수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 가애나애입니다!
최근에 매수를 준비하면서
계약갱신청구권에 대해 공부한 내용이 있어
글을 쓰게 되었습니다.
#1. 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 2020년에 시행된 제도로
임차인이 기존 임대차계약 만료 시점에 동일 조건으로
계약을 2년 연장할 수 있도록 하는 법적 권리입니다.
임차인은 1회에 한해 기존 보증금의 5% 이내
인상 조건으로 2년 연장이 가능하며,
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지는
집주인에게 의사를 표현해야 합니다.
#2. 계약갱신청구권? 묵시적 갱신? 재계약?
비슷해 보이는 세 가지는
어떤 차이점이 있는지 알아보면요~!
1)계약갱신청구권
- 세입자가 법적 권리로 통보하여 효력이 발생함.
- 임대료 : 5% 범위 내에서만 인상 가능
- 해지 : 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고,
효력은 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 후 발생함.
- 투자 : 주변 전세 물량이 부족하거나
전세가가 오르고 있는 경우,
향후 2년간 공급 리스크가 없는 경우에 유리함.
2)묵시적 갱신
- 의미 : 임대차 계약 종료 시점에 임대인 또는 임차인이
계약 종료나 조건 변경을 통지하지 않아
기존 계약이 동일한 조건으로 연장되는 것.
- 임대료 : 기존 계약과 동일한 가격
- 해지 : 임차인의 계약 해지 통지는 1)과 마찬가지로
언제든 가능하며, 효력 또한 동일함.
- 투자 : 묵시적 갱신 시점으로부터 임차인이 2년 거주 후,
또 한 번 계약갱신청구권을 사용할 수 있음.
묵시적 갱신보다는 상황에 따라 계갱권 또는 재계약
두 가지 중 선택하는 편이 더 유리함.
3)재계약
- 의미 : 임대인과 임차인이 상호 합의하여
새로 계약서를 작성함.(즉, 신규 계약과 동일함.)
- 임대료 : 합의된 금액
- 해지 : 계약 기간(통상 2년) 동안
임차인의 일방적 해지 불가
- 투자 : 향후 2년간 인근 공급이 있거나
역전세가 염려되는 경우,
계갱권을 사용하는 것보다 재계약이 유리함.
#3. 계약갱신청구권, 무조건 받아들여질까?
계약갱신청구권은 임차인의 권리를
보장하기 위해 만들어졌으나,
정당한 사유로 임대인이 거절할 수도 있습니다.
1) 임대인이나 직계가족이 입주하는 경우
2) 임차인이 월세 2달 이상 연체할 경우
3) 철거 또는 재건축이 예정된 경우
(안전상의 이유)
다만, 1)의 경우 실제로 임대인이 거주하지 않는다면,
임차인은 사실 확인 후 임대인에게
손해 배상 소송을 제기할 수도 있습니다.
#4. 계약갱신청구권 사용시
꼭 계약서를 다시 써야 할까?
제가 가장 궁금했던 점이 바로 이 부분인데요.
계약갱신청구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없으므로
구두, 문자, 이메일 등 모든 방법으로 가능합니다.
(출처: 국토교통부 부동산대책 정보사이트 정책풀이집)
http://www.molit.go.kr/policy/rent/rent_c_01.jsp
다만, 이때 ‘계약갱신청구권 행사’라는
문구를 명확하게 명시해두는 것이 중요하며,
분쟁예방을 위한 가장 명확한 방법은
전세계약서를 다시 작성하는 방법이 되겠습니다.
아울러 만약 5% 이상 보증금을 올리는 경우,
임차인은 새로 작성한 계약서에
확정일자를 다시 받아야
우선변제권을 확보할 수 있으니
꼭 잘 챙겨주세요~!
#5. 핵심은 임차인의 지위 유지와
기간 내에 청구하는 것.
이번에 공부를 하며
새롭게 알게된 내용이 있는데요.
Q. 세입자가 나가기로 하고 보증금 일부를
돌려받은 후에도 계약갱신청구가 가능한가요?
A. 보증금의 일부를 돌려받았더라도
임차인의 지위를 유지하고 있다면,
임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의
기간 내 청구 가능합니다.
(출처: 국토교통부 부동산대책 정보사이트 정책풀이집)
흔히 구두 합의가 이루어졌고
보증금의 일부도 돌려받았으니 안된다!
생각하기 쉽지만,
임차인의 지위를 유지하고 있고,
기간 내 계약갱신요구권을 청구한다면
이 또한 매도인의 입장에서는 받아들여야만 합니다.
이 글이 매수와 임차 과정에서
계약갱신청구권을 이해하는 데
조금이나마 도움이 되었으면 합니다♡
