안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
최근 1억 내외의 종잣돈으로 지방 소액 투자에 관심을 가지고
이 추운 날씨에도 새벽 기차에 몸을 싣는 분들이 많은 것 같습니다.
저도 지방 투자로 1호기를 준비하던 당시에 투자에 대한 두려움, 설렘을 안고 기차를 탔던 기억이 떠오르네요.
사실 지방에서 소액 투자는 어떻게 보면 서울 수도권 투자보다도 더 어려운 부분이 있는 것 같습니다.
물론 종잣돈이 많다면 이름만 말해도 알 정도로 사람들이 좋아하는 선호도가 높은 단지를 투자할 수 있지만
우리가 새벽 기차를 타면서 힘들게 지방까지 가는 것은 상대적으로 적은 종잣돈으로 더 높은 수익률을 내기 위함이기에
투자할 대상이 상대적으로 덜 선호하는 단지일 수 있고 향후 매도까지 고려해야 되기에 더욱 뾰족하게 봐야 하는 것 같습니다.
그래서 오늘은 지방 투자를 경험하면서 쉬우면서 어려웠던 부분, 그래서 꼭 알아야 되는 연식에 에 대해서 작성해보겠습니다.
1. 입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축
수도권에서도 지방에서도 한번은 고민해보는 난제인
입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축 이 있습니다.
"연식보다는 입지가 더 중요하니까, 입지 좋은 구축이지!
얼죽신이라는 말도 있는데, 연식이 중요한 지방에서는 당연히 신축이지!"
혹시 이렇게 일반화 해서 퉁쳐서 보고 있지는 않으신가요?
저도 예전에는 쉽게 수도권에서는 입지가 더 중요하고
지방에서는 연식이 더 중요하다고 퉁쳐서 보곤 했었습니다.
“지역마다, 단지마다 다릅니다. 퉁쳐서 보면 안됩니다.”
그리고 질문을 하면 이런 답을 많이 들어보셨을 것 같습니다.
지금부터 지역마다, 단지마다 어떻게 다르다는 것인지를 이야기해보겠습니다.
먼저 부동산의 가치는 '땅과 건물의 가치'로 이루어져 있습니다.
땅의 가치가 흔히 말하는 입지의 가치이며, 건물의 가치가 상품성으로 신축이 가진 커뮤니티, 쾌적성 등 입니다.
입지 좋은 구축이 입지 덜 좋은 신축 보다 더 가치가 높으려면
입지 가치 즉, 땅의 가치가 상품성(연식) 보다 더 좋아야 합니다.
반대로 입지 덜 좋은 신축이 입지 좋은 구축 보다 더 가치가 높으려면 입지 가치 보다는 상품성(연식)이 더 좋아야 합니다.
그럼 지방에서는 입지 좋은 구축이 더 좋은지, 입지 덜 좋은 신축이 더 좋은지 현재 시장에서 정답을 보여주는 울산이라는 시장에서 한번 살펴보겠습니다.
Case 1. A : 입지 덜 좋은 신축 < B : 입지 좋은 구축
Case 2. C : 입지 덜 좋은 신축 > D : 입지 좋은 구축
위의 예시를 보면 똑같이 `23년 하락장에 투자를 했다면
Case 1. 에서는 입지 좋은 구축이 더 좋은 수익을
Case 2. 에서는 입지 덜 좋은 신축이 더 좋은 수익을 주었습니다.
이처럼 결국 지방 시장에서 무조건 입지 좋은 구축 또는 입지 덜 좋은 신축이 아니라 지역마다 단지마다 다르다는 것이 정답입니다.
그럼 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
서울 수도권에서는 강남이라는 압도적인 입지와 강남과 한강에 얼마나 가까운지, 빨리 도착하는지가 땅의 가치입니다.
하지만 지방에서는 강남과 같은 압도적인 입지를 가진 곳은 많지 않습니다.
대구 수성구 범4만3, 대전 서구 둔산동, 울산 남구 옥동, 부산 해운대구 우동 등 압도적인 선호도를 가진 생활권의 구축은 장기 보유도 가능하고 입지 덜 좋은 신축 보다 선호 되는 경우가 많지만
그 외 땅의 가지는 힘이 크지 않은 지역에서는 인플레이션에 의해서 상승하는 땅의 가치보다 감가되면서 줄어드는 상품성의 가치가 더 커 장기보유가 어려운 곳이 많습니다.
결국 입지 좋은 구축이냐, 입지 덜 좋은 신축이냐 라는 관점이 아니라,
땅의 입지 가치가 상품성을 넘어서는 가치를 지니는지,
단지의 상품성이 입지 가치를 넘어서는 선호도를 가지는지가 더 중요한 것 같습니다.
2. 연식이 좋으면 무조건 투자해도 되나요?
“대구 수성구 범4만3, 대전 서구 둔산동, 울산 남구 옥동, 부산 해운대구 우동 등이 아니면 신축은 무조건 투자해도 되나요?”
그럼 다시 이렇게 질문할 수 있을 것 같습니다.
위 단지는 `18년식으로 700세대가 넘는 단지입니다.
과거 흐름을 살펴보면 초신축이라고 부를 수 있었던 `21년 신고가 거래후 연식이 빠지면서 꾸준히 하락하고 회복하지 못하고 있습니다.
또한 700세대가 넘는 대단지임에도 불구하고 `25년 총 거래 건수가 17건으로 매우 적은 것을 알 수 있습니다.
내가 만약 이런 단지를 `23년 하락장에서 전고대비 많이 하락했고 연식이 좋은 신축이라는 이유로 투자했다면, 현재 손실이며 매도하고 싶어도 매도가 되지 않는 힘든 상황일 것 같습니다.
위 단지도 `18년식으로 1000세대가 넘는 단지입니다.
앞서 본 단지처럼 초신축이였던 `21년 신고가 거래 후 여전히 회복하지 못하고 거래량도 많지 않은 것을 알 수 있습니다.
이처럼 지방은 수도권과는 달리 연식이 좋다는 이유로 잘못된 투자를 하면 손실도 손실이지만 매도도 어려울 수 있습니다.
따라서 지방 투자를 할때는 더욱 더 단지의 가치와 선호도를 면밀히 파악하고 매도까지 생각해 수익을 내고 나올 수 있는지를 꼭 생각해보아야 할 것 같습니다.
이걸 우리는 ‘투자 스트라이크 존’ 이라고 부릅니다.
앞마당을 만들면서 나는 이 지역의 어디까지 투자할 수 있는지, 이 단지가 내 투자금 안에 들어오면 투자할 것인지 그래도 투자하지 않을 것인지
나만의 투자 스트라이크 존을 명확하게 만들어 두어야 나중에 기회가 왔을때 망설이지 않고 그 기회를 잡을 수 있을 것 같습니다.
정리하면, 지방 투자에서는 입지 좋은 구축, 입지 덜 좋은 신축으로 퉁쳐서 보지 말고 매수하는 시점에서 매도까지 생각해 수익을 내고 나올 수 있는지를 꼭 생각해보아야 할 것 같습니다.
추운 날씨 새벽 같이 일어나 인생을 바꾸기 위해 첫차를 타고 있는 우리 월부 가족 여러분 모두 올해도 좋은 결과 있으시길 항상 응원드립니다.
지방 투자를 준비하고 계시는 분들에게 도움이 되길 바라며,
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
