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실전준비반 - 단 한번의 투자로 1억 버는 임장.임장보고서 노하우
너나위, 자음과모음, 권유디, 코크드림
투자는 조급하게 하는 것이 아니라 앞마당을 충분히 늘린 후에 해야하는 것.
이라는 권유디님의 말씀이 있었는데
너무 느려 늦은건 아닌지 조급함 마음이 항시 든다.
그래도 하나씩 짚어가며 이번달 앞마당 두달이 걸려도 내껏으로 만들기!
통화량 증가에 따라 화폐가치는 떨어지고 자산가치가 늘고 있다는 것은
결국 내 돈은 녹고 있다는 것! 잊지말자!
항상 우선순위를 기억하자!
자본주의는 감정이 없다.
[입지분석]
[지도]
지적편집도로 먼저 이 지역은 어떻게 파악해 보기
이것으로 임장가기전 지도를 통해 분위기를 가늠할 수 있고,
지도는 지역을 미리 조사하는 것이고 임장을 통해 확인하러 가는 것!!
BM: 일반 지도에 지적편집도에서 파악한 것을 올리자- 임보에 적용하기!
[인구]
수도권은 하나의 권역이기때문에 직장포기하지않고도 이사 가능!
지방은 인구수 매우 중요!
연령별 인구를 통해 우선순위 입지를 파악가능
연령별 인구가 정답지는 아니지만 대략적 추측을 할 수 있다
전입전출합계를 인구이동규모로 생각 할 것
BM: 임보에 꼭 연령별 인구(부동산 지인), 전입전출합계 장표를 넣기!!!
[직장]
작성목적을 기억하자!
일자리가 많은지? 소득이 높은 직장이 있는지? 없다면 어디로 직장을 많이 갈 수 있는지?
강남의 중요이유가 수도권 전체적으로 직장종사자 수가 제일 많이 때문!
종사자수 대비 사업체수는 대기업의 차이를 보여줌
대기업이 많다는 것은 입사하면 그만두기 어렵기때문에
해당 지역에 계속 머무를 수 있는 힘이 있다.
결국 전세수요를 받춰준다!
BM: 장표에 작성목적을 표시하고 투자생각에 적어보기! 대기업 여부도 꼭 확인하기!(그간 상세히 보지못함)
[교통]
강남을 지나가는지가 매우 중요
역세권의 힘도 크고, 노선선호도의 차이가 있다!
앞마당별로 교통 비교해볼 것
랜드마크 단지와 강남 접근성 확인 필요!
BM: 지하철노선도 순위 외우기(29375신분당선: 별표 백개), 앞마당별 교통 꼭 비교 장표 하기(랜드마크 단지와 강남 접근성 비교)
[학군]
학군은 뽀족한 수요
특목고 진학률은 질적인 부분
학군지에서는 교통보다 학군지를 선택함
대표학군지(대치, 광장, 목동,평촌)
중계동이 초등학생수가 계속 줄고있고 이제 크게 유의미하지 않다는 말에
아쉬임이 생겼지만 교통이 좋기때문에 노원구 추후 시세 다시 따보기
하락장에서 학군에 대한 열정은 시기와 상관없어 하락폭이 적다!
BM: 임장지마다 학군요소파악시 특목고 진학률에 대한 질적부분 생각넣어보기,
임장지가 학군이 주요요소가 아니라면 그래도 선호하는 학교 있는지 확인해보기
[환경]
작성목적은 구매력이 있는지 여부(소득과 연관있는듯)
백화점, 대형마트들이 있으면 그 주변상권도 활성화됨
교통이 좀 덜 좋더라도 환경적 요소가 좋은 곳이 가격흐름이 더 크다
단점도 무력화시키는 절대 가치가 뛰어난 학군과 교통앞에서는 비선호환경은 문제가 되지않는다!
(예: 부천 상동 나이트클럽 앞)
위치와 입지는 다르다!
(예: 평촌과 대림)
수도권은 대체적으로 위치와 입지가 비슷하다.
지방은 위치가 안좋아도 입지가 좋을수 있다
(예: 도안신도시)
지방은 위치가 중요하지 않다는 말씀!: 헷갈릴수 있으니 따로 메모해놓기!
BM: 앞마당 중에 위치가 좋은지? 입지가 좋은지? 단지별로 해보기!
[공급]
공급물량을 저울질 해보자 : 리스크 VS 수익
결국 감당할 수 있는지 여부
비규제지역 투자자들은 공급물량을 필수로 체크하기!
입지요소는 결국 살기좋은가를 알아보는 것
투자입지요소는 수요이고 선호요소로 인해 이사오는가를 알아보는 것!
수도원은 연식이 크게 중요하지 않고, 강남가깝고 교통이 편한것이 최고!!!
BM: 지역의 선호요소, 각 생활권별 선호요소 도출해보기(태그처럼!), 공급물량 필수체크해서 장표에 반영!
[호재]
착공된 호재는 적극적으로 참고하기
(예: 노원구 동북선: 착공된 것으로 주변단지들의 교통 편의성 커짐)
착공과 개통은 상승과 하락에 영향을 주지 않는다!!!
보합 하락장에는 미동없고, 상승장이 되서 가격에 반영된 신분당선의 사례 기억하자!
재개발은 사업시행인가가 착공과 비슷하다.
재개발 될 아파트를 투자하는 것이 아니라 그 주변 기축 아파트를 투자하자!
BM: 호재장표 한장이라도 임보에 써보기!
[시세조사]
상승률이 높은 단지들이 대부분 가치가 좋은 단지인 경향이 있다
전고점 안넘은 단지인데 가치가 있고 상승률이 낮다면 적극적으로 투자 검토!
중층대비 저층 가격이 높은 경우는 저층 가격을 적어도 좋다 (추후 가격반영되니까?)
지금은 전고점보다 낮은 가격중에 가치가 있다면 의미 있다!!
랜드마크는 시그널을 보여준다 강하게!! 전세의 흐름을 미리 알 수 있다!
BM: 시세표로 전고점순으로 정렬해서 가치있는 단지도 뽑아보고,
매전차로 추출해서 내 투자금에 맞는 단지도 찾아보기!
[단지임장]
분임시 나온 생활권 순위에 단지우선순위를 올려보자
사람을 보자: 정돈된 깔끔한 어르신들(베레모, 밍크코트 어르신), 겨울이니까 요즘엔 패딩 메이커보기
소득수준을 가늠해 보는 것
외제차도 소득수준 가늠 지표, 너무 몰입하지말고 첫느낌으로 보기
(반짝반짝한가? 그냥 무난한가? )
단지까지 걸어가는 과정도 기억하자!
BM: 사람보기, 단지 들어섰을 때 느낌기억, 단지주변을 잊지말자!
[권유디님 말씀]
임장을 못한다고 해서 투자를 못하는 것은 아니다.
이 단지 안좋아요~라고 했을때 웃으면서 넘길 수 있는 기준을 갖자!!
흠집많은 페라리 VS 깨끗한 소나타
페라리를 고르자!!
지난 시절의 기억, 고생한 것들은 기억안난다
결과만 남는다. 등기로!
단점만 보기보다 장점을 보기!
고통이 생긴다는 것은 성정하고 있다는 것
고통이 안오는 것을 걱정하라, 결국 과거에 머물러 있는 것
남이 아닌 나 지신을 믿어야 할 시간이다!!
유디님의 훌룡한 말씀으로 강의를 마무리하고 나니
느려도 정체기가 와도 잘하기보다는 그냥 포기하지않고
매일매일 해나가기를 지속하겠습니다.
한장씩 임보에 반영해보고 느려도 성장해가도록 하겠습니다.
항상 좋은 강의 너무 감사합니다.
