매물임장, 무엇을 볼지 헷갈릴 때
안녕하세요
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
오늘은 우리 조원분들❤️과 이야기를 나눈 내용을
바탕으로 정리에 도움을 드리고자 글을 써봅니다.
매물임장을 준비하다보면
이런 고민들이 생깁니다.
- 랜드마크 단지는 꼭 봐야 할까?
- 내 투자금에 안 들어오는데도 봐야 할까?
- 공실 물건도 봐야 할까?
- 어차피 투자 안 할 것 같은 비선호 단지도 봐야 할까?
이 질문들은 달라 보여도
공통된 전제가 하나 있습니다.
‘이 매물을 봐야할까, 말아야할까’
하지만 매물임장에서 더 중요한 질문은
WHAT 무엇을 보냐가 아니라
WHY 왜 그 매물을 보냐 입니다.
매물임장의 핵심 기준은 ‘목적’
위 질문에 대한 답변은
봐도 되고,
안 봐도 괜찮다입니다.
조금 허무하신가요?ㅎㅎ
하지만 중요한 건
“무엇을 보느냐”가 아니라
“왜 보느냐” 이기 때문입니다.
내 목적을 이해하는 데
도움이 된다면 보는 겁니다.
한정된 시간 속에서 애를 쓰는 만큼
의미있고 재미있게 볼 수 있도록
목적에 맞게 선별해야 합니다.
그렇다면 매물임장의 목적은 무엇일까요?
매물 임장의 목적은 두 가지입니다.
1. 단지별 선호도 파악
같은 가격대임에도
먼저 선택 받는 단지가 있습니다.(저평가이겠죠?)
매물임장은
사람들이 왜 이 단지를 선택하는지
이 단지가 지역 내 어느 정도의 위상을 가지는지
직접 확인하는 과정입니다.
더불어 어떤 단지에서
어느 단지로 이사하는지 이동 수요,
지역 내 거주민들의 선호도를 알 수 있어야 합니다.
예를 들어
대구 사람들이
대구의 중추 역할을 하는 달구벌대로를 좋아한다고 배웠을 때
이런 의문이 들 수 있습니다.
아파트가 아닌 주상복합이어도
달구벌대로와 붙어 있으면 선호할까?
이해가 되지 않는다면
직접 보고 느껴보는 것입니다.
현장에서만 알 수 있는
지역 주민의 기준 욕망이 있기 때문입니다.
🔍
지역 내 단지들의 선호도를 비교할 수 있을 때
투자 대상으로 보는 단지가
- 사람들이 충분히 좋아할지(가치)
- 가격이 저렴한지(가격)
투자금 대비 최선인지(투자 적정성)
를 이해할 수 있습니다.
2. 시장 분위기 인지
같은 지역이라도
생활권에 따라
단지 선호도에 따라
매매와 전세 분위기는 분명히 다릅니다.
단지별로
매매가가 얼마나 조정되는지,
전세는 어떤 가격과 속도로 나가는지
오직 현장에서 매물을 본 사람만큼
그 당시, 그 지역 분위기를 잘 이해할 수 있습니다.
🔍
제대로 매물임장 해두면
- 지금의 시장분위기를 기준점으로 만들 수 있고
- 이후 시세트래킹할 때
기회를 더 빠르게 알아볼 수 있습니다.
또 하나 중요한 이유가 있습니다.
우리가 매수한 단지가
평생 가져갈 서울 상급지가 아니라면
언제가는 ‘잘 매도’해야 합니다.
🔍
앞마당이 한 개 구 뿐이라면
내 단지가 오르기 위해서
앞단에 어느 단지부터 먼저 움직이는지 알기 어렵습니다.
더 좋은 단지로 갈아탈 기회가 앞단에 있는지도
놓치기가 쉽습니다.
부산광역시만 보더라도
구별로 분위기가 다릅니다.
지난 상승장에서 부산 내
수영구와 해운대구가 먼저 매매가가
움직였음을 확인할 수 있습니다.
부산 연제구 단지를 투자하고 싶은데
저렴한 물건이 거래되는 걸 보면서 조급할 때
앞단의 지역 단지 가격대가 어떠한지 알면
급한 마음을 누르고 최선의 선택을 하고자 노력할 수 있습니다.
결국 매물임장을 제대로 하면
✔ 투자 우선순위를 세울 수 있고
✔ 이후 가격 트래킹 시 기준점이 생깁니다
그래서 ‘이해가 안 되면’ 봐야 합니다
다음과 같은 상황이라면
저는 직접 봅니다.
- 투자 우선순위를 남길 수 없을 때
- 해당 단지의 전세가가 왜 높은지 / 낮은지 이해가 안 될 때
- 랜드마크 단지의 가치가 와 닿지 않을 때
저평가인지 아닌지 헷갈릴 때
✔ 답은 하나입니다.
직접 보고, 비교하고 사장님과 대화하는 것.
특히 한 단지에서 궁금했던 두 개의 단지는
반드시 비교 질문을 드려 보고 나옵니다.
단지 비교 질문은
내 상황을 섞으면 자연스럽습니다.
사장님께 단지 비교를 묻는 것이
부담이 될 수 있습니다.
그럴 때는 내 상황을 그대로 섞어 질문하면 됩니다.
예시)
“제가 투자금이 2억 정도인데
건너편 A단지도 매매가, 전세가가 비슷하더라고요.
원래 비슷하게 가나요?”
“잔금이 6억까지밖에 안 돼서요.
전세매물이 없어도
혹시 모르니 잔금 드릴 수 있는 범위의
6억대 단지를 보고 있어요.
C단지도 6억 초반이던데
비교하면 어떨까요?”
이 질문 안에는 공부가 아닌
투자하고자 하는
투자자의 적극성이 담겨 있습니다.
비선호 vs 선호 매물 중 무얼 봐야할지?
매물임장할 때 또 많이 헷갈리는 부분은
가격이 조금 더 비싼 선호 매물과
가격이 조금 더 싼 비선호 매물 중
어떤 걸 예약해서 봐야할지의 고민입니다.
- 타입이 별로인 것 vs 좋은 것
- 동이 별로인 것 vs 좋은 것
뷰가 안 나오는 것 vs 뷰가 나오는 것
하지만 핵심은 이것입니다.
타입·뷰 자체 X
단지의 가치 O
비선호 매물이라면
- 뷰가 안 나와도 사람들이 좋아하는 단지인가?
- 타입이 별로여도 B단지보다 먼저 선택될 단지인가?
- 오르막 뒷동 5억, 앞동 5.7억
→ 이 지역 5억대 중 선호할 만한가?
선호 매물이라면
- 뷰가 더 나온다는 이유로 1억을 더 줄 가치가 있는가?
선호하는 타워형이라는데
도면을 봤을 때 2천 차이가 날 만한 구조인가?
🔍 이 질문에 답이 안 나오면 역시 직접 보고 느껴 보아야 합니다.
정리하며
매물임장의 목적은 명확합니다.
투자 우선순위를 정리하고
시장분위기를 이해하며
시세트래킹의 기준점을 만드는 것
그래서
랜드마크를 볼지 말지
공실을 볼지 말지
투자금 밖 매물을 볼지 말지에 대한
모든 질문의 답은 하나로 모입니다.
내가 이 단지의 선호도를
이해하고 비교할 수 있는가?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
*참고
투자우선순위는 다음의 방법으로 세워봅니다.
(https://weolbu.com/s/J6SsucMrj6)
