서울 내집마련 vs 투자, 결정 전 반드시 볼 1가지 [용용맘맘맘]

서울에서 집을 살까, 그냥 투자할까

망설이는 사람일수록 꼭 점검해야 할 한 가지

요즘 커뮤니티에서
가장 많이 나오는 질문 중 하나가 이겁니다.

“지금은 내 집 마련을 해야 할까요,아니면 투자를 먼저 해야 할까요?”

서울 집값, 규제, 대출, 토허제까지.
고민이 깊어질 수밖에 없습니다.

그런데 저는 이 질문을 들을 때마다
이렇게 생각합니다.

이건 ‘내집마련이냐 투자냐’의 문제가 아닙니다.
 

‘집을 사는 목적’과 ‘내가 원하는 결과’를
먼저 정해야 하는 문제입니다.

내 집 마련이든 투자든, 공통 분모는 하나입니다

내 집 마련이든 투자든
가장 중요한 건
‘내 예산 안에서 가치 있는 집을 사는 것’입니다.

• 무리한 레버리지 X
• 예산을 무시한 선택 X

• “남들이 좋다니까” X

   

이건 실거주든 투자든
모두 똑같이 위험합니다.

그럼 차이는 뭐냐고요?

차이는 

‘내가 처한 상황’과 ‘선택 가능한 옵션’입니다.

케이스 ①

서울 토허제, 실거주가 불가능한 경우

이 경우는 사실 선택지가 명확합니다.

• 서울 내 실거주 요건 충족 불가
• 갭투자 제한
• 거주 이전이 현실적으로 어려운 상황

✔ 이 경우의 합리적 선택
→ 수도권 비규제지역 투자

• 전세 레버리지 활용 가능
• 실거주 의무 없음
• 자금 효율 극대화 가능

케이스 ②

서울 실거주도 가능, 투자도 가능해서 더 고민되는 경우

이게 가장 많이 흔들리는 구간입니다.

이때는 두 가지 시나리오를 나란히 놓고 봐야 합니다.

시나리오 A. 서울 실거주

• 내 종잣돈 + 주택담보대출
• 내가 실제로 거주 가능한 집

• 생활 만족도 + 안정성

   

시나리오 B. 투자

• 내 종잣돈만으로
• 전세 레버리지를 활용한 투자
• 자산 증식 가능성

 이 둘 중
“더 좋아 보이는 선택”이 아니라
“내 목적에 더 가까운 선택” + 더 가치있다고 생각하는 단지” 

를 고르시면 됩니다.

여기서 가장 중요한 본질

다시 한 번 강조합니다.

문제는 ‘내집마련이냐 투자냐’가 아닙니다.
‘왜 집을 사는지’,
‘어떤 결과를 원하는지’입니다.

내가 실거주 목적이 강하다면

이때 질문이 바뀌어야 합니다.

( X )

• “전고점 대비 올랐나요?”
• “최근 실거래보다 비싼가요?”

( O )

• “내 예산이 정확히 얼마인가?”

• “이 예산 안에서 가장 좋은 단지는 어디인가?”

   

예를 들면 이런 질문이 되어야 합니다.

“내 예산 8억대에서가장 우선순위로 봐야 할 단지는 어디지?”

지금은
타이밍을 맞추는 시기라기보다,
예산 안에서 ‘더 나은 선택’을 고민해야 할 시점입니다.

내가 투자 목적이 강하다면

투자도 마찬가지입니다.

투자 = 싼 집을 사는 것 ❌
투자 = 같은 돈으로 더 가치 있는 걸 사는 것 ⭕

예를 들어봅시다.

• 투자금 2억
  • 매매 6억 / 전세 4억
  • 매매 8억 / 전세 6억

둘 다 내 돈은 2억이지만,
기초 자산의 가치 자체는 8억짜리가 훨~~씬 높습니다.

 그래서 투자도 결국은
‘내 투자금 안에서 가장 가치 있는 집을 찾는 행위 입니다.

마지막 체크리스트

내 집 마련과 투자 사이에서 망설일 때

✔ 내 집 마련을 한다면, 이걸 체크하세요

• 내 최대 예산을 정확히 정했는가
• 대출 가능 범위를 과대평가하지 않았는가
• 예산 안에서 단지·입지·생활 인프라를 비교했는가

• 거주 만족도와 지속성을 고려했는가

   

✔ 투자를 한다면, 이걸 체크하세요

• 내 투자금 대비 기초 자산 가치는 충분한가
• 전세 레버리지가 구조적으로 가능한가
• 단순히 “될 것 같다”가 아니라
  왜 가치가 있는지 설명할 수 있는가
• 다음 행위 (매도·전세·추가 매수)가 그려지는가

집을 사는 선택은 정답이 있어서가 아니라
내 상황에 맞는 답을 찾아가는 과정입니다.

 

내 집 마련이든 투자든,
먼저 목적을 분명히 하면
선택은 훨씬 쉬워집니다.

최근 서울내집마련과, 투자 사이에서

고민이 많은 분들께 

도움이 되었으면 좋겠습니다.

추운날씨 감기 조심하세요^^

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