[지투기 32기 58조 단호한음악] 1주차 강의 후기 모두가 안된다고 할 때가 기회

안녕하세요, 단호한음악입니다. 이번 권유디 튜터님의 강의 정말 인사이트가 많고 새로 알게 된 점이 많은 강의였다고 생각됩니다.

빈땅이 없어 땅의 가치가 있는 대전. 직장,교통,학군,환경을 모두 갖춘 둔산 연구단지의 엄청난 힘. 대전이 이렇게 모든 면에서 좋은 곳이라는 것을 몰랐기에 놀람 반 설렘 반이었습니다.

지방사이클에 대해 배워봤습니다. 첫번째 상승은 투자자들이 만들고 두번째 상승은 실거주자들이 만들게 됩니다. 그렇기에 실거주자들이 좋아할만한 단지를 매수하고 이를 보유한 뒤에 실거주자에게 매도해야 합니다. 선호도 높은 단지를 매수해야 하는 이유와 그로 인해 환금성이 보장되는 단지이지 않을까 합니다.

현재 지방은 대부분 싸기 때문에 가치가 있는 것을 더 찾아봐야 하고 같은 투자금으로 좋은 단지를 하려고 노력해야 합니다. 같은 투자금으로도 더 좋은 입지, 더 좋은 가치가 있는 물건을 골랐을 때 투자금 대비 더 좋은 수익률을 낼 수 있기 떄문입니다.

지방에서 직장은 다른 지역에서 인구가 유입하는 힘이 되지만 단지를 판단하는 요인은 될 수 없습니다. 인구가 중요하고 소득수준 세대당 인구 좋지만 참고자료라는 것. 결국 우리가 투자하는 것은 단지의 딱 한 세대입니다. 그렇기에 결국엔 단지의 선호도까지 좁혀집니다. 

다른 광역시에 비해 학군이 떨어지더라도 거주지를 이동하는 것이 현실적으로 쉽지 않기에 그 지역 안에서 상대적인 선호도를 찾아야 합니다. 

공급이 가격에 영향을 주는 중요한 요인은 맞지만 공급만 영향을 주는 것이 아닙니다. 그렇기에 공급이 많다고 투자후보에서 제외하는 것은 좋지 않은 선택입니다. 공급은 싸게 사고 협상이 잘 먹힐 수 있는 기회이기 때문입니다.

부동산플랫폼마다 입주물량이 조금씩 다르기에 크로스 체크하고 교집합보단 합집합으로 보수적으로 생각해야 합니다. 그리고 공급과 전세가가 반비례로 움직이지 않는다면 다른 변수가 있는 확인하고 함께 고려해야 합니다.

위치가 중심부에 가까운 곳이 좋다고 생각하고 있었는데 거기에만 명목적이면 안되겠다는 생각이 들었습니다. 위치랑 입지를 구분해야 합니다. 위치만 좋다고 해서 입자가 좋은 것은 아닙니다. 입지는 직장, 교통, 학군, 환경이고 위치는 물리적인 위치입니다. 그렇기에 입지가 좋은 곳이 우선순위이며 그 다음이 위치입니다.

소액으로 하려면 좋은 지역은 아니지만, 선호도는 떨어지지만 그래도 그 안에서 선호하는 아파트를 고르려고 해야 합니다. 예를 들어 외곽 신도시 신축 이런 곳은 매매가가 상승해도 사람들이 관심이 없다가 전세가가 차오르면서 폭발하게 됩니다.

항상 입지가 덜 좋은 곳을 가면 이게 최선인지, 가격대별로 더 좋은 걸 찾으려는 노력해야 합니다.

항상 단지의 가격을 보고 앞마당 중에서 좋은 게 없는 지 항상 생각하고 전고점을 보고 전고점이 같은 단지끼리 매매가가 다르다면 싸다고 볼 수 있겠다는 그런 생각을 계속 합니다.

가격이 너무 싼대 전세가가 너무 낮아서 접근하기 어렵다면 현장가서 뽀개보자. 현장가서 주전세 찾아보자. 물론 리스크관리가 되어야 합니다.

입지가 좋아도 그 지역에서 빠져나가고 싶어하는 단지는 좀 애매합니다. 상대적으로 입지가 빠져도 그 안에서 좋아하는 단지 그 안에서 대장역할 하는 단지는 엄청나게 가격 상승이 있을 수 있습니다. 입지도 중요하지만 선호도 또한 무시할 수 없는 요소라는 것을 한번 깨우치게 됩니다.

항상 단지 매물 안에서도 내가 좋게 본 것을 다른 투자자들도 보게 볼 수 있기에 전세 놓을 시기에 물량이 많아져 리스크가 될 수 있다는 점을 인지하고 이를 고려하여 매수 전 리스크 확인이 필요합니다. 최저가 매물의 수를 보거나 가치보다 싼 가격대의 매물 수가 어느 정도인지 파악하며 리스크를 생각해보고 대응이 가능하다면 투자를 하며 안된다면 다른 후보물건도 찾아놓아야 합니다.

늦게 진입해도 싸다면 접근해도 됩니다. 과거의 가격과 비교하지 말고 현재 가격이 싼지 비싼지 습관 들여보자.

ㅣ적용할 점

위치랑 입지를 구분하여 생각한다.

늦게 진입해도 저평가가 중요, 과거의 가격이 아닌 현재가에서의 가격이 싼지 비싼지가 중요하다. 본질은 가치 있는 것을 싸게 사는 것

입지가 덜 좋더라도 사람들이 들어오는 단지를 고르고 이게 최선인지 내 앞마당에서 같은 매매가와 비교 전고점도 비교 최선의 노력 후 정말 없다면 용기내 매수버튼.

연식과 입지별 그룹핑을 하여 비교평가