[실준 72기 경제적 자유를 위해 5늘도 꾸준히 하조 열혈베컴] 페라리의 흠집을 보지말고 흔들리지 말자!!!!

안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.

원래는 저번주에 완강을 했어야 했는데 

개인사정이 있어서 오늘에서야 완강을 했습니다.

실준을 처음 들었던건 24년 열기를 듣고 난 이후였는데요

그 이후 처음으로 재수강을 했습니다.

임장과 임보에 초심으로 돌아가고자 하는 마음에 재수강을 신청을 했는데

그동안 알고는 있었지만 완벽하게 제거가 된게 아닌 부분들을 알게 되었습니다.

인구부분에서도 지적편집도에서도 새롭게 들리기도 하고 다시 한번 이해할 수 있었던거 같습니다.

유디튜터님의 강의를 듣고 마지막에 말씀해주셨던게 가장 인상이 깊었습니다.

페라리의 본질을 보고 흠집을 보지 말라 하셨는데요

우리가 투자할 단지의 입지분석을 통해 가치를 알고 직접 발로 뛰어 

느꼈던 걸 통해 선호도를 파악한다면 어떤 얘기가 들리더라도

흔들리지 않을것입니다.

1. 저평가 지수

수도권과 지방의 지수와 통화량 지수를 통해 저평가 지수를 알 수 있었는데요

지금까지 한번도 보지 못했던 인사이트였습니다.

유디튜터님께서 보여주신 인사이트를 통해 수도권은 1급지 제외하고 

아직도 다 오른게 아니란걸 알 수 있었습니다.

그리고 지방 또한 저평가된 곳들이 많은 곳을 알게 되었는데요

특히 울산은 공급이 없다보니 많이 오른줄 알았지만

저평가지수로는 아직도 싸다는 걸 알게 되어 놀랐습니다.

2. 지역개요

 1) 지적편집도

지적편집도를 보는 이유는 지역의 주요 기능에 대해 미리 알아보고

도시의 특징을 이해하기 위함인데요

공업지역이라 함은 보통 공장을 생각하게 됩니다.

하지만 지방과 다르게 수도권의 공업지역은 지식산업센터 유통, 물류센터도 있기 때문에

미리 그 공업지역의 주변에 선호도를 생각할 수 있습니다.

예를 들어 유통, 물류센터가 있는 주변에는 차들이 많이 다니기 때문에

매연이 많고 거주환경으로는 좋지 않겠구나라는 생각을 미리 해볼 수 있습니다.

 2) 인구

인구수를 보는 이유는 거주 수요의 크기를 확인하기 위함인데요

수도권에서는 위상이 아닌 특징이 중요하기 때문에 인구수가 덜 중요합니다.

이에 반해 지방에서는 인구수가 지역 위상과 직결되기 때문에 굉장히 중요합니다.

인구가 증가한다는 건 그 주변에 신축 대단지가 들어섰거나 

직장이 들어섰거나 교통이 개선이 될때일텐데요

인구수가 증가했다는것만으로도 선호도를 미리 파악해볼 수 있습니다.

연령별 인구를 통해서도 특징을 알 수 있는데요

2~30대가 많은 곳은 교통이 편리하고 20평대 거주하는 걸 생각해볼 수 있습니다.

10,40대가 많은 곳은 학군지이거나 자녀 교육을 위해 거주하는 걸 생각해볼 수 있습니다.

영유아가 많고 30대가 많은 곳은 보통 신축아파트가 몰려있는 택지일 경우를 생각해볼 수 있습니다.

3. 입지분석

보통 직장, 교통, 환경, 학군. 공급을 통해 그 단지의 선호도를 파악할 수 있는데요

수도권은 직장, 교통을 더 중요시하고

지방은 환경과 학군을 더 중요하게 생각합니다.

아무래도 수도권은 직장이 강남에 몰려 있고 강남까지 가기 위해서는

자차로 가기에는 교통체증이 심하기 때문에 교통이 중요한데요

이에 반해 지방은 자차로 직장까지 30분이내로 갈 수 있기 때문에

보통 외곽이라고 하더라도 신축이 있는 곳을 더 선호합니다.

그리고 학군이 좋은 곳이라면 다른 무엇보다도 학군을 더 우선시하기 때문에

지방은 환경과 학군을 더 중요하게 판단합니다.

4. 호재

호재는 하락장이거나 보합일때는 영향이 덜한데

상승장일때는 기름을 부은것처럼 가격에 크게 영향을 끼치게 됩니다.

호재는 일자리가 들어오거나 교통이 좋아지거나 재건축, 재개발이 되면서

환경이 개선될때를 말하는데요

특히 환경이 개선이 된다는 건 원래 위치와 입지가 좋은곳에 재개발, 재건축이 되어야

호재를 크게 받을 수 있습니다.

입지가 좋지 않은 곳에 신축이 생김으로써 환경이 개선이 된다고 하더라도

그 호재는 영향을 덜 주게 됩니다.

5. 시세분석

우리가 시세분석을 통해 저평가된 단지를 찾을 수 있는데요

전고점이 이미 넘어갔다면 비싸기 때문에 투자하면 안되고

전고점이 넘어가지 않는 단지에서 가장 좋은걸 투자해야 합니다.

6. 단지 임장

단지 임장은 지도와 데이터로는 이해할 수 없는 영역이 있기 때문에

직접 발로 그 단지를 밟아보면서 단지의 우선순위를 정하게 되는데요

단지만 보는 게 아니라 그곳에 사는 사람들을 함께 봐야 

그 단지의 소득이 높은 사람들이 사는지를 알 수 있습니다.

그래서 단지 임장을 밤에 했다면 사람들을 보지 못했기 때문에

매물 임장을 사람들이 많이 다니는 오후로 예약을 해서 크로스체크를 해야 합니다.

그리고 단지 임장은 보도블럭, 조경, 동간거리를 보면서 

그 단지가 관리가 잘 되어 있는지 살기 좋은지를 판단할 수 있습니다.

오랜만에 들었던 실준 강의에서 유디튜터님께서 많은 인사이트를 알려주셔서

다시 한번 초심으로 돌아가 생각할 수 있었던거 같습니다.

결국 이러한 과정들을 겪어나가는 건 내가 좋은 단지에 투자하고자 함인데

어느 순간 임보를 과제처럼 여겼던거 같습니다.

과제가 아닌 투자하기 위한 과정이라 생각하고 다시 한번 달려보겠습니다.

튜터님 감사드리며 늦었지만 새해 복 많이 받으세요^^