[독서후기 #29_전세가를 알면 부동산 투자가 보인다]_오나내

책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

저자 및 출판사 : 이현철 지음 / 매일경제신문사

읽은 날짜 : 26.1월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #현명한 투자자(아파트 사이클) #최고를 찾지 말고 아쉬움을 뒤로한채 투자 #사는것보다 매도가 중요하다(사이클 중요)

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.대중이 듣고 싶어하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있다. 

책소개

시장 심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다!
부동산 가격 변화의 비밀 ‘심리, 전세, 정책’

이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이 그려졌다. 이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다. 이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다.

다른 재화와는 다른, 부동산만의 특징을 깨달아야 진짜 수익이 보인다!

부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 무주택자를 벗어날 기회를 계속해서 놓치고 있다고 생각한다. 이 책이 그러한 잘못된 시각을 개선해주는 계기가 될 것이다. PART 01에서는 우리나라에만 있다는 전세제도와 사람들의 심리, 정부 정책을 중심으로 변하는 아파트 가격에 대해 설명한다. 또한 아파트에 대한 사람들의 잘못된 상식을 바로잡고, 주택 가격에 크게 영향을 미치는 요인들을 살핀다. PART 02에서는 부동산 투자에 숨어 있는 비밀을 알려준다. 제대로 투자하기 위해 반드시 알아야 할 지식과 초보자가 피해야 할 투자, 그리고 무주택자들이 궁금한 BEST9를 선별해 그 궁금증을 해결한다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

💡단순히 전세가율이 올라가면서 전세가가 상승하고, 그에 따라 매매가를 밀어 올린다고만 생각했는데,

전세가가 올라가는 이유(하락기에 매매가가 계속 빠져서 전세로 몰림 → 전세 물량 소진 → 전세가 상승 → 전세가 상승으로 매매가 변동(상승))를 알게 되었고,

부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것은 부동산 사이클이며, 그 사이클에 맞게 매수하고 매도의사 결정을 내려야 하며,

전세가 없어지고 월세가 증가하는 시장이 지속될수 없는 이유(LTV가 낮아지면 전세투자가 더 유리해서 월세 투자 줄어듦)를 알고, 폭등기에서 분양권 투자는 입주시기가 되었을때 큰 역전세를 맞이 할 수 있으므로 주의해야 된다는 점도 알게 되었다.

지금 서울 상급지와 수도권 상급지의 경우는 폭등기라고 생각되며, 그 지역에 간혹 나오는 분양가격은 더이상의 상승은 어렵고 2~3년뒤 입주할 시점에 공급이 생길지 안생길지 모르지만 역전세를 크게 맞을수 있기 때문에 주의가 필요하다

그리고 정말 부동산 투자는 최고를 찾기 보다는 그 시기에 맞게끔 적당한 것을 찾아서 투자해 두는게 가장 중요하며, 매수보다는 매도시기가 매우 중요하다는걸 알게 되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

• 37p 집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다.

• 70P 월세 전환율이 시중 대출금리와 비슷해지는 상황이 오기 전까지 월세는 전세에 종속적인 관계를 유지할 것이 확실합니다.

  * 월세전환율 : 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 이자율

     ex) 전환율 5% 일때, 전세보증금 2억에서 보증금 5천만원을 월세로 전환하면

          월세 = 전환 보증금(5천만원) x 전환율(5%) / 12개월 = 20만 8천원(월세)

   ** 우리나라는 주택임대차보호법으로 월세 전환율은 기준금리 + 2% 이상이 될 수 없다.

• 80P 단순하게 금리가 내리고 대출 비중이 늘었다 해서 월세로 전환만 있으리라고 생각하는 것은 큰 오류에 빠질 수 있습니다.. 지금은 LTV가 70% 정도이기 때문에 월세 전환이 많이 늘었지만, 다시 LTV가 60%로 낮아진다면 월세 투자자의 투자금은 더욱 늘어나서 전세 투자가 훨씬 유리해질 수 있습니다.

  → 앞으로 전세는 사라지고 월세로 전부다 바뀔 거라는 것에 대한 반대의견

• 145P 폭등기가 지난 후 대규모 입주… 이미 높은 가격에 분양이 되었고 거의 끝물이기 때문에 프리미엄도 형성이 쉽지 않습니다. 입주를 맞이할 때 원분양가 그대로인 상황에서의 역전세난은 투자자들에게 바로 공포를 안겨줍니다.  그리고 주변 아파트의 전세가율이 50% 정도로 갭 차이가 크기 때문에 역전세난이 일시적인 현상으로 끝나지 않고 오래가게 됩니다… 이때부터 폭락기가 시작되는 것입니다.

  → 지금의 서울 수도권 시장은 정말 폭등기 이다… 지금 시장에서 비싼 아파트를 분양받아 투자를 한다면 역전세를 감당할 수 없고, 폭락기에 울며 겨자먹기로 매물을 던지는 사람이 생겨날 수 도 있다.

• 151P 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라
• 154P 사람들은 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기의 직관보다는 대중이 움직이는 방향으로 함께 움직인다는 것이었습니다.

• 157P 엄청난 수의 분양권이 비로소 입주를 맞이하는 2~3년 후에는 반드시 폭락이 기다리고 있습니다.

  → 정부에서 135만호 공급을 한다고 하는데, 어디에 하는지가 가장 중요하겠지만, 정말 저정도 규모의 공급이 현실이 된다면 그때는 입주하는 시점에 폭락이 있을 수 있기 때문에 갈아타기를 준비해두어야 겠다

• 161P 가격에 영향을 미치는 요인인 선분양제, 전세제도, 사람들의 심리보다 더 강력한 것은 사실 정부정책입니다. 그 이유는 선분양제, 전세제도, 사람들의 심리 등은 모두 정부정책으로 바꿀 수 있는 것들이기 때문입니다.
• 181P 시기적인 선택을 잘못하는 것은 부동산 투자에서 최악의 선택입니다… 그래서 현명한 아파트 투자자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악하고 있어야 합니다.

      1. 폭락기(매수자우위시장, 규제에서 완화로 정책 변환, 취득세 면제 또는 완화, 양도세 한시면제, 종부세 완화)

      2. 하락안정기 (매매가 보합, 전세가 조금씩 상승/ 정부정책은 부양책이 주를 이룸(ex, 특례보금자리론, 신생아특례대출 등)

      3. 상승안정기 (매매가, 전세가 동시 상승 / 전세난 심해짐 )

      4. 폭등기 (2배 이상 상승 / 매도자 우위 시장 / 규제 위주의 정부 정책 / 

• 183P 투자자는 장기적인 안목에서 자금의 계획성을 준비해 투자에 임합니다. 투자라는 것은 이익을 얻기 위해 어떠한 일이나 사업에 자본을 대거나 시간과 정성을 쏟는 것이라고 합니다. 이익을 얻기 위해 시간과 정성을 쏟는 것입니다. 장기적인 안목과 자금의 준비를 철저히 합니다.
• 225P 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.
• 230P 매매가는 어떻게 올라갈까요? 바로 전세 때문입니다. 임차인들은 갭 투자자들의 투기가 아닌, 매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다는 사실을 분명히 알아야 합니다.
• 233p 팔 때의 한 가지 팁은 경쟁 물건이 많을 때 공인중개사에게 제안합니다. 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 합니다. 그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 생각보다 잘 팔릴 것입니다.
• 298P 많은 사람이 부동산에서 착각하는 것.. 상대적으로 저렴한 상황.. 나중에 따라 올라가지 않을까 하는 기대.. 물론 저렴하기 때문에 한때 사람들이 몰려 어느 정도 상승은 하지만, 그것뿐.. 본격적인 상승이 시작될 때는 비싸더라도 살기 좋고 학군 좋고, 교통 좋은 브랜드 있는 아파트가 더 많이 오른다는 사실
• 303p 재가발, 재건축 투자를 진행할 때는 반드시 사업추진이 가능성이 아주 클 때만 진행하시는 것이 바람직하다 할 수 있겠습니다.
• 311p 부동산은 기본적으로 장기적인 운영계획을 세우고 일정 기간을 유지하는 투자를 진행하는 것이 원칙입니다… 잠깐의 순식간에 일어나는 수익을 보면서 환희를 느끼는 것보다는 장기적인 운영의 묘를 통한 커다란 수익을 노리는 것이 부동산 투자의 정석입니다.

• 324P 공포상태가 되기 위한 전제조건

  1. 한 지역시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉

  2. 공급물량이 과잉되는 기간 동안 폭등

  3 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되기 어려워야함

  4. 투자자들이 묻지마 투자자가 주를 이루어야 함

• 351P 가격 흐름을 아시고 매도계획을 세워야 합니다. 적당한 시점에 매도하고 다른 지역에 투자하거나, 침체기에는 당분간 전세로 들어가서 사는 방법도 한 가지 방법이 될 수도 있습니다… 중요한 것은 사는 것보다 매도가 중요하다는 것을 명심하기고, 그리고 매도의 시기는 아파트의 흐름을 알아야 어느 정도 가시권에 있다는 것을 아셔야 합니다.
• 354p 싸게 사는 것이 중요한 것이 아니고 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요한 것이라는 것을 말씀드리는 것입니다.