[지투기 32기 부산 앞마당 방3화2 4베이 다털고 오ㅇ1소 토레스] 2강 후기(지방투자의 2요소는 연식과 중심이다)

지투기 2강은 재이리 튜터님께서 진행해 주셨다

이번 지역분석은 ‘천안’과 ‘청주’ 였는데 1강때와 마찬가지로

공급이 많다고 생각해 안보고 있던 지역이라

이번 강의에 해당지역이 나온거에 의아함을 느꼈다

강의를 수강하고 나니 확실히 공급이 많다고 사람들이 안보고 조용할때

생각보다 기회가 있을 수 있음을 알게 되었다

특히 이런시기에도 3천만원으로 청주 대장을 한 수강생이 있다는 얘기를 들으면서

내년 초 투자를 위해 올해 청주도 앞마당으로 만들어놔야겠다는 생각을 했다

이번 강의에서 기억에 남는 것들을 적어보자면

첫번째, 과공급으로 조용할때 충분히 기회가 있다/ 공급과 미분양의 양과 질을 모두 봐야한다

과공급도 그 이전에 공급이 얼만큼 되었는지

공급되는 물량의 질은 어떠한지

미분양 단지의 양과 질은 어떠한지를 면밀하게 체크하보면

좋은입지에서 충분히 좋은 기회를 잡을 수 있다

특히, 일시적인 과공급은 생각보다 전세가에 영향을 주지 않을 수 있고

좋은 생활권의 단지 전세가는 오히려 상승할 수 있다

투자후보 단지의 전세가는 랜드마크 단지 트래킹과 더불어 실시간 알람설정 해놓자

내생각

확실히 하락장때만 해도 지방 과공급이 예정되어 있다면 그냥 투자를 하지 않았고

공급이 없는 지역 위주로 투자를 했는데 이제는 약간 관점이 바뀐듯하다

예전엔 모든 시장이 저렴했기에 공급없는 곳을 찾아가도 될정도였다면

지금은 이미 몇몇 지역은 이미 상승했기에 공급이 있는 지역에서도 기회를 찾아보는 느낌이다

그리고 실제로 기회가 있다는 걸 강의를 통해 배우게 되는 것 같다

과공급이라도 충분히 인구가 많고 수요가 많은 지역이라면 좋은 단지는

생각보다 전세가의 영향이 적을 수 있고 기회를 줄 수 잇음을 배우게 된 것 같다

두번째, 지방 투자는 ‘연식, 중심’이 중요하다. 다만, 외곽 신축 브랜드 대단지는 압도적 상품성을 갖는 경우가 있다

지방은 기본적으로 입지적으로 선호하는 생활권이 중심이고 그 중심지에 있는 신축을 선호한다

다만, 예외적으로 생활권이 입지적으로 좋지 않음에도 압도적 상품성을 갖는 브랜드 대단지가 있는데

이 경우 압도적인 요소(1군브랜드, 조경, 고급 커뮤니티, 고급 설계) 가 필요하다

내생각

지방은 가끔씩 예외적인 외곽 신축의 가격이 생각보다 비쌀때가 있었다

거래 내역을 보면 그 가격을 받아주는 경우가 많아 이를 이해하기 위해 노력했는데

쉽게 이해되지 않았다. 이번 강의를 통해 외곽 신축 브래드 대단지가 

특정 요소를 갖고있다면 사람들의 수요를 이꿀 수 있음을 알게 되었다

즉, 기본적으로 사람들이 원하는 요소를 갖추지 않았다면

그 외에 다른요소로 사람들의 수요를 불러일으키는데 그게 고급화된 느낌

살고싶다는 느낌의 요소들이란 걸 알게 되었다

좋은 생활권이나 지역구 위주로 앞마당을 만들고자 했는데

오히려 약간 떨어진 생활권이나 지역구의 단지를 앞마당으로 만드는게

어찌보면 우리같은 소액투자자에겐 더 맞는 방향아겠구나 생각했다

세번째, 지방투자 임장보고서 주요 BM요소

인구: 인구가 최근에 증가/감소하는지도 살펴보자

직장: 종사자수가 최근에 증가/감소하는지도 살펴보자

직장: 주요 대기업의 위치를 지도에 올려 어디에 몰려있는지도 살펴보자

공급: 특정위치 공급이 얼만큼 영향주는지 단지 과거 전세가 확인해보자

학군: 학원의 규모뿐만 아니라 로드뷰로 직장의 질도 한번보자

분임: 끝나고 사람, 상권, 택지 3가지를 남기자

단임: 안에선 상품성 밖에선 쾌적하고 안전한지 살펴보자 / 안가본곳으로 루트 구성하자

트래킹: 구별 랜드마크 2등까지 / 투자후보단지 전세가 알람 설정 

내생각

강의 중에서도 어떤 프로세스로 장표를 만들고 해석하는지를 봤는데

BM하고 싶은 내용이 엄청 많았다

이중에서 몇가지만이라도 다음 임보에 녹여보도록 해야겠다