4주차 강의는 식빵파파님이 해주셨습니다.
비교평가를 정말 제대로 뽀개주셨고,
직접 사례를 소개하고, 임장보고서도 직접 보여주시면서 설명해주셨습니다.
감으로만 해왔던 거 같은 비교평가를
조금씩 틀을 만들어 할 수 있을 거라는 생각이 듭니다.
#. 비교평가 케바케
앞마당이 하나씩 늘어갈수록 비교평가 케이스가 굉장히 다양해집니다.
상급지비역세권 vs 중급지역세권
중급지신축 vs 하급지역세권
등등등
식빵파파님이 비교평가를 크게 4가지 케이스로 나눠주셨습니다.
이런 카테고링 정말 좋아합니다 ♡
지역내 비교평가
지역간 비교평가
일단 어떤 케이스인지 간에
1) 강남접근성
2) 환경(주변인프라, 단지구조, 평형대구성, 단지상태 등)
3) 학군
에 따라 비교해보면 됩니다!!
특히 기억에 남는 건
지역내 비교평가에서 생활권 내 비교평가 할 때, 단지의 구조/평형대구성/단지상태 등이 가격에도 영향을 미친다는 점입니다.
예전에는 저도 몰랐지만, 복도식과 계단식은 선호도에서 차이가 꽤 나고
대형평형 포함여부도 단지선호도에 영향을 미칩니다.
아 이래서 우리가 모든 단지를 직접 발로 다녀보고,
단지 하나하나 분석해보는 게
결국 의미가 있는 행동이라는 걸 문득 깨닫게 되었습니다 ㅎㅎ
그 다음으로 기억에 남는 건
지역간 비교평가에서 지역급지는 차이가 나는데 그걸 이길 만큼의 동특(동네의 특징)을 유의해서 봐야 한다는 것입니다.
가끔 급지가 훨씬 아래임에도 불구하고, 절대 가격에서 뒤지지 않는 동네/단지들이 있습니다. (ex. 평촌/수지 등)
그러니 더더욱 임장이 중요하다는 생각이 듭니다!!
마지막으로는
비교평가 검증은 반드시 마지막에 해본다는 것입니다.
스스로 비교평가 해본 다음에 바로 그래프를 붙여 보고 싶은 마음이 진짜 바로 올라오는데요. (수학 풀다가 어려우면 정답지 보고 싶은 마음??)
그러면 비교평가 훈련을 제대로 할 수 없고, 편견에 빠질 수 있습니다.
검증은 반드시 마지막에 하도록 해야겠습니다.
BM
#. 투자의사결정
이렇게 힘들고 치열하게 비교평가 하는 이유는
결국 우리는 투자 의사결정을 하기 위해서입니다.
싼 단지를 찾았다고 바로 의사결정을 하는 게 아니다!!
싼 단지를 찾았다면 이젠 매물 비교평가가 시작됩니다. (비교평가의 늪 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ)
이 때 투자금을 확인해보며 내가 감당할 수 있는 투자금 범위인지 췌크.
아무리 더 좋은 곳이더라도 내 투자금 범위를 벗어나면 out이다.
즉, 내가 할 수 있는 것 중에 제일 좋은 것을 하는 거다.!!
그 다음엔 매물의 수리상태과 계약조건을 봅니다.
수리비 포함하면 되려 더 비싸게 사게 되는 꼴이 될 수도 있으니
수리상태를 면밀하게 살펴보는 게 중요하겠습니다.
(25평 샷시 포함올수리 약 2,500만원)
BM
#. 앞마당 관리
우리는 추울 때나 더울 때나 굳이 지역을 다 돌고, 단지들을 다 돕니다.
그렇게 힘들게 가치를 파악하기 위해 돌아다닙니다.
그런데 앞마당 만들고 끝?이라면 ㅜㅜ 씁쓸합니다.
그래서 시세트래킹을 꼭!!! 해야한다고 말씀해주셨습니다.
투자 가능한 단지를 뽑아내려는 게 아니라
투자 기회가 올만한 지역의 시그널을 알아차리기 위해서입니다.
식빵파파님이 약간 울컥(?) 하시면서
여러분들 힘들게 하시는데 반드시 투자까지 연결해야 하지 않냐면서
시세트래킹을 강조해주셨습니다.
맞습니다!! 우리는 숙제를 하기 위해서 지금 투자활동을 하는 게 아니니 ㅠㅠ
정말 몸고생 마음고생이 헛되지 않게
시세트래킹을 놓치지 않고 투자 시그널을 알아차리도록 하겠습니다.
BM
#. 실전반 마지막까지 화이팅!!
운 좋게 이번 실전반을 시작했고, 어느덧 막바지를 향해 달려가고 있습니다.
튜터님과 약속한 이번달 원씽!
아직 완벽달성 했다고 할 수는 없지만,, 남은 시간동안 스퍼트를 내보겠습니다.
그리고 식빵파파님이 실전반은 최고의 배움 환경이라고 하셨습니다.
임보 마지막 파트를 공유하는 시간이 있기 때문입니다.
거기에다가 튜터님도 계십니다.
저희조는 내일 최임 공유시간이 있는데요.
그 때 나의 어떤 사고과정이 잘못됐는지? 어떤 부분을 유의해야 하는지?
튜터님을 복사한다는 생각으로 적극적으로 질문하고 듣도록 하겠습니다!!!
BM
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