지방투자실전반 1강 수강 후기

안녕하세요, 다랭구끼끼입니다.

1강 복습을 하며 수강후기를 눌러담아 보았습니다.

지방 투자를 잘한다는 것은?

1. 지역 내에서 사람들이 좋아하는 단지 파악하기 - 선호도/환금성 기준으로
2. 이 도시는 공급 때문에 현재 시장 분위기가 이러하니까, 저평가 범위는 이 정도까지겠구나
3. 지방에도 아주 소수로 존재하는 가치성장투자 제외하고(좋은 거일수록 절대적 저평가 시기에 사야 함), 
   1) 가치 있는데 2) 가격 싸고 + 투자금 적게 드는(소액투자) 우선순위 단지 정리하고 기존 앞마당과 비교해서 결정

특히 가장 기억에 많이 남는 단어는 바로 '선호도'. 지방은 선호도 싸움이다.

결국 그 사람들이 이 지역에서 여기를 얼마나 좋아하나?(선호도. 수익관점)
+
내가 팔 때 여기 사람들이 덜 고민하고 사줄 단지는 뭘까?(환금성)

 

수도권과 지방 비교

수도권은 인구 많고 수요가 큼. 실수요 + 가수요(오르니까 가지자) / 로우 리스크 로우 리턴(전세금 회수, 더디게 오르지만 장기 수익 좋음)

지방은 인구 적고 수요 적음. 실수요 위주 / 미들리스크 미들리턴(더 빠른 사이클로, 더 많이 오를 수 있음. 대신 확실한 선호도 파악이 중요하고, 언제 들어가느냐에 따라서 조심해야 함)

→ 지방은 실수요 위주. 즉, 전세가의 움직임이 시장 상황을 주도한다. '시장의 바로미터 역할'

그리고 그 전세가는 공급 물량이 직접적인 원인이 됨. 

수도권과 달리 도시마다 다 다른 상황으로 개별 이해 필요함.

지방 앞마당 시세 트래킹에는 매매 상승보다도 전세를 잘 살펴볼 것

선호도를 확인해볼 수 있는 지표들

전세 떨어지면 매매 같이 떨어지는데,

• 좋은 단지일수록 전세가 더 이상 안 떨어지면 매매 조금씩 반등함

• 덜 좋은 단지는 전세가가 옆으로 횡보하면 매매도 옆으로 같이 따라감

   

• 특히 조심해야 하는 단지는 매매와 전세가 같이 딱 붙어가는 단지 → 현장에서 거주만족도 확인하자!
• 공급에서도 선호 있는 지역은 공급 끝나기 전임에도 매매가 오름
   

→ 베스트는 공급 없어 전세가 오르고 떠밀려 매매가 오를 때 그 지역 내 좋아하는 단지
(연식/평형/생활권에서 약점이 있다 해도 치명적이지 않고 선호도를 개별 단지마다 파악하기)

가치 파악은 어떻게 하나?

직장, 교통, 학군, 환경, 상품성에 대해서 작은 요소보다 중요한 것은
가치에 대한 확신은 앉아서 고민한다고 나오는 게 아니라,
먼저 보여준 지역을 밟아보면서 직접 확신을 가지는 것

"이 단지를 사람들이 좋아할까"
"이 단지를 돈 주고 사고 싶어할까"
위주로 생각한다.

적용할 점

1. 시세 트래킹 꾸준히 하기
1호기 투자 이후 시세 트래킹을 손놓고 있었음. 

투자와 직결되는 행위 중 하나가 시세인 만큼, 지방 앞마당 포함하여 꾸준히 트래킹 시작하자. 

특히 지방의 경우 전세가와 전세 개수 파악(추이와 개수 + 전임까지 하면 좋다)이 필수다.

2. 저평가 > 투자금 > 리스크 순서로 보기
투자금 먼저 거른 다음 저평가를 보기 (X)
매매가 기준으로 내림차순해서 비슷한 금액대 가치 비교하고 

→ 투자금 순으로 나열하면 그들끼리의 저평가 알게 됨(엉? 이거 가치 비슷한데 투자금 적네)

3. 목표 매수가와 목표 전세가 설정하기
투자 검토 때부터 목표 매수가와 목표 전세가를 설정하고 들어간다.
목표 매수가는 시장 상황을 고려(가격 높이는지 낮추는지, 절대적/상대적 저평가인지), 

목표 전세가는 그 동네에서 단지의 선호도를 고려

*주의 꿀팁 : 투자자를 불러모으는 전세가 / 희망회로 금지 / 전세지도 그리기

그리고 저렴한 매매 물건 전세로 전환 가능성 있으니까 같이 트래킹하기*

느낀 점

1. 모르는 게 당연하다.
강의를 듣는 내내 솔직히 '어렵다'는 생각을 많이 했던 것 같다. 

한번 그 생각을 하니까 강의 진도도 잘 안 나가고, 위축됐다.

이유를 생각해보고 먼저 인정하기로 했다.
나는 지방 시장에 대해서 거의 아는 것이 없는 병아리다.
모르는 것이 당연하고, 어려운 것이 당연하다.

그 사실을 받아들이고 가장 중요하게 배워야 하는 걸 정해서 확실히 챙겨가자!

2. 지방도 5년 보유 기준, 매도 플랜 세우기
지방도 5년 보유 기준으로 생각하고, 올라서 더 빨리 팔 수 있다면 그건 감사한 일이다. 

가장 최악은 지방 투자하고 손놓고 있는 것.

월부에서는 상식이지만 벗어나면 배운 대로 적용이 어렵다. 

대부분의 사람들처럼 '오른 게 올라서 이뻐 보여서 안 팔고, 안 오르는 건 못나서 팔아버리는' 선택을 하게 된다.

지방 투자하고 매도 플랜을 세우며 계속 트래킹 해야 한다.
(매도 기준은 1)수익 났는지 / 2)갈아탈 실력 있고 쥐고 있는지 / 3)리스크 감당 안 되는지)
특히 이미 오른 지역은 들어갈 때부터 고려하기

3. 질문을 통해 성장하기
강의를 듣고 내가 그 임장지에 가게 된 이유에 대해서 알게 된 것 같다. 

그리고 이번 달 내가 세운 목표를 달성하기에 최고로 좋은 지역이라고 생각했다.

강의를 들으면서 궁금한 점들이 몇 가지 생겼다. 질문을 통해 성장하기!
조급하지 않기. 잘하려고 하지 말고 해낸다는 마음으로 해보자.