프를 이겨내는 방법은 바쁘게 보내는 것이다(루틴)

성공의 순서 : 즐거움→슬럼프→루틴화(나말고 루틴을 믿기)→보상→성공

(성공한 사람들의 공통점)

(1) 목표가 구체적이다.

(2) 목표 안에서 의미와 재미를 찾는다(스스로 동기부여)

(3) 될 때까지 반복한다(포기하지 않는다)

목표를 달성하지 못하더라도 그곳으로 향하는 길은 포기하지 마라.

현재에 안주하지 않도록, 120% 높은 목표를 설정하고 해내라. 그리고 꼭 행복한 투자자가 되어라!

[적용점 10]

슬럼프를 겪는다는 것은 그만큼 열심히 했기 때문이다. 피할 수 없이 슬럼프가 오면, 나를 믿지 말고 루틴을 믿고 루틴에 몸을 맏기자. 포기하지 않고 그저 루틴만 해내자. 그리고 그걸 넘어서서 행복해지자.

[단 하나의 적용점]

단지분석을 형식적으로 말고 실제 비교평가로 해보자(다 하지 못하더라도 일부라도) 그리고 모의계약서를 매매/전세 나누어서 따로 작성하고, 실제 보유 물건처럼 관리하며 시장의 흐름을 더 느끼자.