관련 강의
[3월 개강] 열반스쿨 중급반 - 직장인이 투자로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
시세표를 보고 내가 지금 투자할 수 있는 곳은 어딘지
내집마련과 투자자 마인드
다시 생각하는 시간
2강
종잣돈에 맞는 내 투자지역은 어디인가?
- 무주택자
- 서울 vs 지방 투자
- 지방 투자는 오를 때 팔 준비를 해야한다
- 충분히 수요가 있는 지방 - 서울 흐름 따라갈 수 있다.
1억 언저리- 광역시 보자
2억 언저리 - 수도권 위주
*지방 당일치기? 미리미리 조사해서 실력 빨리 늘려서 하루 만에 치자~~ 첫차와 막차
2. 1주택자 - 자산 키우기 (종잣돈 + 모을 수 있는 돈의 규모 + 나의 상황)
- 더 좋은 자산으로 갈아타기(평형 내리더라도 확실한 급지 상승)
- 같은 아파트 내에서 평형 올리기X(불편하더라도 자산 키우자)
- 2번째 주택 매수
3. 2주택자 - 기존 주택의 가치 확인
- 부천-구리/ 남양주-노원구-수원 안 + 지역 내 선호도 있는 apt => 매도 보다는 보유
**** 선호도가 떨어지는 생활권 볼 때 확인해야할것
급지 낮추는 대신 선호도가 좀더 높은 생활권의 단지 vs 급지 높은데 후순위 단지
- 단지 by 단지로 접근
- 업무지구와의 접근성 확인
- (강남 약 50-60분? 애매한 거 같으나 서울에선 괜찮앙… 버스 보다는 지하철)
- 가격 흐름 확인
- 먼저 오른 단지는 무엇인가? 후순위라도 뒤따라 오르는가?
- 업무지구와의 접근성 확인
- 4급지 후순위 단지 vs 5급지 단지
- 관악구(신림선)-사실 5급지로 분류
- 후순위 단지- 전고점 회복을 할수는 있으나 다른거 다 올라야 오를 수 있을 것임
- 만약 6억대 아파트를 본다면 6억대 아파트 매물 많이 많이 봐야함
20평대 vs 30평대
- 59 vs 84 vs 84 이상
- 지금은 59가 많이 오름(살 수 있는 것부터 사기 때문에)
- 가격이 오르면 84가 오름
- 근데 전용 59는 84가격을 뛰어넘을 순 없어
- 근데 84 이상의 대형평수는 수요가 있는지 확인해야함.(학군, 선호도) 확인 필요
- 84 살거면 84가 좋을 듯. 가치 있는 곳으로 투자
- => 시장의 흐름이 변할 때 20평대가 먼저 오르는 경우가 많음.(20평대가 필수품으로 생각되기 때문)
- 4급지 보다 낮은 급지들은 웬만하면 84가 좋을듯
3강
나에게 맞는 단지 찾는 방법
*투자 시 역전세를 대비해야함 - 전세금 많이 올리지 말기
- 규제지역 10평대(4,5급지) vs 비규제 20-30평대 vs 지방광역시
- 10평대
- 수요가 한정 (손바뀜이 많이 일어남)
- 경쟁자 많음(오피스텔, 빌라 등)
- 전세 상승 폭 적음
- but 전세 떨어질 가능성 적음
- 규제 20-30평대
- 좀 안전하게 갈 수 있음
- 지방광역시
- 상승 폭도 크지만, 하락폭도 크다.
- 가치 있는 아파트 투자 가능
- 공급 많을 시 리스크 있을 수 있음
- 투자를 진행하고 나에게 일어날 수 있는 일을 아는 것이 중요
2. 1기 신도시 보는 관점
- 구축-인테리어는 어떻게?
- 매수한 집 근처 인테리어 업체 방문 -10곳(지금 시세 - 평당 100정도)
- 선도지구? 분당 쪽 많이 움직임
=> 30년 넘어가는 구축 투자 시 입지 독점성 확인 필요 : 재건축 or 리모델링 (용적률 210% 이하)
재건축 or 리모델링 호재 → 땅의 가치가 있다
**매매가격 + 분담금 으로 살수 있는 단지와 비교 필요
- 신축 전고 = 구축 전고 => 구축 전고 사자. 가격 비슷하면 다음 시장에선 구축이 더 나갈것(입지가 좋으니까)
- 인근 신축 아파트가 하나의 기준이 됨.(분담금 + 매매가격 / 신축 분양가격(현재 가격) 확인)
- 지방은 30평대만? - 다음 시장에는? 그 다음 시장에는? 그 다음 시장에는?
- 신축 20평대도 좋아. 단기적으로 신축 선호도가 있으니까.
- 20평대 신축은 투자금을 줄이면서 할 수 있는 좋은 투자처
3. 지방과 수도권을 비교하는 방법
- 가장 선호하는 아파트끼리 전고 비교
- 이 지역에 거주하는 사람들이 이 정도는 지불할 수 있다는 가격을 알 수 있음
- 지역의 선호도 → 단지의 저평가 (어느 apt가 더 오를 수 있을까?)
4. 지방아파트의 매도 시기? - 물건을 손에 쥐고 있는 게 중요. 나는 또 투자할 거니까~~
가. 목표 금액이 되었을 때(매수 시에 목표 매도 금액 설정 필요)
나. 목표 금액이 되지 않았지만 갈아타서 더 좋은 것 매수 할 수 있을 때
- 갈아탈 때 중요한 것은 매도 → 매수
- 매수 할 수 있는 것을 미리 찾아둬야 함(최소 3~5개)
- 종잣돈 별로 없을 때
- 모은 돈으로 투자
- 모은 돈 + 1호기 매도 금액
다. 감당할 수 없는 리스크가 있을 때 - 입주물량 리스크가 있어 전세가가 떨어질 수 있음
5. 매도를 잘 하는 방법
- 매도가에 욕심이 나는 이유? 갈아탈 물건이 정해지지 않아서
- 갈아탈 물건 있으면 매도 속도 빠름. 내가 필요한 금액이 확정되었기 때문에
- 조금 저렴하게 매도하는 만큼 빨리 가치 있는 것으로 바꾸자
6. 전세만기를 잘 보내는 방법
- 집 구매 시 전세 만기를 좀 텀을 두고 구매하는 것 필요
- 역전세 났을 때 - 전세 재계약 의사 일찍 확인 후 가급적 재계약 진행하기(계약갱신청구권 사용)
- 기존 전세 시세 = 현재 전세시세 - 전세 시세 변동 없으면 금액 그대로 개갱권 계약
- 기존 전세 시세< 현재 전세시세 - 계약갱신청구권 사용하여 5% 인상 (주우이님은 부동산 안끼고 하신다고 함)
7. 5순위 시세표의 활용 (이거 무조건 하기!!!!)
| 가격/순위 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 5.0 | A | B→B` | C→B | D→C | E→D |
| 5.5 | a | b | c | d | e |
| 6.0 | |||||
| 6.5 | |||||
| 7.0 |
4강
- 매물임장의 의미
- 매물 30개 봐야 진정한 앞마당? - 임장보고서+매물임장(부동산 사장님과 대화 필수)=> 10분 정도 얘기할 수 있는 능력 필요
- 집에 대한 특징도 잘 잡아야 가격 매칭 가능. 이건 매물을 봐야 알 수 있어
- 인테리어도 잘 봐야해 - 인테리어 비용도 생각해야하니까
- 빌트인도 되어있는지, 에어컨 몇개인지, 누수 있는지
- 네이버 부동산 없는 매물 -계약 안하면 말씀드리기
- 후회남지 않는 투자 하는 법
- 진짜 사려면 주우이님은 연차내고 매물 터셨음. 싸게 살수 있었음
- 5순위 시세표 이용
정찰병 단지 뽑기 - 지역별로 5개 이상(+알림설정)
대단지/투자 검토 단지/저평가 단지 등
- 시세 매일 확인하기- 네이버 부동산으로 매일 확인하고 괜찮은 매물 올라올 때마다 전화
- 전수조사- 해당 지역 전수조사하여 조건 더 좋은 매물 있는지 확인
- 매물 모두 보기- 괜찮은 매물이 나옴 + 인근에 있는 부동산에서 확인할 수 있는 매물 모두 확인 => 투자 의사 결정
- 임장보고서에서 힘 줘야할 부분
- 단지분석에 신경 많이 씀
- 두달에 앞마당 하나씩 만든다!!!- 타협할 수 없는 것을 정하자
- 하고 싶은 일을 오래하자!! - 내몸을 챙겨가면서(수면 운동 식사)
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6개월 확언!! - 2026.3월 내에 계약한다!!!
