한 끗 차이

결과를 내는

사전임장보고서 작성법 1탄

안녕하세요.
나날이 아름답게, 이롭게 성장하고 싶은 나알이입니다.

오늘은
한 단계 더 질적으로 

성장할 수 있는 작성 방법에 대해 이야기해보려 합니다.

1. 사전임장보고서는 왜 쓰는가?

사전임장보고서의 목적은
단순히 데이터를 정리하는 데 있지 않습니다.

• 입지 분석을 통해 사람들의 선호도를 파악하고
• 시세지도에서 가치를 기준으로
• 저평가된 단지를 찾는 목적입니다.

또한

• 전세가 수준을 확인해
• 같은 투자금 대비 더 가치 있는 단지를 찾고
• 이후 매물임장으로 이어질 단지를 선별하기 위한 과정입니다.

목적 달성을 위한 한 끗차이는

사람들이 무엇을 좋아하는지 이해하는 관점을 가지느냐입니다.

입지 분석을 할 때
‘나라면 왜살지’라는 감정을 더해
인문학적으로 바라볼 수 있어야 합니다.

3. 사람들이 좋아하는 건? 

인문학 관점

✔️ 직장이 좋아서 사는곳

• 사람들이 선호하는 고연봉 직장이 어디에 위치하는지

  🔎 선호하는 직장을 파악합니다.

   

대구의 경우 고연봉 전문직 직장이

수성구 범어 네거리에 밀집되어 있기 때문에

사람들이 해당 직장과 가깝게 위치한 단지를 좋아합니다.

주변 단지의 가격을 통해 검증할 수 있습니다.

예시와 같이 범어네거리에 위치한 수성범어더블유는 

지방이고 주상복합인 단지임에도 

전용84(34평)가 14억으로 거래 됩니다.

그렇다면

제조업 직장은 다를까요?

국내 10대 기업에 속하는
고연봉 제조업 직장이라면
이와 물리적으로 접근 용이하면 선호합니다.

(단, 공단이라 수성구 사례와 같이 

바로 붙어 있는 곳을 좋아하진 않겠죠
교통 접근성이 핵심입니다.)

• 울산과 창원의 경우
  SK·한화 등 대기업 제조업이 대규모로 울산 남구/ 창원 성산구에 위치하여
  이와 접근 용이한 곳을 선호하게 됩니다.

   

예시로 가져 온
울산 울주군 굴화리 문수산 동원로얄듀크는
현재 전고점까지 도달한 단지로 

사람들이 울주군에 위치함에도 

선호구인 남구와 연계성이 있어 좋아하는 단지입니다.

해당 단지는
남구 석유화학단지와 물리적으로 거리가 있어 보이지만

자차로 운전할 시 고속도로를 통해 빠르게 접근 가능합니다.

교통 체증이 없을 경우 17분만에 

도달할 수 있음을 확인할 수 있습니다.

구/군 내 대표 랜드마크 단지들이

선호되는 직장까지 교통적으로 소요되는 시간을

계산해 보는 게 필요한 이유입니다.

울산 내 ‘구’가 아닌 ‘군’ 지역임에도
사람들이 6억대를 지불하는 이유를
직장 + 교통 관점에서 인문학적으로 파악하는 과정입니다.

반면
대구와 부산의 제조업 직장은
염색 산업단지이거나 소규모 사업장이 많아 

직장 접근성이 선호로 이어지지 않게 됩니다.

🔎 결국 사람들이 좋아하는 직장인지가

핵심입니다. 이를 임장보고서에서 파악해야 합니다.

✔️ 교통이 좋아서 사는곳

‘역세권이면 좋아할까?’에서 끝나지 않습니다.

지하철이 🔎어디를 통과하는지가 중요합니다.

• 주요 업무지구
• 선호 중심상권
• 주요 학원가

를 관통하는지 확인해야 합니다.

수도권에서
강남 등 주요 업무지구를 지나는 노선을 선호하듯
지방도 똑같습니다. 

사람 사는 곳이라 다른 것 같아도

선호하는 본질은 동일합니다.

예를 들어 지방에서 지하철을

이용하는 대표적인 부산, 대구의

주요 중심 상권이라 하면

• 부산 : 부산진구 서면, 해운대구 센텀시티
• 대구 : 중구 동성로

을 통과하는 노선을 좋아하고

대표적인 학원가라 하면

• 부산 : 동래구 사직동, 수영구 남천동
• 대구 : 수성구 범어4동, 만촌3동

을 통과하는 노선을 좋아합니다.

🔎주요 상권 또는

대표적인 학원가를 교차하는

노선이 무엇인지 파악할 수 있어야 합니다.

✔️ 환경이 좋아서 사는곳

환경은 단순히 상권을 보는 게 아닙니다.
🔎 아이 키우기 좋은, 무해한 환경인지를 봐야 합니다.

• 학원가
• 유기농 매장(자연드림·한살림·초록마을 등)
• 유흥·모텔 상권 유무

예를 들어
부산 동래구 사직, 연제구 거제동은
유흥 상권이 거의 없어 주거 선호도가 높습니다.

동래구 사직동 & 연제구 거제동

지도의 지적편집도 위

학원가를 확인해보았습니다.

돌애구 사직동과 연제구 거제동의

대표 학원가는 아시아드대로를 따라 연결이 되는데

보시다시피 주거지역(노란색)입니다.

🔎건축법상 상업지역이어만

유흥/단란/모텔이 들어올 수 있는데

사직동 - 거제동 아시아드대로의 학원가는

주변이 대부분 상업지역이 아닙니다.

즉 대규모 학원가가 위치하면서
유해 상권이 들어올 수 없기 때문에
엄마들이 선호하는 환경임을 알 수 있습니다.

또 하나의 힌트는
유기농 매장의 위치입니다.

동래구의
‘한살림’, ‘초록마을’, ‘자연드림’을 각각 검색해보면
중심 학원가 라인에 

공통적으로 위치해 있음을 확인할 수 있습니다.

🔎또한 환경을 파악할 때 필수적으로 아래 사항도 확인합니다.

• 신축 여부(거주환경)
• 단지의 균질성(거주환경)
• 평지(거주 환경)
• 가격을 올려주는 바다/강뷰를 품은 자연환경(특권 환경)

우리 가족이 

마음 편히 살 수 있는 환경인지

단지의 값어치를 올려주는 환경인지

함께 판단해야 합니다.

✔️ 학군이 좋아서 사는곳

단순히 학업성취도율이 좋은

중학교를 확인했을 때

학군지가 아니라면 

‘학군지가 아니네~ ’라고 

장표를 넘기는 게 아니라

초등학교 학급당 인원 수를 확인하여

초등학교 학급당 인원 수가 높은 학교가 있다면

어떤 점으로 인해 엄마들이

많이 거주하는 건지 확인합니다.

초등학교 학급당인원 수가 많은

(약 23명 이상) 학교가 있다면 

해당 학교에 

배정되는 단지의 🔎공통점을 찾아 보는 겁니다. 

• 신축인지
• 단지가 모여 있어 균질성이 있는지
• 학군지인지 

또한 초등학교 학급당 인원 수가 적은 학교로

배정되는 단지와 어떤 차이가 있는지 

🔎차이점도 확인합니다. 

정리하겠습니다.

사전임장보고서의 한 끗 차이는
정보의 양이 아니라 관점에 따라 달라집니다.

데이터 분석에서 끝나는 게 아니라

인문학적으로 “왜 사람들이 여기서 살까?”를 고민해야 합니다.

입지 분석 요소별로 스스로 질문하면서

내 생각을 붙여가보시길 응원드립니다.