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[4월 개강] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
천안과 청주 속속들이 파헤치기
<천안>
위치상으로는 수도권같은, 1호선 1시간 반이면 갈 수 있는 위치. 가까운 위치 덕에 심적인 거리도 가깝게 느껴지는 천안. 하지만 수도권과는 다른 기준으로 접근해야한다.
1. 천안의 입지
- 직장-양과 질을 모두 충족. 아산과 하나로 움직인다. 서북구에 집중
- 학군-서북구 불당, 특히 신불당 학원가가 잘 형성되어있다. 도보접근성, 소득수준이 높아 학군수요 높다. 연식<학군
- 환경- 상권, 편의시설,쾌적한 택지,→신불당
- 교통-지하철이 갖는 무게가 적음. 역세권이 중요하지 않음. 자차이용률이 높으므로.
- 공급-3년간 평균공급량 보다 많은 공급-천안은 자체 수요가 많아 회복세가 빠르다.명확한 거주가치가 있는 곳인지 확인하고 전세세팅 필요.
2.천안의 투자전략
연식-지방은 신축 위주.
땅의가치가 탄탄하지 않으면 전세가를 받쳐주지 못한다.
중심지구축vs외곽 신축? 84vs59?나라면? 이사갈수있나?
지금은 구축을 볼 때가 아니다! 신축우선!!- 중심-중심지가 갖는 강점은 신불당으로 한정
=>입지 좋은 신축, 많은 사람들이 선호하는 중심지(서북구 신불당) 중심으로 보되 중심에서 먼 준신축에도 기회는 올 수 있다. 투자 수익을 내는것에서 절대적인 기준은 없다.
<청주>
찐 청주와 행정구획상 구분된 청주와 차이가 있음. 찐 청주 선호도가 높음. 빈땅이 많고, 세종과 영향을 주고 받으므로 함께 체크.
- 청주 입지
- 직장- 대기업수 중소도시 최상위권.직장의 양과 질 충족
- 교통- 출퇴근이 30분 이내로 가능. 교통이 중요하지 않음
- 학군- 특별하게 학군지 없으나 복대동 도보 가능지역
- 환경-신축+택지+커뮤니티+규모 → 4기준을 모두 만족시키는 곳-복대 가경
- 공급- 청주는 미분양중. 3년간 공급이 꾸준하다. 공급이 있어도 공급이 줄어들면서 바로 전세가가 올라가 전세가율이 높아지므로 입지가 탄탄한 지역(흥덕구)은 투자 기회. 29년까지 공급 리스크 주의.
2. 청주의 투자 전략
- 선호도 좋은 신축, 좋은 것 중에 가격이 싼것.
- 30평대 중심으로, 신축우선.
- 택지아니어도 나홀로 신축? 연식 좋은것 VS 생활권 좋은 구축?
- 구별 /생활권별 랜드마크 트레킹
< 내 임장지에 적용한다면>
- 직장의 양과 질이 높은 곳으로 뚜렷한 학군지가 존재한다.
- 구도심에서 신도심으로 환경의 중심이 이전 되고 학군지를 형성하였다.
- 구도심 오래된 구축들 사이에 신축들이 입주 예정이다
- 지역이 전반적으로 균질성이 없고 베드타운의 색이 짙다.
→ 구도심의 신축으로 투자를 고려해 볼 수 있겠으나 인접한 신도심에 대한 철저한 분석이 선행되어야 할 것 같다.
→ 직장, 교통, 학군, 환경 모든 측면에서 순위가 밀리는 지역이다.
→ 입주를 앞둔 지역도 주변 상권이나 학군을 기대하기가 어려우므로
=> 투자는? 글쎄….지금은 신중하자.
