안녕하세요 겨울 내 ,인내 하여 피는 약재 금은화처럼 성장하고 싶은 약장속의금은화 입니다
새해에도 어김없이 임장을 나서는
모든 월부 동료분들을 늘 응원 합니다
오늘은 지방에서 눈에 보이지 않는 미세한 선호도를 파악하는 방법에 대해 이야기 해보려 합니다
✅1단계, 임장을 통해 내 생각을 정리한다
지난 여름 마산 합포구로 임장을 갔습니다
마산 합포구는 제가 중학교 선수 생활 할 때 시합을 가고 ,
오랜만에 간 곳이였습니다
벌써 20년이 넘었는데 대부분의 건물들이 그 때와 별로 달라 보이지는 않았습니다
그만큼 건물의 노후화가 된 곳이 많고,
빌딩 상권 보다는 어시장 상권, 근린상권,언덕 있는 빌라촌 구성 된 곳이 대체적으로 많았습니다
마산합포구를 다 돌아보니
눈으로 볼 때도 쾌적하고, 젋은 엄마들,아이들이 많은 두 곳의 생활권이 보였습니다
택지의 규모는 작지만 대단지아파트+상권을 가진 월영동
외곽이지만 균질한 신축 택지를 가진 교방동을 선호 하지 않을까
생각 했습니다
임장을 마치고 정답을 맞추겠다는 생각보다는
그 날 보고,듣고 궁금한 생각들을 정리를 하였습니다
✅2단계, 임보를 쓰면서 내 생각을 정리한다
마산합포구의 인구는 중간 수준이며,
연령별 인구는 상위구인 의창구,성산구 보다
학령기 가족의 수보다는 영유아를 키우는 가족의 비율이 클 것으로 생각 들었습니다
대개의 영유아 가족들은 첫 집으로 구매하는 경우가 있기에
매매가가 상대적으로 저렴한 신축을 살기 위해 마산합포구를 살지 않을까생각을 갖게 되었습니다
신축 입주가 있었던 17-18년,20년-21년 인구가 늘었던 것을 기반으로 유추 했습니다
가격 레벨도 함께 살펴보면
가격의 상단인 4억대에 신축들이 대부분 랭크 하고 있습니다
가격 레벨의 상단이 단지가 몰려 있는 곳은 교방동
그 다음으로 월영동이었습니다
그렇기 때문에 신축을 지닌 교방동과 월영동을 선호한다고 생각 했습니다
임장+ 임보(입지분석+시세조사 )를 통해
마산합포구의 선호도는 균질한택지+신축을 선호한다는 궁금증을 풀었습니다
여기서 하나의 궁금증은 신축을 하면 가장 좋지만
신축 19년식 월영동 마린애시앙 부영 84 3.5
VS
구축 07년식 월포동 월포벽산블르밍 84 3.1
가격 차이가 4천 밖에 나지 않아서
의문이 들었습니다
절대적 저평가 시장이어서 가격의 왜곡이 있다 하여도
너무 비싼 것 같은데 ???
그만큼 선호하는 단지인가???
내가 생각 할 때는 2억대 정도 되는 단지일 것 같은데??
✅세 번째,매물임장을 통해 내 생각 검증 한다
저평가+투자할 단지를 우선순위로 매물임장을 돌면서
후순위로 궁금한 단지를 매물 임장을 합니다
궁금했던 월포벽산블루밍을 임장 하러 갑니다
“사장님 ,제가 마린애시앙부영이랑
월포 벽산 중에 투자를 고민하는데 가격차이가 얼마 안나더라구요??”
"그치 ,가격 차이가 얼마 안나면 월영 SK뷰 하는게 낮지 ,
그래도 이 단지는 주변에서 몇 없는 단지여서 좋아하긴 하니까 잘 고민해봐요"
임장 하면서 놓쳤던 점을 사장님께서
말씀 해주셨습니다
“몇 개 없는 단지”
아까 처음 사진을 가져와서 보면
월포벽산은 공공기관 ,어시장이 있어서 수요가 있는 동네인데
주변은 구축 아파트 이거나, 대부분 언덕 있는 빌라촌이어서
평지+연식 좋은 단지에 월포 벽산아파트가 뽑히는 거였습니다
그렇기에 최신축 만큼 선호하지는 않아도
월포 벽산 아파트에 살아야하는 수요가 있기에
3억대 초반을 형성하는거였습니다
임장+임보+매물임장을 통해
최종적으로 마산합포구 내 가격결정요소와 저평가 단지를 설정 했습니다
월포벽산블루밍 또한 가치 대비 싸다 생각은 들지만,
마산합포구는 절대적 저평가 시장이며, 창원 내 월포벽산은 상대적으로 선호도가 떨어지기에
저평가 된 최신축,준신축을 투자우선순위로 봐야겠다
생각을 정리하였습니다
매 달 앞마당 정리를 통해 임장 할 때 당시의 생각과
변해가는 시세를 보면서 저의 생각이 맞는지를 정리하는 시간을 누적 해보면
눈에 보이지 않는 미세선호도를 보다 깊이 파악 할 수 있다 생각 합니다
지방 소액투자자는 투자금이 적어 최상단의 단지에 투자를 못하는 경우도 있기에
미세한 선호드를 파악 후
투자마지노선을 정해 놔야
투자 진행 할 때 저평가 된 것들 중 투자금으로 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 것을 할 수 있으며,
향후 투자 후에는 혹여 시장상황이 좋지 않은 경우에도 나의 단지에 대한 가치를 알고 지킬 수 있기에
필요한 과정이라 생각 합니다
미세선호도를 파악 하는 과정에서
내가 틀리면 어쩌지?… 고민 하는 분들도 있을거라 생각 듭니다
저도 가장 선호도 떨어지는 단지가 투자금이 적게 든다고 매물임장을 열심히 다녔던 기억이 납니다
그 경험이 반복되면서 누적되니,
매물에서 사람이 보이고, 사람이 사는 수준이 보이고
그게 선호도구나 깨달은 지점이 생겼습니다
이 글을 읽는 동료분들 또한 누적의 힘을 믿고 자신있게 해나가면 좋겠습니다:)
