[지방투자기초반 2주차 강의후기 32기29조 sumibada] 공급이 많은 시장 투자할 수 있을까?

[지방투자기초반 2주차 강의후기 32기29조 sumibada]

지방에서 공급이 많은 시장 투자할 수 있을까?

지방투자기초반 2강  지방임장 효과적으로 하는 법. 

2주차 강의는 재이리님의 강의로 시작되었다.

중소도시중에서도 인구가 상승하고 있는 유일한 지역인 천안과 청주를 

지역분석을 통해 자세히 알게 되는 시간이었다.

천안청주를 주목해서 봐야하는 이유 
이유 는  가격이 싸다. 아니 너무 싸다.  (예 : 두정역효성해링턴 20년식 84기준 4.2억 전고6.0)
과거에 비해 너무 싸진 가격. 천안의 경우도 그렇고 청주도 전고대비 1억넘게 싸진 상황아다. 

가격도 싸고 투자금도 덜 들어가는 곳이 소액투자가 가능한 곳이다.(5천이내)  

지방은 생활권우선순위보다는 개별 단지로 들어가서 보석을 찾아야 한다.

지방에서 매도를 가장 수월하게 하는 방법.

공포에 사서 탐욕에 팔라. 워런버핏.
아무도 안보는 조용할 때 매수해서 남들 들어올 때 매도하는 것. 
지방은 조용한 때가 기회이다. (평균단지)
천안청주의 위상 입지를 알고 투자우선순위를 정한다.
 

천안에서 사람들이 좋아하는 서북구와 원도심. 베드타운의 역할을 하는 동남구.
베드타운역할을 하는 지역은 신축위주로 본다.
핵심직장인 삼성을 품고 있는 천안의 서북구는

거주환경이 좋아 사람들이 좋아하고 선호하는 곳임을 알 수 있었다. (환경, 학군)

천안은 아산과 인접해 있어 이동이 가장 많은 곳이기도 해서 공급을 같이 봐야 한다.

천안은 어떤 곳일까?
학군 위상은? 학군지의 역할을 하는 곳이 있나? 천안의 학군지, 어느 정도 비중으로 봐야 하나?
좋은학교 학원가 대체불가한곳은 불당이다. 불당동이 압도적이다. 

학원가의 질 개수 주변환경까지 고려하여 면학분위기 파악이 필요하다.

나라면 여기서 아이 키우고 싶을까? 를 생각해보면 답이 나온다.

사람들이 좋아하는 곳이  매매상승, 전세셋팅에 더 유리할 수 있다.

천안내 학군 수요를 끌어당길 수 있는 곳. 

단지별 배정중학교와 학원가 도보접근성 파악하여 우선순위를 잡을 수 있다.  

지방에서의 환경은 살기좋은 곳은?  상권 *편의시설*택지. 

연식, 택지, 커뮤니티 를 중심으로 봐야 한다. 
 

같은 투자금이라면 좋은 곳부터 봐야 한다. 

천안투자전략으로 랜드마크로 지역 시장 분위기를 파악한다.
실거주가치는 매매가보다 전세가를 보면 알 수 있다. 그리고 매매가를 붙여서 싼지 판단한다.
구도심같은 경우엔? 연식을 먼저 봐야 한다. 

천안에서는 어떤 생활권을 사람들이 좋아하는지 생활권마다의 특징을 살펴 파악할 수 있다.

공급도 많이 예정되어 있으나 과거의 비슷한 시기를 보면 일시적은 영향은 있었지만,

천안 자체 수요가 많아 빠르게 회복이 되었음을 알 수 있다. (명확한 거주 매력이 있는 곳)

현재 전세가는 빠져 있었으나 점차 회복하고 있는 상황임을 알 수 있었다.

랜드마크 단지로 지역 시장 분위기를 파악할 수 있다.

현재 창원,천안,청주,전주 상대적인 저평가 시장이며 

그 외의 중소도시들은(포항.김해.구미) 절대적인 저평가 시장이다. 이 시기에

우리는 덜 오른 것 중 가치가 가장 좋은 것을 선택하면 된다. (선호하는 단지 중 덜 오른 것)

아무리 서북구가 좋더라도 살아야만 하는 명확한 이유가 없다면 신축을 우선 고려하여 선택한다.

지방은 입지 요소만으로는 절대적으로 판단하기 어렵다. 

지방 사람들은 브랜드 신축단지를 더 선호한다.

입지좋은 구축34평과 입지 덜좋은 초신축25평 중 고민이 될 때? 

나라면 어디에 살고 싶은지를 생각해보면 답이 나온다. (25평이지만 이사를 갈만한가? 질문을 해본다.)

현재 천안은 구축 투자를 하기엔 적합한 상황은 아니며 상품성이 좋은 신축단지의 경우 

공급이 많아서 전세가격이 주춤해도, 매매가는 상승 할 수 있다는 것. 

압도적인 거주요소가 없다면 전세가격이 올라갈 힘이 없어진다. 좋은것부터 보자.

튜터님께서 투자 우선순위를 정리해주셔서 어디부터 어디까지 봐야하는지 선을 갈라주셔서

지금 현재 시장에서의 기준이 세워졌다. (연식, 중심)

지방투자시 조심할 점 (저평가, 저가치)

높은 전세가율과 적은 투자금이면 저가치에 투자할 확률이 높다.

저가치 단지는 살고 싶어 하는 수요가 없기에 가격 상승의 힘이 없고

물가 상승도 반영이 거의 되지 않는다. 그래서 높은 전세가율과 적은 투자금만 보지말고

사람들이 좋아하는 곳인지를 먼저 봐야 한다. (나라면 이 집에 전세금을 올려주고라도 더 살고 싶을까?)

청주는 어떤 곳일까? (왜 청주를 봐야 할까?)

청주는 충북 최대도시이며 행정, 금융, 상업, 교육 중심의 도시이다.

산으로 가로막혀 있는 천안보다 세종, 대전과의 교류가 더 많은 편이며

빈땅이 많아 입지 독점성이 약한 도시이다. 산업단지 인근에 택지가 형성되어 있는 특징이 있다

사람들이 가장 많이 살면서 선호하는 곳은 흥덕구의 복대동, 가경동임을 알 수 있다.

특히나 구매력이 높은 연령대가 많이 거주하며 영유아 비율도 높은 편이다. 이런 곳을 우선적으로 본다.

흥덕구는 백화점과 하이닉스라는 질좋은 직장과 좋은 환경, 학군을 가진 곳으로

청주에서 사람들이 제일 좋아하는 곳이다.

그 외에 사람들이 좋아하는 곳으로 가경, 테크노, 동남, 방서, 율량 생활권으로 넓게 볼 수 있다.

공급이 많은 서원구는 옛날 구축택지와 재개발이 활발하게 이루어지고 있는 곳이다. 

이전까진 사람들이 선호하는 곳은 아니었으나 앞으로 대규모 신축단지가 들어오면 어떻게 

변하게 될지 너무 궁금해진다. (계속 주시하고 지켜보자)

청주는 직장의 양과 질도 좋을 뿐더러 인구가 점차 상승하고 있는 지역임을 알 수 있다.

앞으로도 점차 질 좋은 일자리가 늘어날 것으로 보고 있다. 

청주산단의 생산액과 수출액은 압도적이며 강력한 직장수요를 가진 곳으로 앞으로의 청주가

어떻게 더 나아가게 될지 기대가 된다. (청주사람 ^^)

지방에서의 환경은 쾌적한 거주환경 * 규모가 중요하다. 

신축이면서 택지, 커뮤니티 그리고 규모를 중요하게 봐야 한다. (복대와 가경)

청주는 공급에 정직하게 움직이는 도시이다. 청주는 언제 투자가 가능할까?

청주 전체 미분양의 양이 감소하는 추세일때, 핵심지 좋은 곳의 미분양이 감소할 때가 기회임을 알 수 있었다.

조심해야 할 것은 대단지 공급이 예정되어 있는 테크노폴리스, 사직모충의 대단지의 입주 시기를 잘 봐야 한다.

선호도가 높은 구와 단지를 먼저 보고 전세물량과 전세가격을 트레킹하여 투자가능 시기를 파악한다. (꼭~!!)

29년 이후엔 공급이 줄어든다. 전세낀 물건 투자 시 전세 만기 시점의 공급물량을 확인하고 피할 수 있도록 

조건을 세팅할 수 있다. (전세 기간을 늘리는 것도 좋은 방법)

연식 좋은 택지를 우선순위로 본다. (복,가,테,동,방) 

지금 상황에서 투자우선순위로 가격, 평형, 연식을 어디까지 봐야 하는지 말씀해주셔서 도움이 되었다.

청주라고 무조건 연식이라고 할 수는 없다. 단지의 개별 선호도가 중요하기 때문에 자세히 봐야 한다.

택지가 아니어도 브랜드 대단지를 좋아할 수도 있다. (SK뷰 /방서중흥S클래스 비교)

지역내 비교평가를 통해서도 더 좋은 생활권, 연식, 좋아하는 단지를 보고 투자금과 전세리스크를 고려하여

더 나은 조건의 물건으로 투자결정을 내릴 수 있다.

청주에서 기회를 잡는 방법

랜드마크 트레킹 (구별-생활권별로 확장해볼 수 있다-적용하자)

전세트레킹 (구별, 단지별 전세물량 체크, 전세 실거래를 확인-적용하자 - 실거래 알람설정하자)

랜드마크 트레킹을 통해 저평가단지인지 기회지역을 파악할 수 있고 투자 기회를 알 수 있다.

전세트레킹을 통해 저평가 단지들의 실거래가 호가를 파악해 투자금이 줄어드는 기회를 잡을 수 있다.

재이리 튜터님께서 너무 자세하게 투자할 수 있는 선을 그어 주셔서 헷갈리지 않고 어디부터 먼저

봐야 하는지 알 수 있어 감사한 시간이었다. 1순위~3순위까지. 잘 기억하고 적용해보자.

지방 임장 잘하는 법

분임전 해야 할 3가지 (적용하기~!!)

나무위키를 통해 대략적인 지역의 정보를 익힌다.

지적편집도를 통해 상권과 일자리 등을 파악한다.

세대당인구수와 연령별 인구를 통해 생활권 분위기를 예상해본다.

분임루트 짜는 법 (적용하기~!!)

아파트가 밀집되어 있는 곳을 확인하고 지적편집도를 통해 상권, 공업지역을 확인한다. (이면도로 -사잇길 통과)

사진으로 상권이나 단지주변 상권을 남기며 생활권별 느낌을 기록한다. (당일에 정리하도록)

분임 후 남길 것 3가지 (적용하기~!!)

사람(어떤 사람들? 연령층? 옷차림? 표정말투 대화주제?

상권( 어디에 가장 살고 싶어할까? , 상권의 양과 질, 아이 키우기 좋은 상권인지)

택지( 몰려 있는 단지들의 느낌은 어떠한지.. 단지 주변 길은 안전한지..)

위의 3가지를 통해 생활권별 거주 선호도를 파악할 수 있다. 

단지임장을 통해 개별 단지의 특징을 파악한다. (압도적인 상품성이 있는 단지인지? 약점을 보완하는지?)

압도적인 상품성?? 신축 브랜드 대단지, 조경, 고급화커뮤니티(수영장,사우나,조식등), 특화설계

약점으로 거주 선호도 떨어지는 단지 

비선호/기피시설 , 생활권단절(육교,지상철,강등), 구축택지(1기신도시느낌)

** 건물만 보고 오지 않기, 생활권 우선순위에 너무 매몰되지 않기!!

** 누가 거주할까? 생각한다. 구매력있는 사람들? , 단지주변 쾌적한지 안전한지 본다.

천안과 청주의 지역분석을 통해 아주 자세히 구석구석 설명해 주셔서 도움이 되었다. 

지금 왜 천안과 청주를 봐야하는지, 지역의 위상과 입지 그리고 투자전략까지 모들 걸 쏟아부으신 강의였다.

지방을 볼 때 더 까다롭게 봐야하고 좋은 생활권도 중요하지만, 단지를 개별로 들어가서 보는 것도 중요하다는

것을 알게 되는 시간이었다. 나홀로 신축이어도 대단지 브랜드이면 상권이나 주변이 좋지 않아도 사람들이

선호할 수 있다는 것도 예시를 통해 알 수 있었다. 예로 든 단지를 임장한 적이 있는데 단지에 들어갔을때 보았던

좋은 느낌이 아직도 생생하긴하다. 기존의 판단기준으로는 이해하기 어렵지만, 그래도 그냥 받아들이자.

더 까다롭게 봐야 함을 강의를 통해 알게 되었다. 이번주에 단임을 가는데 말씀하신대로 어떤 사람들이 거주하는지

주변 상권은 어떠한지 전체적인 단지들의 느낌은 어떠한지등을 생각하며 단임을 해야겠다.

생각보다는 행동을 해야 할 때 ~!! 정말 실감하는 문장이다.

생각만 하면 아무것도 변화지 않는다. 이제는 행동할 때임을 알게 되었다.

지방시장이 현재 좋은 시장이고 기회인 것을 바로 알고 앞마당을 꾸준히 만들어놓으면서

시세트레킹을 하면서 기회가 오는 시기를 잘 잡아봐야겠다.

누가 먼저 가는지, 더 빨리 달리는지는 중요하지 않다고 하셨다. 그저 오늘도 포기하지 않는 사람이 이기는 게임이라고.

결국 도착지는 같게 될 거라는 재이리튜터님의 말씀을 기억하며 이번 지방 앞마당 임장과 임보를 끝까지 완료해보자.

주변이 NO라고 할 때 스스로의 확신으로 YES를 선택할 수 있는 사람으로 나아가도록 하자. 할 수 있다~!!

재이리 튜터님~ 천안과 청주 구석구석 너무 잘 알려주시고 분석해주셔서 진심으로 감사드립니다.

앞마당을 만든 구들이 있어서 강의를 듣는 내내 이해가 잘 되고 너무 와닿았던 강의였습니다.

공급이 많은 지역이지만, 지금 어떻게 준비해야하고 어떤 시각으로 봐야하는지를 알게 되는 시간이었어요.

열정적인 강의, 알찬강의 잠도 못주무시고 꽉꽉 채워 준비해주셔서 진심으로 감사드립니다.

천안 청주 모두 앞마당으로 만들어볼게요 감사드립니다. 

-sumibada