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본
• kb시세나 뉴스헤드라인 타이밍은 언제나 한박자 늦어,
고수들은 모니터앞이 아닌 부동산 현장에서 시장의 변화를 감지한다.
상승의 신호 : 계좌부터 주세요
1. 급매 소진되고 호가가 '실거래가'가 된다
• 못난이 매물(저층,비선호 동)이 사라지고 비싸다고 쳐다 보지 않았던 최고가 매물이 덜컥 거래 -> 바닥은 단단해지고 천장 뚫기 시작
2. 전월세 매물 소진( 전세 > 매매 전환)
• 가장 무서운 신호. 전세난에 떠밀린 실거주 수요가 매매 시장으로 넘어오는 순간, 집값은 폭발적인 에너지를 얻는다.
3. 안보고 계약금 쏘기
• 매도자가 왕이 되는 매도자 우위시장의 전형적인 모습
하락의 신호 : 깍아주면 갈게요
1. 급매보다 더 싸야 팔린다.
• 급매라는 금액도 그 가격에 거래가 안되고 더 저렴한 금액에 겨우 거래가 성사 된다. 지금 일부 지방 시장의 모습
2. 전,월세 매물이 쌓인다.
• 매매가가 떨어져도 전세가 버텨주면 하락은 제한적이다. (전세가 아래로 매매가가 내려가지 않기 때문)
• 하지만 전세마저 안나가면 위험 신호이다.
• 세입자가 귀해지면 전세금을 낮추고 , 투자자들은 역전세난을 못이겨 급매를 던진다.
• = 전세가 하락은 매매가 하락의 가속 페달이다.
3. RRR만 보여주세요
• 매수자 1명에게 보여줄 매물이 쌓여있다. 매수자는 느긋하게 로얄동,로얄층을 골라 가격을 후려친다. 매수자 우위 시장
주의할점 : 속지 말아야 할 '가짜신호'
1. 나홀로 신고가(거래량이 실종된 상승)
• 평균시세 8억인데, 갑자기 호가 10억 실거래 찍히는 경우
• 왜 가짜인가? 특수관게인(가족간 거래)나, 펜트,테라스 같은 특수물건 혹은 시세띄우기용 자전거래일 가능성
• 체크 포인트 : 뒷거래가 붙는지 봐야함. 10억 거래 이후 9.9 / 9.8억 거래가 연달아 터져야 진짜 상승이다. 매물이 있음에도 후속거래가 없이 다시 8억대로 회귀하면 그 신고가는 튀는 데이터일뿐 시장 가격이 아닐 수 있다.
2. "전세가가 빠지는 상승"
• 매매가는 호가도 오르고, 실거래가도 오르는데, 이상하게 전세가는 뚝뚝 떨어지거나 매물이 쌓이는 상황
• 왜가짜인가? 이건 100% 가수요(투기 수요)가 밀어올린 장세이다. 실거주 전세자는 그 가격을 인정 하지 않은데 투자자들끼리만 폭탄돌리기 하는 뜻. 이런 상승은 전세 만기가 도래하는 시점에 역전세난이 터지며 와르르 무너질 위험이 크다.
• 체크포인트 : 전세가가 매매가를 밀어올리는(전세가율 유지/상승) 형태여야 한다. 최근 수도권 시장
주의할점 : 시장 전반적으로 전세가가 오르는 상황에서도 특정 단지만 전세가가 떨어질 수 있다. 이 경우 전세가가 떨어지는 단지가 오히려 투자자/실거주자가 선호해서 일어날 수 있는 상황으로 전반적인 분위기를 보는 게 좋다.
3. 호가만 오르는 담합(매수자가 사라진 시장)
• 네이버 부동산 호가 상승 / 부동산 : 보는 사람이 없다.(가격에 대한 확신이 있다면 도전해보면 아주 좋은 시장)
• 왜 가짜인가? 인위적으로 가격표만 바꿔 달았을 가능성이 높다. 매수자가 받아주지 않는 호가는 허상이다. 급한 매도자가 배신하면 시세가 계단식으로 급락할 수 있다.
• 체크 포인트 : 호가 상승 > 매물 개수 줄어들지 않고 쌓인다면 상승장이 아닌 매도자들의 희망 사항이다.
내 발로 현장을 밟고 , 중개소 문을 열고 들어가 소장님의 표정과 목소리 톤을 느껴야 비로소 진짜 흐름이 보인다.
상승장에서는 1개의 집을 10명이 보지만, 하락장에서는 10개의 집을 1명이 본다.
적
• 부동산 현장에서 흐름 읽기.
