열심히 걷고 걸어서 진정한 마음 부자 세상을 향해 걷고 싶은 '걸부'입니다.
2주차 강의는 라이브코칭에서 뵀던 너~~무 예쁘신 재이리님 강의였습니다.
제목은 <자방투자 계약 프로세스의 모든 것>인데 아직 1호기를 못 만든 저지만 곧 만들 예정이기 때문에 귀를 쫑긋하고 들었습니다. ㅎㅎ
기초반 강의도 정말 훌륭하지만 실전반 강의는 정말 구체적인 프로세스를 배울 수 있어서 더더욱 훌륭합니다.
다른 조원분들이 “가계약 했어요.!” “오늘이 잔금날이예요!”하실 때 과정들이 궁금했는데 재이리님 강의를 통해서 배웠고 이 교재는 평생 간직하면서 1호기뿐만 아니라 계속 투자할 때마다 넘 귀한 자료가 될 것같습니다.
강의에서 꼭 기억해야 할 내용을 정리해보면
Part1. 내 돈을 지켜주는 매수 프로세스
STEP1. 가계약
<매수 전 이것만은 꼭 기억해라!>
- 등기사항전부증명서- 탐정이 되어서 나에게 유리한 사항이 무엇인지 리스크가 될만한 것은 없는지 꼼꼼히 살펴보자!
- 중대 하자-매수 전, 중대 하자가 있는지 꼼꼼하게 확인하는 게 제일 중요하다. 그렇지 않으면 치르지 않아도 된 시간과 비용, 에너지를 쓰게 된다.
- KB시세- KB시세를 기준으로 전세가를 정해야 한다. KB매매시세의 90%가 일반적인 전세가의 상한선
- 중대하자/ 근저당/전세협조/위약금 등 특약 초안에 들어가야 할 핵심 내용. 특약은 나를 지켜주는 안전벨트이다.
<특약협의>-가계약 과정에서 대충 넘어가면 절대 안되는 과정
- 특약문구 확정 및 전송
매도인의 특약 동의여부 확인(√)
<가계약금 NO! 계약금의 일부 YES!, >계약금 일부 입금 전 이것만은 꼭 기억해라!
매도인 계좌번호 받기
등기 상 소유주명과 예금주 일치 확인
계약금의 일부 입금
STEP2. 본계약
본계약 이전-계약서 초안 요청: 가계약 시 합의한 특약이 계약서에 잘 반영 되었는지 오타 있는지 확인
본계약 당일- 계약서 작성 및 계약금 입금 : 매도인 인적사항 일치여부 확인 후 계약금 입금
본계약 직후- 전세계약 데드라인 알림: 잔금 두 달 반 전까지 계약 안될 시 타부동산 광고 진행한다고 미리 알림
STEP3. 잔금: 법무사 선택-잔금진행- 취득세 납부
√ 암기할 것: 법무사 적정 금액은 20~30만원 (그렇지 않으면 눈탱이 맞는다)
Part2. 다양한 사황에 대응하는 전세 프로세스
STEP1. 전세가격 결정 및 광고
STEP2. 임차인 확정
STEP3. 특약 협의 및 계약금일부 입금
STEP4. 전세 본계약 및 전세잔금
√ 암기할 것:
잔금 3개월 전부터 DO it!!!
일잘러 부동산 확보/ 내 물건이 1등이 되게끔 가격, 상태 유지/주변 단지 매일 전세 트래킹+ 보고 간 손님 피드백 확인
전세 빼기는 대응의 영역!
Part3. 자산을 불리는 보유, 매도 프로세스
√ 암기할 것:
임차인은 나의 파트너이다. 관계를 나쁘게 만들면 좋지 않다. 단 임차인 자의로 하게 놔두면 안된다.
수리 비용 30만원 미만: 영수증 수령 후 비용 입급(이유 상관X)
수리 비용 30만원 이상: 전세계약서에 명시된 대로 처리
신규계약 또는 계갱권 사용 장단점 알고 물건과 나의 상황에 맞게 유리한 방향으로 선택
갈아탈 지역, 물건 알아보기→매도→매수 시 게약서, 잔금행위는 매도 먼저다.
하락장에서 매도 해야 할 때 예상 매도가는 최저가이다. 비용<편익을 생각해야 한다.
지방에서 전세 낀 매물 매도는 고난도이다. 실거주자에게 매도 목표로 해야한다.
호갱노노, 당근마켓, 맘카페 등 여러 채널을 통해 적극적으로 홍보한다.
바꿀 수 없는 조건은 어쩔 수 없다. 내 물건을 가장 좋은 물건으로 만들어야 한다. 제일 좋은 것은 살 때부터 젤 좋은 것을 사는 것이다.
√ 젤 좋은 것: 특약모음집, 메모장에 적어 넣어 보관하라는 방법까지 알려주신 것(계획못하는 P인 저는 박수갈채를 보냈습니다.)
<마무리>
23년 1월 월부생활 시작하신지 얼마 안되시고 실전반 들어오셔서 많이 힘드셨다하는 말씀에 26년 1월 6개월차에 첫 실전반을 하게 되니 매일 우당탕탕하는 과정을 거치고 있는 제 모습이었지 않을까 생각했습니다. 더군다나 단순+대충+행동파라시는 재이리님. 제가 딱 그래서 매일매일 대충 넘어가고 그럴 수 있다생각하면서도 넘 한심해하고 있는 와중인데 재이리님도 그런 맘이었지 않을까 싶어 울컥했습니다. 나이도 많고 6개월차인데 무슨 용기로 실전반을 신청했나 후회도 했는데 실전반을 오니 이런 좋은 강의도 듣고 있지 않나 생각해봅니다.ㅎㅎ 꼭 1호기 매수해서 재이리님께서 알려주신 프로세스대로 해보겠습니다.
