관련 강의
[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
안녕하세요. 따뜻한 부자입니다.
조장 튜터링데이를 설레는 마음으로 듣고 있다가
갑자기 유리공 이슈가 생기는 바람에
온전히 집중을 하지 못했습니다.
그래서 제가 집중해서 들었던 부분 중
조원분들께 도움이 되는 3가지를 추려보고
다른 조장님들 후기도 함께 공유할 예정입니다.
윤이나 튜터님께서 조장들의 질문 하나 하나에
경험과 인사이트가 담긴 답변을 정성스럽게 해주셨는데요.
분임 때 조원분들과 대화를 나누면서 들었던
고민하는 지점들을 기억하면서
복기 겸 도움을 드릴 수 있는 3가지 적어보겠습니다.
매도의 3가지 기준과 방법
저희 조에 월부에 들어오기 전 매수했던 집을 가지고 계신 분이 계셨는데요.
저 또한 무지성으로 샀던 0호기를 매도하면서 시행착오를 겪었기 때문에,
윤이나 튜터님께서 해주시는 매도 부분을 들으면서 0호기를 다시금 복기하게 되었고
조원분들께도 꼭 전해드리면 좋겠다 생각하게 되었습니다.
매도의 3가지 기준. 이 기준을 잘 지키면 됩니다.
- 수익이 났는가 (예상 매도가를 설정하고 그에 근접했는가)
- 갈아타기할 단지가 현 단지에 비해 가치가 높은가
- 리스크가 있고 그것을 헷지하지 못할 상황인가(역전세 등)
이 기준 외에 다른 것은 없으니, 이 3가지 기준만 잘 지키면 된다고 말씀해주셨어요.
보통 수익이 나면 매도를 하지만, 보유한 물건이 역전세 리스크 등 문제가 발생하면
메타인지로 감당할 상황인지 잘 파악하고, 그렇지 않다면 매도를 진행하는 게 좋겠더라고요.
그리고 매도 후 갈아타기할 단지가 매도할 단지에 비해 가치가 높은지를 꼼꼼하게 따져보라고 하셨는데요.
제가 0호기를 매도할 때, 손에 분명하게 쥐고 있는 단지들이 없었기 때문에 협상 가격도 잔금 일자도
매수자에게 맞춰주면서, 결론 당시 봤던 물건들이 다 날라가는 경험을 한 적이 있었어요.
다음에 매도를 하게 된다면, 갈아타기 할 단지들을 꼼꼼하게 선별해서 당장 갈아탈 수 있는
투자후보물건을 3~5개 손에 꼭 쥐고 매도 진행하려고요!
매도 노하우
1주차 강의에서 권유디님께서 매도 시 세입자의 전세집까지 구해줬던 매도 경험을 강의해주셨잖아요.
매도 시 공실로 만들어야 하는지, 지방 물건을 매도하는 방법에 대한 질문이 있었어요.
튜터님께서 매도 노하우를 공유해주셨는데, 지방뿐만 아니라 수도권에서 매도할 때도
도움이 되는 방법인 거 같아서, 꼭 기억해두었으면 좋겠습니다.
- 먼저 세입자에게 매수할 의사가 있는지 확인해보기
- 매수할 의사가 없다면, 세입자 내보내고 매도 진행하기 (세입자 전세를 직접 구해서 말씀드리기)
- 이미 수익 구간이 났다면, 전세 낀 채로 팔아도 괜찮음
저도 0호기를 매도할 때, 세입자에게 매수 의사가 있는지 먼저 물어봤었어요.
전화로 말씀드리면서 자연스럽게 저의 매도 의사를 표현하고, 나중에 집 잘 보여주십사 부탁도 드렸고요.
매도 부동산에 들릴 일이 있을 때, 세입자분께 방문해서 과일 선물도 드렸었고요.
사실 집 보여주는 게 쉬운 게 아니잖아요. 주말 시간을 내야 하고 집도 청소해야 하고요.
번거롭고 힘든 일을 세입자분께서 감당해주시는 거라, 고마운 마음을 많이 표현했던 거 같아요.
그리고 실제 저희 집에 살고 계실 때, 불편한 사항이 생기면 싫은 소리하지 않고 다 처리해드렸어요.
보일러 수리 및 교체, 소모품 교체 등 크고 작은 문제들이 있었거든요.
평소 세입자분과 사이가 좋아서인지, 물건을 잘 보여주시고 협조적이셨어요.
평소에 세입자분과 관계를 잘 쌓아가는 것도 매도에 도움이 되는 거 같아요.
튜터님께서 세입자 전세를 직접 구해서 말씀드리라는 부분을 들으면서,
세입자에게도 집을 구해줘서 도움이 되겠지만, 사실 저희 투자자에게도 도움이 되는 일이라는 생각이 들었습니다.
전세집을 알아보면서 주변 단지들의 가격도 꼼꼼하게 확인하게 되고,
실거주자들의 선호도도 더 면밀하게 파악할 수 있는 좋은 기회겠더라고요.
남을 돕는 행위가 결국 자신에게도 이로운 일이라는 걸..다시금 깨닫게 되는 시간이었네요^^
전세 빼기
공급 폭탄인 지역에서 어떻게 전세를 빼면 좋을 지에 대한 질문이 있었습니다.
지금 저희 임장지에도 내년 공급 물량이 많아서, 튜터님의 인사이트가 도움이 많이 되었어요.
- 시기적으로 3~4개월 전부터 전세를 찾아볼 것
- 전세가에 대해 너무 고집하지 말 것 (단지 상중하 전세가를 보고 내 물건 1등으로 만들기)
- 주변 상황 잘 살펴서 부동산에 내놓기 (특히, 내 물건 1등으로 브리핑해줄 수 있는 부동산 찾기)
전세가를 너무 고집하지 않으려면, 투자금을 너무 빡빡하게 잡으면 안 되겠다 생각이 들었어요.
그러니 더더욱 마통 등 대출을 껴서 투자하면 안 되겠죠?
전세가가 어떻게 빠질지 모르니, 그에 대해 마통이나 신용대출로 대비해야겠어요.
단지 상중하를 나눠보고, 그 전세가 중에서 내 물건을 1등으로 만들고,
그 물건을 잘 브리핑해 줄 부동산을 잘 찾아봐야겠어요.
동료분들께 부탁드려 세입자 컨셉으로 제 물건이 1등으로 브리핑해주는지도 알아보고요.
안일하게 내가 투자했던 매수 부동산에서 잘해주겠지 생각하지 말고,
물건 잘 브리핑해서 빠르게 빼줄실 수 있는 적극적인 일잘러 부사님을
저도 열심히 일잘러가 되어서 잘 찾도록 하겠습니다.
이 외에도 너무 좋은 튜터링 내용이 많았지만
제가 집중해서 들었던 부분 중
우리 조원분들에게 도움이 드리는 부분을
적어보려 노력했습니다.
특히, 중요한 마인드 부분을
복기하지 못해서 저도 너무 아쉬운데요.
다른 조장님들 후기를 잘 공유해서
저도 조원분들도 도움 받도록 하겠습니다.
반짝반짝 빛나는 울 윤이나 튜터님과
함께한 소중한 조장 튜터링데이
귀한 시간과 진심을 담아주신
울 이나 튜터님과 좋은 질문 주신 조장님들께
마음 담아 감사드려요♡
