준삭스 튜터님과의 멘토링데이 후기
멘토링데이를 향한 제 마음은 하루 동안 정말 여러 번 바뀌었습니다.
당일 새벽 5시.
‘더 자고 싶다…’라는 생각이 가장 먼저 들었습니다.
전날 강한 바람을 맞으며 임장을 다녀온 터라 온몸이 천근만근이었고,
새벽 기차를 타려니 비몽사몽한 상태에서 ‘내가 무슨 부귀영화를 누리겠다고 이러고 있나…’ 하는
급현타도 살짝 왔습니다. 솔직히 말하면, 그냥 자고 싶다는 생각이 가장 컸습니다.
당일 아침 9시.
하지만 기차에서 잠깐 눈을 붙이고 나서,
익숙해진 조원들의 얼굴을 보니 거짓말처럼 에너지가 올라왔습니다.
네 번째 만남이라 그런지 훨씬 편안했고,
처음 뵌 준삭스 튜터님도 미소로 인사해 주셔서 긴장이 금방 풀렸습니다.
조장님이 미리 준비해 주신 커피와 빵까지 더해지니,
“아, 오늘 할만하다.. 좋다..”라는 생각이 들며 웃음이 났습니다.
당일 낮 12시.
조원들의 임보 발표와 튜터님의 공급에 대한 사고방식, 지역을 해석하는 관점을 들으면서
문득 ‘내가 지금 여기 앉아서 이 이야기를 듣고 있다는 게 정말 큰 행운이구나’라는 생각이 들었습니다.
새벽에 일어나길 잘했고, 실전반을 신청하길 잘했고,
무엇보다 이 조에 배정된 것이 너무 감사한 순간이었습니다.
피곤함보다 벅참이 더 컸던 시간입니다.
당일 낮 3시, 비교임장.
비교임장지를 함께 걸으며 임장지의 위치, 생활권, 단지의 가치에 대해
자연스럽게 많은 이야기를 나눌 수 있었는데,
이 과정이 정말 ‘배우는 임장’이라는 느낌이 강하게 들었습니다.
각자가 가진 앞마당과 계속 비교해 가며 이야기를 나누니,
같은 지역인데도 전보다 훨씬 또렷하게 보이기 시작하는 순간들이 있었습니다.
재미있고, 알차고, 무엇보다 보람된 시간이었습니다.
당일 저녁 6시.
모든 일정을 마치고 밥을 먹는데, 정말 밥이 달게 느껴졌습니다.
몸은 분명히 피곤했지만, ‘오늘 하루 제대로 배우고 왔다’는 뿌듯함이 남아 있어서
힘든 줄도 모르겠더라고요.
배움이 있을 때 느껴지는 그 특유의 만족감과 카타르시스를 오랜만에 느꼈던 하루였습니다.
<선배님들의 임보에서 배운 점>
조장님의 임보 – FM 임보의 정석
처음부터 끝까지 군더더기 없이 깔끔한 구조와 논리 흐름을 보며,
‘아, 이게 기본기가 탄탄한 임보구나’라는 생각이 들었습니다.
임장지 선정 이유, 지역 발전 순서, 도시기본계획과의 연결,
공급에서 인허가 물량까지 체크한 부분은 특히 인상 깊었고,
다음 임보에서는 꼭 벤치마킹해 보고 싶다는 생각이 들었습니다.
시간에 쫓겨 장표 채우기에 급급했던 제 임보를 돌아보게 되는 시간이기도 했습니다.
투리님의 임보 – 흐름이 살아 있는 임보
각 장이 자연스럽게 연결되어 흐름이 끊기지 않았고,
데이터뿐 아니라 임장 후 느낀 점과 투자 관점에서의 생각이 잘 녹아 있어 읽는 재미가 있었습니다.
특히 챕터별 원페이지 정리는 핵심을 놓치지 않게 해주는 좋은 방식이라는 생각이 들었고,
발표를 듣는 것만으로도 많이 배울 수 있었습니다.
튜터님의 임보 피드백
튜터님께서 임보를 정말 세세하게 읽고 계신다는 게 느껴질 만큼 하나하나 짚어 주셔서 놀랐습니다. 무
엇보다 “임보를 쓰는 목적이 투자의사결정에 어떻게 쓰일 것인가를 계속 생각해야 한다”는
말씀은 꼭 기억하고 싶습니다.
임보를 위한 임보가 아니라, 누군가에게 이 지역을 설명해야 한다면
무엇을 조사하고 어떻게 정리할지를 고민해 보라는 조언도 오래 남을 것 같습니다.
<튜터님께 배운 ‘공급을 딥하게 보는 방법’>
그동안 공급은 ‘언제, 얼마나 들어오느냐’ 정도로만 막연히 보았는데,
이번 멘토링데이를 통해 공급을 입지와 수요 이동의 관점에서
입체적으로 보는 방법을 배울 수 있었습니다.
먼저 임장과 임장보고서를 통해 지
역 거주민의 선호 생활권이 어디인지를 파악하는 것이 선행되어야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
사람들이 실제로 어디에 살고 싶어 하는지,
생활권 내에서도 선호가 어떻게 갈리는지를 먼저 이해해야,
그다음에 들어오는 공급이 ‘흡수될 공급인지, 경쟁이 될 공급인지’를
판단할 수 있다는 말씀이 와닿았습니다.
임장에서는 단순히 단지 상태만 보는 것이 아니라,
공급이 들어오는 위치, 규모, 그리고 주변 환경 개선 가능성까지 함께 보며
“사람들이 이 정도면 이사 올까?”를 계속 질문해야 한다는 점도 새롭게 배운 시각이었습니다.
공급은 반드시 구 단위로 지도에 찍어보며 위치와 물량을 함께 보는 것이 중요하다고 하셨습니다.
예를 들어 00와 000처럼 선호가 집중된 지역에 3년간 대량 공급이 예정되어 있다면,
이는 단순한 공급 증가가 아니라
기존 생활권 간 수요 이동이 크게 발생할 수 있는 구조로 봐야 한다는 점이 인상 깊었습니다.
실제로 2027년에는 00·000 중심지 및 신축 택지 위주로 대규모 입주가 예정되어 있어,
주변 구축 단지들의 전세가에 영향을 줄 가능성이 높다는 설명이 현실적으로 느껴졌습니다.
또 하나 인상 깊었던 부분은 ‘내가 투자하려는 단지 주변의 공급부터 먼저 보라’는 말씀이었습니다.
예를 들어 0000000, 00000 입주 시기에
주변 단지 전세가가 일시적으로 조정되는 사례처럼,
대규모 입주가 시작되면 가장 가까운 단지부터 영향을 받는다는 점을
구체적인 사례로 설명해 주셔서 이해가 훨씬 쉬웠습니다.
그래서 공급 리스크를 예측하려 하기보다,
입주가 시작되는 시점을 피하는 것 자체가
하나의 리스크 관리 전략이라는 말씀도 오래 기억에 남았습니다.
분양 예정 단지는 직방, 아실, 호갱노노 등을 통해 단순 물량 확인을 넘어서,
청약 분위기(경쟁률, 당첨가점, 실제 계약 여부, 프리미엄 형성 여부)까지 함께 보며
시장 온도를 읽어야 한다는 점도 배웠습니다.
당첨 포기나 미계약이 많다면 전세가 하락 가능성도 함께 커질 수 있다는 점에서,
공급은 숫자보다 사람들의 선택 결과를 같이 봐야 한다는 말씀이 인상 깊었습니다.
그리고 무엇보다 가장 새롭게 느껴졌던 부분은 인허가 물량의 중요성이었습니다.
인허가 이후 착공까지 1~3년, 착공 후 준공까지 3~5년이 걸리며,
인허가 물량의 상당수가 결국 착공으로 넘어간다는 점에서,
인허가 물량은 언제든 튀어나올 수 있는 잠재 공급이라는 설명이 머리에 강하게 남았습니다.
재건축·재개발 역시 지역에 따라 속도가 크게 다르며,
도심 확장보다 도심 재생 위주의 개발이 많아지고 있다는 점에서,
단순 신도시 공급만 볼 것이 아니라
도심 안의 재개발 물량도 반드시 함께 봐야 한다는 시각을 배울 수 있었습니다.
결국 튜터님이 강조하신 것은,
‘공급을 예측하려 하지 말고, 언제든 변할 수 있다는 전제 하에
내 투자 기준을 지키며 대응할 수 있는 위치에서 투자하라’는 말씀이었습니다.
이 말이 공급 분석의 방향을 완전히 바꿔준 느낌이었습니다.
<이 시장에서 투자 기회를 잡는 법>
튜터님께서는 지금처럼 시장이 정체된 구간일수록,
사람들이 결국 다시 몰릴 곳이 어디인지부터 보라고 하셨습니다.
부산이라면 동부산권, 대구라면 수성구·중구처럼
공급이 제한적이고 선호가 뚜렷한 지역이 결국 가장 먼저 반응한다는 설명을 해주셨고,
이는 대부분 동일하게 적용된다고 하셨습니다.
‘이 돈으로 지금 시장에서 가장 안전하고, 가장 먼저 반응할 곳은 어디일까’를
먼저 고민해야 한다는 조언이 큰 방향성을 주었습니다.
할 수 없는 것을 보지 말고, 할 수 있는 것 중에서
가장 좋은 선택을 찾는 것이 진짜 투자라는 말씀이 지금도 계속 머리에 남아 있습니다.
<비교임장에서 배운 인사이트>
하위생활권의 대장인지, 떠오르는 생활권의 단지인지에 따라 가치 판단이 달라질 수 있다는 점
생활권 구분이 애매할수록 분임을 더 뾰족하게 해야 한다는 점
지방에서는 최소 2~3개 구를 함께 봐야 도시 전체의 흐름이 보인다는 점
비교임장을 하면서는 정말 많은 이야기를 나눌 수 있어서 더 의미 있는 시간이었습니다.
임장지는 어떤지, 지금 우리가 보고 있는 이곳은 어떤지,
각자가 가지고 있는 앞마당과 비교하면 어떤 차이가 있는지에 대해 자연스럽게 이야기하면서,
단순히 보는 임장이 아니라 생각하고 판단하는 임장이 무엇인지 조금 더 느낄 수 있었습니다.
<튜터님과의 질의응답, 그리고 가장 인상 깊었던 순간>
튜터님께는 ‘부드러운 강함’이 느껴졌습니다.
조용하고 차분하시지만, 대화를 시작하면 끝까지 경청해 주시고,
생각을 아끼지 않고 나눠주셔서 정말 든든했습니다.
개인적인 고민과 방향성까지 자연스럽게 이야기하게 되었는데,
부모님께도 하지 않는 이야기들을 하고 있는 제 자신에게도 조금 놀랐습니다.
걷는 동안에도, 쉬운 상황이 아니었을 텐데 끝까지 하나라도 더 알려주시려는 모습에서 진심이 느껴졌고, 질문 하나하나에 성의 있게 답해주셔서 정말 감사했습니다.
누군가 내 상황을 함께 고민해 준다는 사실만으로도 마음이 따뜻해지고,
다시 힘이 나는 경험이었습니다.
<마지막으로, 감사한 마음을 담아>
하루 동안 함께해 주신 준삭스 튜터님과 조원분들께 진심으로 감사드립니다.
각자의 생각과 경험을 솔직하게 나누고,
서로의 시선을 통해 같은 지역을 더 입체적으로 바라볼 수 있었던 정말 소중한 시간이었습니다.
특히 튜터님께서 차분한 목소리로 끝까지 경청해 주시고,
작은 질문 하나에도 성의 있게 답해 주시는 모습을 보며,
투자에 대한 태도뿐 아니라 사람을 대하는 자세에서도 많은 것을 배웠습니다.
짧은 하루였지만, 배울 수 있었고, 성장했다고 느낄 수 있었던 하루였습니다.
이 시간을 헛되이 보내지 않고, 다시 제 자리에서 하나씩 적용해 보며 계속 나아가 보겠습니다.
좋은 배움의 기회를 만들어 주셔서 다시 한 번 진심으로 감사드립니다.
댓글
나도언젠가님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
