<언제나 계획대로 되지 않는다>
중소도시 신축이었던 그 매물은 전세입자르 맞추며 동시 진행하는물건으로 만들어 보려 했다.
우여곡절 끝에 전세 대기자를 구해놓을 수 있었고
가계약금을 받고 전세 계약서만 쓰게 된다면
물건을 만들어보는 경험으로 마무리 할 수 있었다.
그러나 투자가 이렇게 쉬웠던건가? 항상 시련은 있는 법
신혼부부 전세 대기자들의 부모님의 결정만 남은 상태였는데,
신축이지만 2천만원 차이가 나는 전세가에 화를내며 마지막에 거절해서 거래가 성사되지 못했다.
상대방에게는 높은 전세가로 동시진행을 한다는것이 불안한 요소 일 수 있다.
<문제진단>
그렇게 갑작스레 전세 대전에 참가
당시 시장상황
1.예정된 세입자와 거래 불발되며 전세 대전 참가
2.2년 뒤 재계약시 주변 큰 입주는 없음
3.단, 여름 휴가철이어서 손님이 잘 돌지 않을 예정
4.인근 전세 물량은 소폭 쌓이는 중
<싸게사는 것의 중요성>
전세 거래를 성사시키는데 있어서 처음부터 끝까지 가장 중요한 것은 ‘가격’이다.
아무리 좋은 물건이어도 전세금이 높게 책정되어 있다면 거래가 될 확률은 매우 낮다.
빠르게 전세빼기에 포커스를 맞췄지 때문에 가격에 신경을쓰려고 노력했다.
주변 전세 물건들의 시세,
같은 단지의 타입 또 는 물건의 상황 파악
물건의 개수파악
남향의 좋은 타입이지만, 동향물건과 같은 가격으로 1000~1500정도 낮춰서 세팅
→ 동향물건과 같은 값이라면 당연히 내 물건인 남향이 거래될 확률이 매우 높았다.
→ 여름 비수기에도 물건 광고후 1주일 만에 세입자를 구하게 되었다.
이렇게 할 수 있는 이유는 투자금을 늘려서 전세를 뺀 것이 아니라,
물건 협상을 통해 1000~1500만원을 네고 할 수있었던 덕분이다.
전세가를 높에 맞추지 않더라고 투자금이 적게 들기 때문.
목표는 빠른 세입자 세팅이었꼬, 투자금이 조금 더 들더라도 2년이 공급물량을 감안하고
현재의 여름 비수기장에서 빨리 빼고 싶어서 위와 같은 결정을 했고,
낮게 세팅해도 감당 가능했다.
<디테일한 1등 물건되기>
경쟁하는 물건이 조금 더 있었기에 어떻게 하면 1등물건으로 브리핑 될 수 있을까에 대해 고민했다.
신축이지만 시스템 에어컨이 없던 단지.
시스템 에어컨을 달아주면서 조금 더 세입자가 우리집을 선택하는 데 있어 가점을 얻게 하고 싶었다.
시스템 에어컨은 추후 매도시 비용처리가 되기도 하고,
매도시에도 우위를 점할 수 있기때문에 장점이라 생각하고 투자했다.
지역에 따라 다르겠지만 에어컨 2대 정도면 300~400만원 정도 하는데,
이것을 통해 전세금 1천만원 정도 이상의 가치를 한다면
투자적인 측면세어도 이득이라 생각.
<협상의 시작, 역지사지-여전히 불안한 세입자>
이번에도 신혼부부, 비슷한 상황으로 부모님들의 입김이 쎈 상황.
부사님과 동업자의 마음으로 전략을 짜기 시작.
여러번의 물건 털기로 여러차례 방문했던 사장님과 투자에 ㄷㅐ한 생각이 같았고,
적극적으로 사장님과 전략을 논의할 수 있었다.
현장에서는 부동산 사장님께서 세입자의 부모님들과 이야기 해주시고,
등기부등본을 보여주며 안전하다는 것을 지속 어필
잔금일에 굳이 가지 않아도 되지만 서류상으로 만나면 불안할 것 같은 감정이 있을 수 있겠다는 생각에
계약당일과 잔금일에 다녀옴.
임차인과 친분을 쌓고 안심시키는 동시에 보증보험을 들라고 먼저 제안
(보증 보험 가입이 임대인에게도 유리)
세입자과의 관계는 계속 해서 이어나가야할 관계이고,
나의 자산을 지켜나가는데 중요하며 좋은 동업자가 될 수 있기 때문.
결국 부동산은 사람이 하는 일이라는것을 참으로 배움.
<다홍치마>
단지임장을 꼼꼼하게 해야하는 이유
향, 선호동, 층수, 선호타입, 지하주차장연결, 조경 커뮤니티 시설 등등
여러가지 요소중에서 사람들이 선호하는 부분을 체크.
대강보지 말고 이왕이면 다홍치마라는 마음으로 디테일을 살려서 꼼꼼히 본다.
섬세한 노력이 전세를 누구보다 빨리 뺄수 있더나, 투자금을 1천이상 아낄 수 있는 방법이다.
적용할 점
- 싸게 사는게 중요 내 물건보다 빠지는 조건의 물건과 같은 가격으로 내 놓으면 가게 메리트 업
- 시스템 에어컨은 비용처리가 가능하다. 비용과 편익따져서 디테일을 살려 진짜 1등 물건을 만든다
- 부사님, 세입자도 장기적으로내 동업자라는 마음으로 진심으로 관계구축
- 단지에서 가장 좋고, 가장 선호하는 것을 골라하는 하는 이유에 대해 다시 생각해볼것
