1강 후기

앞의 이야기 전부 나쁘지 않은 이야기들이였지만,

강의의 나쁜 부분은 실질적으로 부동산 구매에 도움이 되는 이야기는 강의 후반 40분 정도가 다였던 것이였고,

강의의 좋은 부분은 PIR과 전세가율의 관계와 대출 상환액을 설정하는 기준을 배운 뒤,
내가 매매하고 싶었던 매물의 가격을 우리의 소득 수준에 따라서 대출을 일으킬 경우,
감당 가능한지 여부등을 검증해볼 수 있었던 부분이였어요.

아래는 강의를 들으며 메모한 부분을 공유해봅니다.

내집마련 원칙

⇒ 지금 집사도 괜찮나? (시기)

Q) 지금 너무 비싼거 아니냐? 이렇게 비싼데 내집마련 언제냐?

A) 누가와도 앞으로 집가격 못맞추니까, 5~10년간 나온 결과만 봤을 때는 결국 우상향이다. 그냥 필요하면 사라, 굳이 정리하자면 “집은 안좋다고 할 떄 사는게 유리하다”.

⇒ 물가와 집값이 동기된다는 것은 알았다, 그러면 조금이라도 좋은 타이밍은 어떻게 알수 있을까?

“서울아파트 매매 및 전세지수/전세가율/2000년~25년 12월 까지의 PIR 차트”

전세가율, PIR을 시장단위(서울아파트 전체 등)으로 볼때 의미가 있다.

전세가율 = 전세/매매 ⇒ 전세가율이 높으면 부동산 시장이 불황이고, 낮으면 호황이다. 우리는 전세가율이 높을때 사는게 유리하다. (나랑 와이프는 왜 전세가율이 높을 때, 부동산이 불황이고, 낮을 때 호황이라고 표현했는지 모르겠다)

PIR = 집값 / 연(월)간총소득 ⇒ PIR이 높으면 호황, 낮으면 불황. 우리는 PIR이 낮을 때 사는게 유리하다.

“전세가율이 높고, PIR이 낮을때 사는게 적기(가장좋은시기)다.”

PIR 평균을 내보면 12.1로, 지금 25년 기준으로 PIR은 약 11으로, 25년 집값은 평균(12.1)보다 싼 상태다.

⇒ 대충 가격이 저렴하다고 판단할 수 있는 시기는 아래와 같다

• PIR 12 이하
• 전세가율 60% 이상

⇒ 현재 기준 PIR은 많이 내려온 상태이나, 전세가율이 50% 정도로 완전히 확신할 수 없는 상황 예시) 서울 외곽지의 경우에 매매가 9억에 전세 6억, 강남의 경우 전세가 17억에 매매가 55억 그래서 이미 너무 오른 매물들이 있기에, 해당 매물을 사지 않도록 주의해야함

• 전고점(21년 3,4분기)을 넘은 단지 ⇒ 감당 가능하다면 매수
• 전고점을 넘지 못한 단지 ⇒ 현재 가격(-10% 정도라면 매우 좋은 가격)

조정 여부와 폭은 모르기 때문에 다음을 주의하라

전고점 돌파 O

⇒ 이전 실거래가 대비 같거나 낮은 가격에 매매하라 (비싸지 않게 사라 = 비싸지 않을 때 = 이전보다 쌀 때)

⇒ 가장 비싼 가격이라도 감당가능하면 산다.

기준

1. 월 대출 상환액 < 월 저축액 2/3 ⇒ 절대 준수, 금리 조금 오르면 눈물 흘리면서 집 팔아야함
2. -20% 하락? ⇒ 상상해보고 가격 빠져도 버틸 생각해라
3. 금리 6%대?(+2%) ⇒ 금리가 오를 확률이 큼, 상환해야하는 금액 변동 있으니 주의해라

전고점 돌파 X

⇒ 빨리사라(잘골라서)

현실적으로 확신을 가지고 들어갈 수 있는 가장 명확한 기준은 이전보다 쌀 때다

Q) 많이 떨어졌다가 최근 들어 너무 올라버린 것 같은데, 더 기다리는게 맞지 않을까? A) 잘 샀고 장기간 거주할거면 잃지 않을거고, 잘 사려면 아래 사항을 지켜라 ⇒ PIR, 전세가율을 보고 “단지별” 기준을 잡아야 한다. ⇒ “비싸지 않은 가격” & “시장 분위기가 좋지 않을 때”