2주차 강의 적용점 (수정중)

[적용점] 지역분석, 시세, 단임, 입지분석(직,교,학,환,공), 마인드, 투자방향

[입지분석(직,교,학,환,공) 적용]

[마인드 적용]

☑교통안좋은 신도시 신축아파트 하고싶어짐- 눈으로 보는게 임팩트가 큼, 배운게 적용이 안됨. 

☑단순히 서울인데, 경기도인데 하면 어려워짐. 수지구 신축입지가 결코 성북구 구축보다 뒤지지 않음.

그래서 유디님은 수지구 신축이 더 오를거라 생각하심. 

☑ 무짜르듯 수학처럼 정량적인 결과가 안나옴. 

☑ 금강마을 94년, 현백, 7호선 부천시청역, 중원중 78%/ 라일랄대우유림, 91% 석전중, 7호선 상동역

임장하면 상동역 옆에 나이트클럽 있음. 과거 좋았던 생각이 다 무너짐. 마음이 금강마을로 기울어짐.

but 라일락이 압도적으로 높음. 나이트클럽이 단점있지만 무력화시키는 절대 가치인 뛰어난 학군과 교통앞에 비선호 환경은 문제가 되지 않는다.

☑ 직장교통학군환경 뾰족한 요소? 봉명동 베르디움 아파트, 대장. 장례식장있지만, 도안신도시안에선 가장입지가 좋고, 교통이 의미 없긴하지만. 유성온천역-시청역 (5분)구간이 차가 엄청 막힘. 그래서 의미가 있어짐. 

☑ 다른점도 있음 평촌(안양시 동안구) 서울에 비하면 위치는 안좋지만 다 A요소. 

☑지방은 위치는 덜좋지만 입지가 좋은지역. 대전 둔산동 한가운데. (대전의 강남) 위치가 둔산에 가까울수록 좋음. 외곽에 신도시 있다면, 직장 교통이 안좋아도 입지가 좋은거다!!

☑ 둔산동에 가까워도 입지가 안좋을수있다. 환경과 학군 봐야함. !! 위치가 좋고 입지가 안좋은것. 위치가 안좋고 입지가 좋은것.

☑ 둔산 바로옆에 구축아파트 가격 안오름. 외곽신도시 5-6억. -> 지방은 이게 맞는것.

☑ 지방가서 헷갈리는게 위치는 안좋은데 입지 좋은것 (임장가서 내가 느낀거 ㅋㅋ)

[직장 적용]

☑ 대기업보다 중요한건 종사자수. 양적인 면이 중요.  지방은 학군, 환경이다. 종사자수(양), 대기업 수(질) → 매매 전세가 영향

[공급 적용]

☑지역은 인구수가 가장 제일 중요.

☑수도권은 인구수가 중요하지 않다. 하나의 권역인지라 이사가 자연스러움. 충분히 고양시 덕양구에 살았어도 서울 청약되면 기꺼이 서울가서 출퇴근 한다. 하나로 연결되어있기에.

☑지방은 지역간 연결되지 않음. 교류가 불가능함. 부산에 직장과 학교 다니는데 대구 청약된다고 안감. 이사가능 범위내로 청약 넣음. 곧 인구수가 부동산 수요로 직결됨.

☑ 공급확인하는 이유: 리스크, 공급확인안해서 투자금 더, 2년 후공급 확인안해서 역전세. 

☑ 공급물량은 전세가에 영향을 줌, 우린 전세레버리지 투자자라서. 

☑ 종잣돈이 많지 않은 사람은 리스크 5천이면 위험함. 내가 2년동안 모은돈을 오로지 역전세대응으로 쓸수있음. 

☑ 나는 2년뒤 역전세 나지 않는 공급물량 없는 곳으로 가야함. 리스크를 크게 생각해야 하는 상황. 사람마다 다름.

☑ 공급물량- 신도시, 신축아파트들어옴. 젊은 사람 좋아하는 상권이 생김 .

☑ 입지좋은곳에서는 공급물량이 환경개선, 입지독점성이 안좋은곳은 신축이 구축아파트 거주수요가 떠날수있어서 지방에서는 잘 검토.

☑ 전출입관계 탑3지역의 공급도 확인. 

☑ 3년간 공급물량: 투자시점 전세세팅 영향을 줌.  

☑ 27년 공급많은건 크게 영향은 안마치겠지만, 공급해소가 안되고 쌓여있으면 다음해로 영향을 줌.   

☑ 26.6월 내 투자금 최선을 뽑음. 입주가 26.7, 26.10이고 바로 옆단지이네? 그럼 투자를 고사할 수있음. 아님 주인전세, 세낀 물건을 공격적으로 볼것

☑ 투자한 아파트의 잔금 납부시점, 2년 후 전세 만기 시점에 주변 공급물량이 있는지 반드시 확인 필요

☑ 내 동기랑 같은 투자금인데 왜 나는 저 단지 왜못하지? 당연히 안맞음. 저축가능액과 투자성향에 따라 다름

[교통 적용]

☑ 30대 부모님은 학령기 가기전 시간 남음. 본인의 직장출퇴근을 우선시여김. 

☑ 수도권 7대 업무지구: 강남> 광화문+여의도. 

☑ 수요싸움에서 강남근처 사는게 광화문 근처 사는거보다 중요. 꼭 기억!

☑ 2>9>3>7>5>신. 

☑ 같은지역, 같은 연식, 같은 브랜드 아파트 인데 어떤 역세권인지에 따라 전고가격 다름

[환경 적용]

☑영유아10대 높은곳: 신축, 안전한 쾌적한 아파트로 아이 안전히 키우고싶어함.

☑영유아(-9세)+ 30대: 신축/ 50,60대: 구도심, 구축아파트 평균데이터일뿐 분임전에 대략적 이미지를 그려보는 수단일뿐.

☑지방은 교통 부산대구대전제외하고는 주요업무 지구 30분이상 거리는 곳 없음. 10분 차이면 좀 멀더라도 신도시 아파트서 살래.  

☑백화점 없어도 신도시면 등급을 매길수 없고 정량적인 부분임 이래서 임장을 해야함. 

☑아파트 밀집된 동네의 쾌적함- 빌라 없이 아파트 몰려있음 쾌적해보임

☑수도권안에서도 교통, 입지보다 (지도만 보면) 환경이 더 우선되는 경우 있음 그래서 눈으로 봐야함. 결국 아파틑 사람들이 살고싶다는 마음이 들어야함.

[학군 적용]

☑영유아10대,30,40대 다 높음: 교통, 학군. 40대는 학령기 자녀와 함께 살아서 학군을 신경씀. 조금 멀어도 학군수요있는 아파트, 30평대 아파트 원함

☑20,30대: 역에서 가까운 20평대 수요> 먼 30평대 / 10,40대: 학군지, 학교학원가, 30평대

☑소득이여유있는분은 여러가지 신경쓰게 되는데 가장먼저 학군 신경씀. 

☑학군은 해당단지에 거주안하면 그 학교를 못가기에. 전세 매매수요가 뾰족함. 

☑ S는 학군땜에 하나만 보고 이사오는 수요. A는 학군땜에 오는 수요로 보기 어려워 지역내에서 수요가 있는것. 

☑ 학구도안내서비스: 해당아파트 검색, 2-3개 학교 나옴. 

☑ 최우수 학군: 학업성취도, 특목고율+ 학원가.  학학주 근저 

☑ 울산- 서쪽 옥동 학원가. 학군지아파트는 6-7억 오르고 직장근처 는 몇천만원 오름. 같은연식 브랜드 아파트

[호재 적용]

☑ 호재는 상승장 기름, 보합 하락장 찬밥. 하락장에서는 그냥 공사판으로 본다. 이걸 아는 사람에게 무궁한 기회가 있다.

☑ 리치고활용. 호재 누름. 지하철 언제 착공, 착공은 정부에서 돈을 넣은거라 무르기 어려움. 착공전 호재는 호재로 안봄.아무거도 없는거라 생각함 (유디님) 착공된 호재는 적극참고 상승장인지 보합하락장인지가 호재보다 중요. 

☑ 꼭! 철저하게 신분당선의 흐름을 알자. 개통시점에 가격반영이 아니고 상승장에서 반영된다. 

☑ 확정호재인데도 가격눌려있는곳 많음. 

☑ 재개발 재건축지역) 사업시행인가 전 (= 착공 전) 이후(= 착공 이후) 착공만큼 강력한건 아님. 분양까지 얼마안남았다.

☑ 재개발 재건축을 투자하는게아니고, 그 근처의 구축아파트를 투자하는것. 

☑아현뉴타운, 마포구 염리상록. 강동구 한강현대. 한강현대가 마포보다 비쌋음(06년) 15년 마포자이 분양되면서 염리상록이 한강현대 따라잡음. 염리상록 거주환경 선호지역 아니였음(마포 아현뉴타운).

☑  갑자기 주변에 새아파트.신축상권 생김. 난 가만히 있었지만. 주변에 환경개선됨. 마포구가 입지가 변한거임. 과거엔 마포구가 4급지엿지만 환경개선되며 2급지 정도됨. 

☑ 주의할 것. 단순히 재개발로 가격 상승되는게 아닌, 마포는 원래부터 물리적 위치 좋았음. 단 환경이 안좋았음. 단 하나의 퍼즐, 단 하나의 단점이 개선이 된거임. 

☑ 수도권 외곽 구축보는데, 마포처럼 가격상승될까? 아닐거임

☑ 비슷하게 펼쳐지는 곳이 구성남.  

[시세 적용]

☑시세조사: 생활권별 개별단지 시세 분석

☑시세를 보고 양식에 기록. 계속 바뀌는 시세를 왜 조사해서 기록할까? : 정리하지 않으면 기억할 수 없음. 다른 임장지가서 같은 평형대에 가격대가 싸네를 알수있음. 

☑루틴을 잡고 한달에 한번 정리해야함. 과제가 아니고, 내돈으로 살 투자 물건을 찾는 일.

☑ 이거해야 투자하고 노후준비됨.  임보 3-6개: 임장지역 전체. 300세대 이상 단지 시세, 임장지 전체 시세지도. 각동의 선호아파트 3개씩 

☑이정도겟구나 알자: 시장이 관심없으면 네이버부동산보다 낮게 받을수도있고, 시장에 사람 너무 많으면 네이버부동산 가격보다 현장에서 올려 받을수있음. 

☑ 전고:21.1-23.12.31.가격 사이 가장 높은 가격 / 전저:22.1-23.12.31 

24년의 제일낮은가격이 나와도, 특수거래라고 봐서 하락장기간의 전저점을 적기. 

☑ 가격보다 먼저되는건 가치, 내 투자금내에서 가장 좋은 단지. 

☑ 매크로도 있다는데 하나하나 따야해야하는가? 유디님도 지금도 매일 조금씩 딴다. 시세를 딴다는건 지도를 보고 땀. 자연스레 궁금점 생김. 

☑ 얼마정도 싸면 급매? 평층(중간층) 가격 대비 10% 싸면 급매. 단지 자체가 저평가가 아니면 매물이 급매가격이라 해도 급매가 아님. 

☑ 시세지도: 직관적으로 가격 저평가 찾을수 있음. 

☑ 랜드마크가 흐름이 가장 빨리옴. 좀더 공격적으로 움직일수 있겟다. 순차적으로 가격흐름이 오니, 랜드마크 보고 준비할 수있는거임. 내 투자금 단지만보면 시그널을 놓칠수 있음.

☑ 시세트레킹: 가장 가치가 좋은단지 골라내기. 이걸로 유디님은 항상 이걸로 투자물건 뽑아봄 

☑ 앞마당 만들고 6개월 후 1년후에 시세트레킹 하다가 투자한 경우가 많았다 (유디님)

☑ 랜드마크 단지, 매전차 종잣돈+1억 단지를 시세트래킹 양식 -네고될수도, 전세가 치고 올라올수도 있어서 +1억, 5천

매전 차 줄어들어 투자기준 들어올거같은 흐림 보이면 가치 가장 좋은 생활권 선호단지부터

투자해도 되고 ,

☑ 태진한솔이 투자범위에 올라오면 염창동 전체전수조사. 태진한솔도 염창동 시그널이 된거라. 

[단임 적용]

☑ 우선순위 없이 다니면 그저 스쳐지나감. 지금본 단지가 아까본 단지보다 덜 좋네. 우선순위 나열할거다.

☑ 내가 살고싶고 없고가 아닌. 우선순위따라.  투자는 내가 살기 싫을거 같은 곳도 투자해야함.

☑ 지도와 데이터로는 설명되지 않는 영역이 있음.

☑ 부동산의 가치는 숫자뿐 아니라 ‘사람이 실제로 살고 싶어하는 마음’까지 담고 있기 때문

☑ 본질자체가 거주공간이라 사람들이 살고싶어하는 마음이 드는게 우선. 

☑ 단지 앞에 들어가서, ‘여기 더 살고 싶은데’ 하는곳이 선호도가 된다.

☑ 단임 마치면 오늘본 단지의 우선순위가 나와야함. 가격계급장 떼놓고, 어디 어디 살고싶은지 나와야함

☑ 경험상 1등 생활권 후순위 단지보다 후순위 생활권의 상위권 단지가 좋을 경우가 많았음

☑ 사람보는걸 잘하려면: 나는 단지를 들어가지만 해당 단지에 사람을 보겠다. 패딩의 로고를 보겠다. 몽클레어인지, ..

☑ 결국 우리는 돈 많은 여유있는 사람이 좋아하는 단지를 고르는 것임. 

☑ 그사람의 표정을 보는게 아닌 여유가 있는지를 확인하는 것. 정돈된 모습.

☑ 매임할때는 사람 못본 단지를 오후에 가기. 단임때 사람본 단지는 매임 아침에 하기

☑ 단임,매임때 둘다 못봤으면 못봐도 괜찮음 

☑ 동료과 대화 많이 하기, 내 생각과 달라서 배우는 부분 많음.

☑ 지하철역, 버스정류장, 초등학교에서 단지까지 걸아가는 과정의 스트레스, 안정성, 쾌적함.

☑ 단임은 단순히 단지를 보는것이 아님. 단지 외부와 단지 내부를 보고 단지별 선호도 우선순위라는 결과 도출.

☑ 눈으로만 볼때 A가 좋아보여도 B단지가 임보쓸때 더 좋아보일수있음. 

☑ 눈으로 보고 데이터로 채우는 연습 (데이터 학군, 등)

☑ 하는이유? 숲- 나무로 들어감. 시세: 단지 시세 통해 입지대비 저평가 여부 대략 판단. 

☑ 단임: 실거주자 관점에서 둘러보고 거주 우선순위 결정. 목표: 명확한 기준으로 가치를 판단 할 수 있게된다. 

[임보 적용]

☑각동별 거주 우선순위는? 분임으로 순위 정하고, 지역개요로 세부적인걸 확인. 임보쓰다가 순위가 바뀔수도 있음. 

동을 구분하여 분위기 다른 땅개수 확인(일반지도)분위기가 다른 지역이 진짜 7개인지는 임장가서 확인. 

☑일반지도+지적편집도: 임장 가기전 지도를 통해 동네 분위기 가늠. 임장은 확인하러 가는 것, 뭘 알아보는것이 아닌

항상 수요로 연결하기. 

☑ 비교평가는 비슷한 지역에 그래도 싼가격. 

☑ 임보를 제대로 배우고 적용하면 1억 이상의 의미있는 결과를 낼 수 있음. 

☑ 내 임보가 1억의 가치가 있다 생각하고 계속 인풋넣자. 1달에 1억 임보쓰면 1년에 12억이다. 

[마인드 적용]

☑회사일이 좋아하는 분야만 있는게 아니고 때론 싫어하는 일도 할때 있음. 어려운일, 싫은 일 카테고리로 분류로 하면 , 내가 불행해짐. 어려운, 싫은 일아니고 필요한일이라고 생각하면 마음이 달라짐, 임보도 똑같음. 

☑투자라는 분야에서 결과를 내는 과정은 새로 창출하는게 아님. 결과를 낸 사람의 길을 그대로 가는거임 잘한 사람의 임보결론을 그대로 따라하면 됨. 

☑복기해보니 투자를 빨리할 필요가없구나. 앞마당 쌓고 실력쌓고 하는게 더 좋겠구나. 실력 없고 조급해서, 전주내에서도 1억2천 벌거를 놓침. 

☑ 투자는 누적 싸움. 누가 계속 경험하고 축적해왓냐의 싸움. 익숙하지 않아서 적응이 안된거라고 유디님은 생각함. 처음하는 분들은 익숙해지겟다 라며 한달 보내자. 

☑ 16,17년도에 어떤 어려움과 마찰이 있었는지 생각나는가? 대부분 희미해짐. 10년 지난 이후로 남는건 등기만 남음.

아무리 힘들어도 투자한분들. 눈앞에 일이 모두 어려움, 2030년에 기억안남, 결과만 남음.

☑ 슬럼프가오면 또왔니? 내가 성장할려고 할떄가 또 왔구나. 정체기가 올땐 잘하려고 하지말고 포기말고 하던거 꾸준히 하는것. 업다운이 사람은 있다. 다운 상황일때 내가 다운 상황이구나, 나를 지켜야겠구나 매일 하던거 하자. 기분이 좋아지는 순간이 옴, 내가 올라왔네? 내가 여태 안해본거 해봐야겠다 2배 늘려봐야겠다. 다시 다운이 되면, 매일 하던거 하는데, 처음 다운보다는 수월할거다. 그 양을 알아서. 오히려 고통이 안오는걸 걱정하라. 

☑ 개고생이아니라 성장통으로 만들어가자. 결과내면 성장통이다. 아무리 처음에 없어보이더라도 누적하다보면 됨.

☑ 가성비 있는 직업, 면허증이라 생각. 3년 정도 하면 자격을 하는거임. 투자자도 전문직같이 인풋이 있어야한다고 생각함. 나를 과소평가하지말라. 

[투자방향 적용]

☑지방: 대부분 저렴한 구간→ 적극적인 매수 검토

☑임장보고서는 눈으로 볼 수 없는걸 확인하는것, 의사의 CT역할. 단지를 보고 또 cT를 찍자(임보). 

☑땅의 가치 확인- 입지분석. 시세분석- 가격 확인.

☑내 투자금에 할 수 있는 단지는 내가 파악하는 것. 관통하는 한가지: 우선순위. ★

☑ 월부커뮤- 정보나눔방: 궁금한거 찾아서 복붙. 이미 답이 나온자료는 가공말고 활용하자.

☑ 구글 검색하는 편, 강서구 일자리, 교통환경- 리치고, 일자리- 포털사이트 검색(00구 호재)