안녕하세요~~ 쪼러쉬입니다:D
지난 7월에 지투반을 듣고
오랜만에 다시 듣게 되었습니다.
지난 7월에는 울산이 오르던 시기였습니다.
향후 공급이 적으면서 지방 중에서
상승흐름이 가장 빨리왔고
투자자도 많이 유입되었습니다.
그 때 강의에서도 잔쟈니 튜터님께서는
이미 한 차례 오른 가격이기 때문에
수익률 200%의 관점 보다는
더 적은 투자금으로 적당히 수익을 얻고
매도하는 전략으로 가야한다고 하셨습니다.
그 후 공급이 적은 부산에 흐름이 옮겨갔고
현재 부산도 좋아하는 곳의 가격은 이미 달아나버렸으며
다음 선호의 단지들에게 기회가 오고 있다고 합니다.
이렇게 향후 공급이 적은 곳에서
투자의 기회가 온다고 생각하니
종잣돈이 없는 지금 더 아껴서 모아야겠다는 생각이 들었습니다.
1강 후기 시작해보겠습니다.
○현재 지방 시장 진단 및 투자기준
지투 강의를 들을 때면 가장 기대되는 부분입니다.
튜터님들의 시각으로 본 현재 시장 진단은
수강생인 저에게는 굉장한 도움이 되며
투자 기준을 점검해보는 시간이기도 합니다.
현재 지방투자가 기회인 이유 세가지가 있습니다.
첫째는 'ㄱㄱ' 입니다.
지역마다 다르지만 절대적 저평가인 곳이 있습니다.
대부분의 단지가 싸기 때문에
오히려 뾰족하게 단지 선호도와 가치를 볼 줄 알아야 합니다.
같은 투자금이라도 추후 수익률이 달라질 수 있습니다.
둘째는 'ㅌㅈㄱ' 입니다.
일부 지역 공급 부족으로 인해 전세가가 올라오고 있어
그로 인해 투자로 접근하기가 더 용이해졌습니다.
셋째는 'ㄹㅅㅋ' 입니다.
공급이 많았던 지역은 10년 전의 낮은 전세가가
현재도 비슷하게 형성되어 있어
실거주 가치의 하락이 더 적을 수밖에 없습니다.
그로 인해 역전세의 가능성도 적어집니다.
부산 광역시부터 시작해서 인구 50만의 중소도시까지
모든 지방을 훑어 주시고
그 지역의 분위기까지 분석해 주셨습니다.
지역마다 선호구축과 중간신축의 오름세가 달랐는데
그 지역만의 가격결정요소가 달라서였습니다.
이런 점이 임장할 때 주요하게 봐야할 점 같았습니다.
그리고 정말 공급 없는 시장의 힘을 느낄 수 있었습니다.
튜터님께서는 투자한 지역의 후순위 구축 단지는
무조건 트래킹한다고 하셨습니다.
그 이유는 매도에 대한 시그널을 주는 단지이기 때문입니다.
흐름이 이 후순위까지 왔다는 것은
오를 대로 오른 시장이라는 것이고,
매도 적정기라는 것을 알 수 있었습니다.
○지방투자로 돈 버는 매수전략
지방에서 선호도 높은 단지에 소액투자를 하려면
매도하고 싶을 때 매도할 수 있는 단지여야 합니다.
그리고 지역 전체로 봤을 때도 적용되는지
확인 작업이 필요 합니다. (이 부분은 앞마당이 많이 필요..)
역시나 본질적으로 사람들이 좋아하는 단지네요.
이 부분에서 현재 임장지에 적용 해볼만한
가설검증 요소들이 나와서 좋았습니다.
가장 중요한 것은 향후 2~3년 이상 공급물량이 부족하고
가격이 싸면서 투자금도 적게 들 때가 가장 좋습니다.
매수했다면 바로 매도 전략까지 짜보면 좋습니다.
각 지역별 가격결정요소를 튜터님만의 기준으로
설명해주신 부분도 너무 인상 깊었습니다.
각각의 지역을 알아야만 할 수 있는 것인데
이렇게 구분짓는 것만으로 우선순위를 알 수 있다는 것이
앞마당이 많은 사람의 혜택이구나 싶었습니다.
광역시의 한 단지 VS 중소도시의 한 단지
비교하면서 튜터님의 생각을 엿볼 수 있었습니다.
지역의 거래 분위기를 미루어 보았을 때
현재 거래량이 비슷하다면
거래 분위기가 좋은 곳보다 좋지 않은 곳의
평상시 거래량이 더 많다는 것입니다.
이것은 임장할 때 단지의 특징, 느낌, 거주민
의 차이를 보고와야 알 수 있다고 하셨습니다.
단지 VS 단지에서 지역 분위기까지 고려하시는
튜터님의 생각이 인상 깊었습니다.
이 외에도 저평가를 찾기 위해
투자금보다 매매가 기준으로 먼저 봐야 한다는 점,
넓게 보는 것의 진짜 의미,
적정 전세가를 찾는 방법,
갈아탈 단지 3~5개 알아두기
등 지방 투자에 대한 모든 것을
튜터님께서 전수해주셨습니다.
지방투자는 환금성!! 꼭 잊지 않겠습니다.
1강 적용할 점
후순위 단지도 트래킹 해야 하며 그 이유는 시그널을 주기 때문이다.
평형(20VS30평), 연식차이(몇년차까지 투자범위), 외곽VS중심 가설검증
현 임장지에서 부촌과 학군의 교집합인 곳, 외곽 부촌 찾아보기
갈아타기 단지는 3~5개 알고 있어야 한다. 더 좋은 단지가 빨리 달아나기 때문에.
