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실전준비반 - 단 한번의 투자로 1억 버는 임장.임장보고서 노하우
너나위, 자음과모음, 권유디, 코크드림
#투자를 빨리 할 필요가 없다. 앞마당을 충분히 늘리고 실력을 쌓은 후에 투자를 하는 것이 더 좋은 결과를 나타낸다.
# 조급하고 시장에서 날라가는 매매 가격에 좌절하고 , " 빨리 투자하고 말자 " 라는 식의 생각이라면 절대 좋은 투자로 이어지기 어렵다.
#지역 과 단지 의 가치를 보는 눈! 그리고 가치는 임장 을 하고 임장 보고서를 쓰는 과정에서 비로소 보인다.
#투자를 들어가기전 에 알아야 할것
#통화량(시중에 흘러다니는 현금의 양) 과 국내 총생산 GDP (소득)
과거 1986~2008 까지 통화량 과 소득 증가량 이 비슷하였다.
저축과 예적금 만 으로도 집을 샀던 시기
그러나 🙁 과거에 경제 위기 때 !
2008년 부터 2024년 까지 GDP 와 통화량 의 속도가 크게 벌어지기 시작 함.
98년 에는 금융 위기 가 와도 통화량 을 늘리지 않았지만
2008년 금융 위기 발생 이후 통화량 을 늘림 !!!
그럼 통화량 을 늘리는 방법은 ??
1. 금리 인하 를 하여 대출을 많이 해준다.(간접적)
2. 양적 완화 ( 직접적 그냥 돈을 찍어내는 방법 )
2008년 미국이 금융 위기 발생 시 , 해결하였던 방법이 양적 완화 !!!
화폐 를 찍어 내는것!!!
이렇게 통화량을 늘리며 금융 위기 를 해결해 왔음
우리나라 또한 과거 통화량 증가를 보게되면 , 2010년 부터 2020년까지 약 10년 동안 1400조 가 증가 하였지만 , 최근 2020년 부터 24년 까지 900조 가 증가함 통화량 증가 속도가 더욱 빨라짐 !!!
이것은 쉽게 이야기 하자면 , 화폐 가치가 매우 빠르게 ↓ 하락 하고 있다!!! 🧐🧐
그러므로 화폐 가치 가 떨어지면 , 상대적 으로 자산의 가치는 상승 한다는것 !!!
그래서 우리가 취해야 할 포지션 은 자산을 쌓는것 !!!
임대인이 된다는것 !!!
그럼 이제 부터 우리가 해야할일 !!!
준비 ( 임장 보고서 를 작성 한다.)
↓
조사 ( 분위기 임장 , 시세 분석 , 단지 임장 , 단지 분석 )
↓
정리 (투자 결론 )
↓
결정 (매물 임장 을 하고 의사 결정을 한다.)
임장 보고서 작성 하면서 생각 해보기 !
인구 조사시 목적! ( 젊은 사람들이 많은지 , 학군 세대가 많이 사는곳은 어딘지 , 거주민의 특징을 알아본다. )
연령별 특징
20,30대 는 교통이 중요 하고 , 20평대 소형 평수 거주
10대 , 40대 가 많은곳은 , 학군지 ,학교 와 학원가 , 30평대 거주
영유아 (10세 미만의 아이들) + 30대 : 신축 + 거주 환경이 좋은곳
50대 60대 : 구도심 과 구축 아파트 + 빌라촌
연령별 인구수 특징을 확인 하여 , 지역의 입지 요소 특징을 알수 있다.
많은 사람들이 살고 싶은 곳 일까 ?
직장 = 돈을 벌 수 있는 일자리가 있는지
사람들은 일자리가 많은 곳에 살고 싶어 합니다.
소득이 높은 일자리가 많을 수록 구매력이 높고, 집값에 영향을 준다!
강남 업무 지구 종사자수 는 170만 > 중구 종로 & 영등포 종사자수 합 125만
생각 해보기 !( 질문 던져 보기 )
#일자리가 많은가 ? ( 타지역 에서 일자리 때문에 이사 오는 사람이 많을까? )
#대기업 이 많을수록 , 해당 지역 에 계속 머무를 수요가 굉장히 많다 는것!
( 소득이 높은 일자리수 →이직이 쉽지 않음 해당 지역에 안정적으로 정착할 수 있는 힘! )
#소득이 높은 일자리 일까 ? ( 어떤 사업체 가 있고, 연봉은? )
#종사자수 , 연봉 수준은 사람들이 지역으로 이사 오게 만드는 주요 요인 → 아파트 가격에 영향 을 준다!
교통 = 출퇴근이 편리 한지
수도권에서 교통이 중요한 이유
직장이 위치한 곳 은 한정적이라 직장 지역에 모두 살수 는 없어요
그래서 주요 일자리 , 업무 지구 (강남, 부도심) 까지 빠르고 편리하게 갈 수 있는 곳은 많은 사람들이 살고 싶어 합니다!
학군 = 학교 보내기 좋은 곳인지
학군을 바라보는 법
소득이 좋은 사람들이 자녀 학업에 관심과 지원 을 해준다 → 구매력 과 연결
초등학교 ,중학교 를 보내기 좋은 지역은 안정적인 장기 거주 수요를 유지 →
집값 상승의 힘의 강하고 , 전세 수요가 많아 전세가 도 상승한다.
# 이 단지 아니면 안되! 라는 학군 의 수요 가 뾰족하다!
#중학교 학업성취도 평가 를 보는 이유 , 물론 고등학교 를 보는것이 맞지만 , 단지 와 연결 되지 않아요
중학교 는 단지 와 의 거리로 배정을 받기 때문에 , 중학교 학업 성취도 평가 를 기준으로 판단 한다!
중학교 학업 성취도 를 통해 면학 분위기를 파악할 수 있다.
특목고 진학률 과 학원가 를 통해 질적인 면을 검토 할수 있다.
최우수 학군 ( 공부잘하는 학교 + 풍부한 학원가 + 주거 근접성 )
학원가 는 양적으로 풍부한가 ? + 학원가 가 발달한 곳은 ?
#공부만 잘하는 학교 를 가진 지역 이 아닌 , 질적으로 좋은 학원이 풍부한 학원가 를 가진 지역인지 까지 확인한다.
우수한 학군은 지역 내 장기 거주 수요를 견고하게 유지 → 매매가 전세가 에 영향 을 준다!
환경 = 살기 좋은 환경인지
백화점 은 소비력이 높은 곳에 입점
대형마트로 생활 편리성을 확인
잘 갖춰진 편의 시설은 거주 만족도를 상승
투자로 연결 생각 :
정량화 할 순 없지만 , ‘아파트가 밀집된 동네의 쾌적함’ 도 거주 만족과 가격 상승에
큰 영향을 준다는 것, 임장 을 하면서 느낀 것 들 을 임보 에 기록 해보기!
환경 ( 상권 , 편의시설 ) 을 작성 하는 목적 은 그 지역의 구매력이 있는지 ?
백화점 과 대형 마트 의 정량화 를 통해서 소비력 을 파악해본다.
추가 로 우리가 임보 에 적용 할것 은 정성적 인 평가를 임장을 통해서 보고 느낀것 을 기록해둔다!
예시: 서울시 구로구 의 환경의 중요성
(1호,2호선) 신도림역 의 신도림 현대 vs (2호, 7호선) 대림역 의 럭키
두개 단지 의 환경 차이
부천시 원미구
(상동역 7호선) 라일락 대우 유림 단지 vs (부천시청역 7호선) 금강 마을
비교시 상동역 의 나이트클럽과 같은 유해시설이 있다 하더라도 , 그 단점 도 무력화 시킬 만큼의
절대 가치인 뛰어난 학군과 교통 앞에 서 “ 비선호 요소 ” 는 문제가 되지 않는다!
비 선호 환경 요소가 존재 하더라도 직장 접근성 ,
교통 , 학군 등 거주에 결정적인 요인이 이를 충분히 상쇄할 수 있다!
공급 = 역전세 매매 하락 , 리스크 가 있는지 확인한다.
해당 생활권 에서 3년 이내 입주 물량을 반드시 확인한다.
그리고 해당 지역 의 전입 전출이 가장 많은 지역의 입주 물량 까지 확인한다.
그래서 투자를 위한 입지분석 은 의식적으로 수요와 연결 해서 생각하기
"사람들이 좋아하고 살고 싶은 곳일까 ? 그 이유가 무엇일까 ?
교통 또는 학군 , 환경 등등 해당 지역의 핵심 가치를 파악한다.
호재 BONUS !!
호재는 상승장 에서 기름 과 같고 , 하락장 에서는 찬밥 이다.
교통 개선 호재
호재는 현재 수도권 에 교통 호재 를 보는데 , 3년 이내 실현 가능한 호재 인지를 파악하고
해당 지역의 교통 호재 가 발표 되고 현재 , 착공 이 시작 되었지만 , 아직 교통 호재 의 가격이 반영되지
않은 지역들이 있습니다. 그걸 찾는게 정말 중요하다!
환갱 개선 호재
재개발 재건축 호재 를 바라보는 방법
재개발 재건축 호재 를 어떻게 ?
사업 시행 인가 이후 (착공)
#사업 시행 인가 전 인 경우 실제로 진행될 수 있는 호재 인지 명확하게 판단이 어려움
#사업 시행 인가 후 인 경우 실제로 진행될 수 있는 호재라고 판단하여 , 입지 가치 (정성 평가) 에 적용
투자에 적용 할때는 반드시 사업시행 인가 후 단계를 확인하고 투자 한다!
투자자는 재개발 재건축을 투자 하는것 이 아니고 , 재개발 재건축을 진행하는 주변 생활권의 기축 을 투자로 바라본다.
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관리 처분 인가
#재개발로 인한 환경 개선 효과로 마포구 지역 전체 가치 상승
#투자에 적용하기 위한 예시
예시 마포구 염리 상록 1997년 복도식 방2/화1
중요한 것 은 무조건 재개발 재건축으로 환경이 개선되어 , 정말 드라마틱 한 가격 상승 을 바라기 보다는 ,
현재 땅의 위치가 여의도 와 광화문 부도심 업무 지구 와 물리적 거리가 가까우며 , 원래 땅의 위치가 좋은 지역 을 기반으로 재개발 재건축이 되어 주변 환경이 개선이 된다면 , 단 하나의 단점인 거주 환경이 개선이 된다면 드라마틱한 가격상승 이 될수 있다 ( 직장 과 교통이 좋은 입지가 좋은 위치 에 거주 환경 까지 개선이 된다면 ~ )
시세 를 딴다? 🙄🙄🙄
우리가 시세 트래킹 을 하는 이유 🧐🧐🧐
단순히 말하자면 , 투자를 하기 위해서 반드시 행동해야할 절대적 인 것!
투자를 하려면 가격을 알고 , 가격이 저평가 인지 고평가 되었는지 , 싼지 비싼지를 알기 위해서!
단순히 과제를 하기위해서 하는것이 아니고 !!! 내가 투자를 하기 위해서 , 저평가 단지중 나의 투자금으로 가장 좋은것을 사기 위해서 반드시 해야 하는 행동이라고 생각합니다.
- 시세 트래킹 나에게 적용 점 -
🫢🫢🫢
임장 지역 전체 를 시세 트래킹 을 한다.
나의 앞마당 전체 시세를 트래킹 을 진행하고 현재 앞마당 과 비교를 한다!
매크로 쓰지 말고~!!! 😁 단지 하나하나 매매 가격 과 전세 가격 을 조사 합니다!!!
투자 실력을 늘리려면 반드시 해야 하는 과정!!
적용점 진짜!!! 중요하다고 생각됩니다. 🤔🤔🤔
나의 앞마당 의 시세를 조사 할시 , 대장 아파트 와 나의 투자금 에 들어오는 단지 를 함께 시세를 조사하고 ,
대장 아파트 의 최근 전세 가격의 흐름을 읽고 , 투자금 에 들어오는 관심 단지의 전세 가격 을
지속적으로 트랭킹 하여 투자 타이밍을 만들어라!
그동안 정성 들여 만든 앞마당 , 눈으로만 보지 마시고 ‘기회의 창’ 으로 활용 해야 한다!
-강사님 의 말씀 -
단지 임장 을 하는 이유!
왜 단지 하나하나 다 들어 가봐야 하는 가요?
지도 와 데이터 그리고 숫자로 설명 되지 않는 영역이 있으므로 , ‘사람들이 실제로 살고 싶어 하는 마음’ 을 불러일으키는 정성적 인 평가 를 알고 투자를 하는것과 모르고 투자를 하는것은 결과 가 다르다는것!
단지 에 들어가서 단지 관리 상태 ( 조경 , 도로 인도 바닥의 관리 상태 , 단지 외벽의 도색 관리 , 균질함 , 쾌적함 ) 을 모두 보고 그리고 가장 중요한 절대적인 가치 !!! 땅의 위치 를 직접 발로 밟아 보면서 , 가치를 알아가는 과정 !!
단지 선호도 순위를 정하고 , 나의 투자 우선순위를 찾는 과정이다!
단지 임장 을 하고 투자 우선순위가 나와야 한다는 것!!!!
단지 임장 을 하면서 봐야 하는것 !!! 😎😎😎
1.평일 임장 각 단지별 평일 저녁의 모습 ( 주차장 의 주차 정돈 모습 , 정리된 모습 )
2.주말 임장 각 단지별 주말 낮의 모습 ( 주민 , 사람들 의 모습 을 보라!! , 옷 을 어떻게 입었는지 느낌을 봐라! )
3. 단지 외부 지하철 역 , 버스 정류장 , 초등학교 에서 단지 까지 걸어가는 과정의 스트레스 , 우리 아이가 학교등원길이 안전한가 , 큰도로 를 건너야 하나 ? 안정성 , 쾌적함 을 본다.
4. 단지 내부 는 동간 거리 , 관리 상태 , 쾌적함 , 단지 자재 , 지하 주차장 유무 파악
단지 임장은 단순히 단지를 보는 것이 아니고 선호도 우선순위를 뽑아 내야 한다는 것 !!!
a단지 보다 b단지 가 더 좋은데 ? 이렇게 단지 선호도 를 계속 생각하면서 투자 우선순위를 정하는 것!!
그래서 나라면 어디에 살고 싶을까? 라고 질문을 던집니다!!!
# 처음에 임장이 굉장히 낯설고 힘들었는데 , 계속 하다 보니 익숙해 지고 , 적응이 되어 분명 1년전 보다 빠르고 수월해 졌습니다! 강사님 의 말씀대로 누적의 힘 인것 같습니다! 다만 , 이렇게 같은것 을 반복 하는것 이 가장 어렵다고 하는데, 강의 를 듣고 다시 원동력이 되었습니다. 조모임 을 하고 동료분 들 께 제가 아는 것 에 알려드리면서 ,
함께 임장 을 하며 즐거운 투자 생활을 이어 나가는 것이 지금 매우 즐겁네요~^^
#투자로 이어 질수 있는 , 깊은 인싸이트 강의 너무 너무 감사합니다! ^^
