"미분양 & 인허가실적 그래프" 매달 업데이트해보자 [깽풀]

#24.04.05 수정사항 -- 인허가실적 그래프 보완

KOSIS 데이터에서는 해가 바뀌면, 인허가누적물량이 0으로 리셋되어 다시 시작됩니다.

그래서 2024년 새해가 되니 지금까지 얼마나 인허가가 누적되었는지 알아보기 어려워 데이터를 보완하였습니다.

1/ 인허가량: 당해년누적에서 ==> 월간 허가량 단위로 데이터 보정

2/ 적정공급량과 비교: 1월~현재까지가 아니라 ==> 최근 1년간 누적량으로 비교

3/ 전월비: 전월대비 얼마나 인허가가 증감하였는지 "추가"

궁금한 점이나 잘못된 점 발견시 의견 부탁드립니다~^^

안녕하세요?

오늘을 버티고

내일 다시 일어서는 잡초처럼

깽풀입니다🌱

⌘

얼마 전 실전25기 튜터링데이 때 사전임장보고서 발표가 있었고

감사하게도 씬나무 튜터님의 피드백을 받을 수 있었습니다.

튜터님의 피드백을 통해 배운 내용 일부를 정리해서 올려보고자 합니다.

바로 "미분양&인허가 실적 그래프" 인데요.

저는 매달 KOSIS에서 다운받아서 업데이트 하고 있고,

적정공급량과 비교해서 시장 상황을 체크해보고 있습니다.

인허가실적은 현재 시장의 심리와 잠재적 신호를

읽어볼 수 있는 지표의 하나인데요.

미분양의 남은 물량이 얼마나 되는지에 따라,

매수심리(수요)가 죽었는지 활성화되었는지 생각해볼 수 있습니다.

(물론 지나친 고분양가나, 너무 접근하기 어려운 입지의 경우

시장심리와 무관하게 미분양이 나기도 합니다.)

미분양이 쌓이면, 건설사도 사업성이 떨어진다 판단해서

인허가 실적이 줄어드는 결과로 나타날 수 있습니다.

그런데 미분양과 인허가가 꼭 반비례 하지만은 않습니다.

인허가 후 착공을 거쳐 실제 입주까지는 3~5년 정도 소요되기 때문에

현재 미분양이 있다 하더라도 향후 공급이 감소하고 있는 시장이라서

사업성이 성립되는 경우 인허가가 증가할 수 있습니다.

또한 미분양이 소진되고 시장이 활성화 되어

건설사에서 사업을 진행시키려고 해도

정부에서 규제를 위해 인허가를 제한하는 경우도 있습니다.

그래서 데이터를 단순하게 +, -로만 생각하기 보다는

수요, 공급, 규제에 따른 시장상황을

적절하게 판단해보는 것이 의미있겠습니다.

그럼 이 그래프를 업데이트 하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.

(서론은 길었으나 업데이트는 생각보다 간단합니다ㅎㅎ)

STEP 1. 먼저, 첨부드린 엑셀파일을 엽니다.

STEP 2. KOSIS에서 아래 데이터 조회 후 [미분양현황] 시트에 붙여넣기 합니다.

미분양현황: https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=116&tblId=DT_MLTM_2082&conn_path=I2

STEP 3. KOSIS에서 아래 데이터 조회 후 [인허가실적] 시트에 붙여넣기 합니다.

주택건설인허가실적: https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=116&tblId=DT_MLTM_1946&conn_path=I2

(우측상단 조회옵션에서, '아파트'에만 체크합니다)

STEP 4. KOSIS에서 아래 데이터 조회 후 [인구수]시트에 붙여넣기 합니다. (연1회 정도)

인구수: https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=101&tblId=DT_1B040B3&conn_path=I2

(우측상단 조회옵션에서, '총인구수'에만 체크합니다)

STEP 5. [그래프] 시트의 Q2셀 셀렉박스에서 가장 최근월을 선택합니다.

STEP 6. [그래프] 시트의 아래에 최근 그래프가 업데이트 됩니다.

그래프에서 읽을 수 있는 것들입니다.

1/ 전월보다 얼마나 소진되었는가?

미분양 그래프에서는, 분양계약이 되면 즉각적인 수요가 되므로

시장반응을 보여준다고 생각해서 전월비소진율을 보고 있습니다.

2/ 적정공급 물량 대비 과하게 쌓인상태인가?

미분양 그래프에서 대구의 경우, 앞으로의 공급도 많은데 미분양도 이미

'적정공급량만큼이나' 쌓여있어서 공급 부담이 큰 것을 알 수 있습니다.

3/ 인허가 물량이 얼마나 활성화 되었는가?

인허가실적 그래프에서는, 연간누적량을 알 수 있는데요.

이 물량들은 입주까지 3~5년이 걸리고 또 중간에 착공이 취소되는 경우도 있기 때문에

매달의 증감을 보기 보다는 1년간 쌓인 인허가가

적정공급대비 어느정도 볼륨인지, 잠재적 공급물량을 살피는데 의미가 있겠습니다.

ㅡ

이 그래프들이 시장의 흐름을 보여주는 것이라고 하지만

사실 미분양, 인허가실적 데이터는 2개월 후 조회가 됩니다.

그래서 이미 후행지표가 되어버리고 마는데요.

우리가 조회를 하고 있는 시점,

시장에서는 어떤 변화가 일어나고 있을 지 모릅니다 ㅎㅎ

방법은 역시 현장에서 느껴야한다는 것!!

그래프는 참고는 하되,

현장을 잊지 마시길 바랍니다^^

🌳⁠ 혹시 내용상 오류가 있다면 댓글 부탁드립니다.

🌳 씬나는씬나들 항상 감사합니다. 실전 마무리까지 화이팅입니다♡

🌳 씬나무 튜터님 항상 깊이있는 답변으로 가르침 주셔서 감사합니다.