[지투27기 나알이 튜터님과 나날이 성장하3 윤이짜장] 1주차 수강후기

이번 지투실 1강은 지방투자뿐만 아니라

부동산 투자를 하며 알아야 할 것이 꽉꽉 채워진 강의였습니다.

매수와 매도파트를 나누어 

투자플랜을 세우는 방향을 제시해 주셔서

앞으로 투자를 할 때 정말 많은 도움이 될 것 같습니다.

일단

지방 투자란 미들리스크, 미들리턴

수도권 투자는 로우리스크, 로우리턴인 

시기라고 말해주셨습니다.

저는 2호기를 지방에서 할 생각을 하고 있기 때문에

지방투자의 장단점에 대해 자세히 말해주셔서 도움이 됐습니다.

또한,

투자를 하려면 앞마당 단지들을 계속 트래킹해야하는데,

항상 대장단지만 생각했지 후순위단지는 트래킹할 필요성을 못느꼈는데,

지방 투자에서는 후순위단지의 트래킹이 중요하다는 것을 알 수 있었습니다.

대장단지는 가격흐름의 선행지표로서 역할하지만

후순위단지는 매도가 중요한 지방에서, 매도타이밍을 알려주는 안테나 단지였습니다.

튜터링 3주차 과제가 시세트래킹 단지 뽑기 였는데,

대장단지부터, 후순위 단지까지 상중하를 잘 판단하여 뽑아봐야겠습니다.

또한 지방투자는 대체로 소액투자자들이 많이 관심을 갖습니다.

저 또한 소액투자를 계획중인데요,

가치성장투자와 소액투자를 설명해주시는 부분에서 각 투자를 좀 더 색다른 관점으로 보게 되었습니다.

<가치성장투자>

• 변하지 않는 가치와 선호도가 있는 단지: 대장이 자꾸 바뀌는 곳은 가치 투자가 어렵다 (새로운 신축에 위상을 넘겨준다면, 그 가치가 흔들릴 수 있음.)
• 오히려 공급장의 중후반에 가장 싸다.
• 전세가가 빠지다가 더 빠지지 않고 횡보할 때가 기회다 (횡보할때 매매가가 상승해버림)
• 수익률보다는 높은 수익금을 추구해야한다.
• 부촌 거주지라는 인식이 있는 지역/단지

<소액투자>

• 그냥 싼 게 아니라, 거주만족도가 ‘양호’한 단지여야 한다.
• 너무 오래된 연식의 아파트는 투자대상으로 보지 않는다.
• 환금성을 고려해야 한다. (거래량 꼭 체크. 얼마나 오를지보다, 팔고싶을 때 팔리느냐가 중요 + 2년간 매매가격 추이 확인)
• 전세가율이 높아질 때가 기회이다.
• 옆에 단지가 좋다고 다 같이 오르지 않음.
• 매매/전세가 딱 붙어서 움직이는 단지는 주의 

<헷갈릴때 체크할 것>

• 2년간 수익률
• 연식
• 거래량

지방투자에서 매수 할 때 특히 고민해봐야 할 것은 환금성이라고 말씀해주셨습니다.
특히 수익 뿐만 아니라  환금성에 좀 더 초점을 두고, 거래가 활발한지, 지역 내에서 사람들이 선호하는 단지인지 반드시 확인해 봐야겠습니다.

가장 인상깊었던 것은 

목표 매매가, 전세가 기준 정하기 였습니다.

먼저 목표매수가를 설정하기 위해서는 시장상황을 고려해야 합니다.

시장상황에 따라 호가보다 싼 가격 혹은 비슷한 가격으로 목표를 잡을 수 있습니다. 

목표 전세가는 생활권 내 단지 선호도를 고려하고, 비슷한 선호도를 가진다면 동/층/향/옵션/수리상태에 따라 달라짐을 인식하여 설정해야 합니다. 

특히 Bm하고 싶었던 부분은 단지 선호도를 고려하여 상/중/하 단지를 나래비 세워

단지 개수와 가격수준을 올리고 → 내 단지 선호도에 맞는 가격을 정하는 것이었습니다. 

또한 내 전세 호가가 다른 투자자들을 불러 모으진 않을지, 그래서 가격에 어려움이 생기진 않을지 고민하고, 

다른 전세물건 개수를 확인해서 적정 전세가를 찾아야 합니다. 

뿐만 아니라 매도/ 보유 로드맵에 대해서도 다뤄주셨는데요,

매도의 3기준을 꼭 체크하여 

1. 수익이 났을때 (손해만 있다면 보유 또는 고려)
2. 더 좋은 자산으로 갈아타는 포트폴리오를 구상할 수 있을 대
3. 리스크가 감당하기 어려울때 (리스크 대비를 위해 꼭 유동 현금 20%는 확보하기)

매도를 해야합니다. 

더 좋은 투자처로 갈아타며 자산을 불리기 위해서는

언제 어디에 샀냐 보다는 무엇을 얼마에, 즉 좋은 것을 싸게 샀는지 알아야 합니다.

매도 이후 다음 투자처를 위해 갈아탈 단지를 늘 손에 쥐고 있어야, 확신을 갖고 매도/갈아타기가 가능합니다.

매 순간 최선의 대응을 해야하고, 그러기 위해서는 항상 준비가 되어있어야 합니다. 

지방 한채가 경제적 자유를 가져다 주진 않지만, 투자경험과 안목, 실력을 얻을 수 있습니다.

마지막으로 롱런하는 투자자가 되기 위해서는 내가 그냥 할 수 있도록 환경안에 있는 것입니다.

오래 하며 성공하는 투자자가 되기 위해서는 그 힘든 과정에서 그릇을 키워나가야 합니다.

이번 실전반을 통해  그릇을 1센치 또 키워나가보겠습니다.

좋은 강의 감사합니다!!