안녕하세요?
바른 방향으로 투자하는 아처입니다.
지투실 2강은 재이리 튜터님이 현재 지방 투자를 위해 준비해야 할 내용들을 꼼꼼히 사례 중심으로 강의해 주셨습니다.
매수는 시작일 뿐. 전세 빼고 보유하고 매도하는 과정이 잘 이루어져야 부자가 될 수 있다.
매수
임장과 임보는 매수를 위한 단계로 투자 공부에 해당한다고 하셨는데요. 최종 임보도 힘든 저는 2호기 투자를 위해 공부를 완벽히 해야겠다는 생각을 했습니다. 물론 투자와 연결되는 공부를요. 관련해서 저의 튜터링 원씽도 현재 부족하고 시급한 투자 활동인 임보쓰기에 초점을 맞추었습니다.
매수를 결심했다면 가계약과 본계약 잔금의 과정을 거치는데 정말 중요한 건 가계약이 계약금의 일부로 곧 계약의 시작이라는 점입니다. 매수 고려 전에 확인해야 할 서류와 절차를 살핀 후 매도인과 합의 내용을 잘 확인하고 진행해야 한다는 점을 짚어 주셨습니다. 봐야 할 첫번째는 등기사항증명서로 내게 유리하게 가져올 수 있는 협상 포인트들을 체크해 주셨습니다. 등기사항증명서에 기재된 내용을 확인하고 진행하는 것의 중요성도 알려 주셨는데요. 지레 겁먹고 포기하기보다 좋은 조건이나 가격이라면 꼼꼼하게 집주인의 사정을 살피라는 대목이 기억에 남았습니다.
-등기를 보고 이 집의 권리 관계를 정확히 파악하는 공부와 더불어 문제 발생시 어떻게 대응할지 시나리오대로 행동해야겠습니다.
-전세도 놔야 하기 때문에
-전세가 상한선이 어느 정도인가?
특약 활용
-특약은 안전 벨트! 특약 문구는 가계약금 넣을 때 하는 것. 이런 전반적인 과정드을 듣고보니 실전반을 듣고 1호기했더라면 하는 아쉬움이 남았습니다.. ㅠ
-특약 중 매수인이 놓쳐서는 안 되는 사항들을 짚어 주셨고 중요한 건 매도인의 특약 동의 여부입니다.
-매도인의 특약 동의가 이루어진 뒤에 가계약금 보내기(1호기에서 한 뼈아픈 실수라 이 부분이 가장 기억에 남았습니다.)
- BM 추후 전세 맞출 조건 포함해서 내가 원하는 조건이 받아 들여지고 매도인도 동의한 후에라야 가계약금 입금!
- 본계약은 특약 확인하는 과정으로 중요. 내가 주도적으로 요청하고 확인하기.
계약서 작성시 중개대상물 확인설명서도 꼼꼼히 보기. 특히 중대하자 체크.
전세 골든 타임 놓치지 않기: 전세계약도 이뤄져야 하는데 못 빼면 잔금 치러는 리스크가 있으므로 부동산에 명확히 기한을 알려 줘야 합니다. 또한 내가 전세 손님 데려 온다는 마인드로 접근해야 한다고 하셨습니다.
그외 매수 과정의 마지막 단계인 잔금 과정에서 소요되는 각종 경비를 줄이는 합리적인 방법도 여러 케이스별로 알려 주셨습니다.
전세 빼기
-임차인읭 종류가 다양하므로 케이스별로 대응하되 시장 상황도 같이 살펴서 대응.
-철저히 내가 전세 뺀다는 마음 자미 주요
-투자에서 전세 빼개갸 종요햔 내유: 잔금 전 전세 세팅이 마무리되어야 내 투자금이 최종 확정.
-골든 타임 넘어가지 않게 그 안에 맞추기
-전세권 설정 요구시 어떻게 대응?
-전세는 속도전. 임차인의 상황에 끌려다니지 않고 잔금 기일에 맞춰 뺄 수 있는 조건 걸어 두기
(다주택을 목표로 한다면 이 상황에 대해 철저히 이해하고 실행해야 돈을 잃지 않는다)
-전세 계약도 초안 작성은 매수 프로세스와 비슷한 흐름으로 가는데요.
- 전세입자가 원하는 방향으로 진행하되 기본은 계약서상대로 키지지.
보유와 매도
-매도 순간 내 손익이 결정된다. 그래서 중요한 건 싸게 사서 잘 보유했다가 가치 찾아갈 때까지 기다린 다.
-보유 과정에서 생기는 이슈에 대응하넌 법을 알려 주셨는데요.
-임차인을 내 사업 파트너로 인식하기
-갈아탈 곳 먼저 알아보되 계약서, 잔금해위는 반드시 매도 먼저 실시하는 프로세스대로 하기.
-매도 의향이 있다면 하락장에서라도 이악물고 작정하고 덤벼야 함. 집 팔 때도 내가 할 수 있는 것에 집중하라고 하셔쓰는데요. 매도 결심이 선다면 빠른 실행력이 필요할 것 같습니다.
보너스 대방출
-수강생들의 실전 투자를 기원하시면서 각종 유익한 양식들을 정리햐서서 보내 주셨습니다.
*튜터님 경험을 레버리지해서 새로운 투자를 앞두고 이 프로세스대로 자동으로 투자하겠습니다. 항상 좋은 강의해 주셔서 감사합니다. 재이리 튜터님!
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