[지투기 31기 2번달 제1 열심히 해낸 우리 조 해피바이러스.KIM 2주차재이리 튜터님 강의 후기 ] 복가테동방율 "공포에 사서 탐욕에 팔라."

안녕하세요? 

월급쟁이 부자들에서 매달매달 독서.강의.임장.임장보고서.경제용어 외우기.확언,아침명상

월부챌린지 도전을 통해 다른 사람으로 바뀌고 마인드를 다지면서  

웃는것을 좋아하고 긍정적인 태도와 사고를 가지고 살아갈려고  매일 노력하고 있는 긍정왕 긍정  해피바이러스.kim 입니다.

당신에게 말해주고 싶은 3가지 중용 23장은 제가 하루를 시작하고 매일 읽고 시작하거나 월부 챌린지를 통해  올리면서 마인드를 다지고 있는 내용입니다.

| 당신을 아끼는 만큼 당신에게 말해주고 싶은 3가지

첫번째 , 주인의식
" 내 삶은 내 것이고 나는 나를 사랑한다"

두번째, 책임감
" 내 삶이 망가지는 것을 절대 허용하지 않는다.

세번째, 미래가 아닌 현재
"웃는다고 될 일이 안되는 것도 아니고 운다고 안 될 일이 될 것도 아니다"

중용 23장
작은 일도 무시하지 않고 최선을 다해야 한다.

작은 일에도 최선을 다하면 정성 스럽게된다.
정성스럽게 되면 겉으로 배어 나오고,
겉으로 배어 나오면 겉으로 드러나고.
겉으로 드러나면, 이내 밝아지고,
밝아지면 남을 감동 하게 하고,
남을 감동하게 하면 이내 변하게 되고
변하면 생육된다.

그러니 오직 세상에서 지극히 정성을 다하는
사람만이 나와 세상을 변하게 할 수 있는 것이다. 바뀐다.
온 정성을 다해 하나씩 배워 간다면,
세상은 바뀐다.

재이리 튜터님  천안.청주를 2주차에 제대로 뽀개 주신점 너무 감사드립니다.

2주차를 준비하시면서 매일 4시~5시에 주무셨다는 말씀에 저 또한 더 반성하게 되고 더  집중 해야겠다라는 마음이 다져지는 시간이었습니다.

저도 직업특성상 업무가 6시에 시작하고 셔틀 버스를 타려면 4시 10분에는 기상을 해야 하는데 

지투기 강의가 시작되면  하루 3~4시간 자는 횟수가 늘어감에 힘들고 지치는 경우도 있어서 강의를 보다가 눈이 꿈뻑꿈뻑 하는 경우도 있고 어떤날은 100% 집중하는 날도 있고 편차가 있어 정말 컨디션 조절하기 힘들고 에너지를 매번 똑같은 에너지로 유지 한다는게 쉽지는 않은거 같습니다.

10억 달성하시고 실력을 갖추고 계신 튜터님도 새벽 4~5시까지 교안을 준비해주시고 제가 반성하는 계기가 되는거 같습니다. 

2주차 총 수강 439분 총 7시 19분 동안 오프라인,온라인 강의를 열정적으로 해주신 미모의 재이리 튜터님 다시 한번 감사드립니다.  ^^

재이리 튜터님  지방 중소도시   C지역과   D지역  입지분석을 시원하게 해주셨습니다.

이번 강의를 통해서는 저희가 분임,단임을 통해서 눈으로 보고 발품 팔았던 내용을 정리해주시는 시간을 가져 주셨습니다, 눈으로 본것과 발품판 내용들을 정리하면서 가장 많은 선호요소가 많은 지역을 상,중,하 나 순위로 1등~5등까지 동마다 순위를 매기면서 정리해보는 시간을 가져보라는 말씀을 해주셨습니다.

C지역  2015~2017년 학원가 205개  1위

#B@동 

# C지역의 강남  원탑 택지 , 학군 대제 불가

행정 , 상권,교통 TOP C지역의 강남 ,대치 모든것 을 가지고 있어서 선호 한다라는 말씀

2025년 8월 달 강사와의 임장 을 통해 일부 분임만 할 수 있었는데 정말 좋아 할 수 밖에 없겠다. 

그때 제가 살던 지역 광주광역시  수완지구 느낌을 받을수 있었는데 이래서 사람들이 선호룰 하는구나 그래서  04년식 마저도 사람들이 선호 하구 가치가 있구나를 알수 있었던 중소 도시인데 강의에서 자세하게 설명을 해주시니 100% 아니지만 조금은 이해 할수 있었던 강의를 해주셨습니다. 

재이리 튜터님이 말씀 해주신  C지역 지역 분석 강의 중에 가장 기억에 남는 내용중에 

 중요 포인트 킬링  전세가를 올려주고 살고 더 살고 싶을까?

 지방에서 매도를 가장 수월하게 하는 방법은요.

"공포에 사서 탐욕에 팔라."

-워렌 버핏-

저번달 실전 임장 클래스를 통해 줴레미 튜터님과의 분임,단임.매임을 배울수 있었구 질문 타임이 있었는데 부산.대구도 좋은데 남들 안보는 곳에서  매도를 편히 하시려면 선 진입 한다는 생각으로 찾아보시는 것도 좋다고 말씀 하셨는데  이 내용과도 비슷한 내용이 아닌듯 합니다. 

재이리 튜터님 강의를 통해 배울수 있었구 느낀점은? 

첫째,

 지방은 남들이 안볼때 먼저 선점한다는 느낌으로 접근해봐라. 

둘째,

현재로서 가수요가 없으니깐 깍을수 있는 시장이며 부사님께 어떻게든 계약을 만들어 볼수 있다.

(지투기 1강대전을 말씀하신 대전과 똑같은 맥락이다.)

셋째 ,

지방은 조용한 때가 기회이다. 
(작년 24년 12월 부산광역시 동래구 앞마당을 만들때는 매매가도 깍이고 전세가도 높여보려고해서 3천만원 올려서 사시다는 세입자도 만들어주셨던 부사님이 계셨는데 현재 부산시장을 보면 매매가는 전혀 안깍이고 전세가는 올라오고 서울 수도권을 보시던 투자자 가수요분들이 10.15규제가 나오면서 부산에 내려오면서 전혀 다른 시장이 되고 있다는것을 경험을 통해서 남들 안볼때 쳐다봐야 한다라고 경험을 했고 체감할수 있었다.)

넷째 ,

공포의 사장에서 투자하는 베짱을 가져보도록 해라. (공급이 많다면 공급을 피해 전세를 2년6개월 3년을 제시해보도록 하고 주전세 세입자 대기자가 있는지를 체크해보는것도 좋은 방법 이다라는 것을 생각 해볼수 있었다.)

다섯째,  

이런분들 C지역 &D지역에 투자하세요!

-연 저축액이 적어 소액 투자로 높은 수익을 내고 싶은분

-광역시 예매한 단지보다 중소도시 좋은 단지에 투자하고 싶은분

-입지가 더 좋고 투자 가치도 있는곳에 내집 마련 혹은 갈아타기 하고 싶은분

-킥을 정해서 봐라.

여섯째, 

 C지역 & D지역을 를 봐야 하는 이유를 말씀해 주셨습니다.

현재   C지역과 D 지역은 현재 가치가 있고 거주민들이 좋아하는 아파트 단지들을  싼가격 입지대비 저렴한 현재 가격! 매수 할수 있고 , 소액투자 5천만원 이내 투자해서 1억 벌수 있는곳 ,지방 중소도시 시장의 TOP3(10억 랜드마크의 위상) ,지방은 조용한 때가 기회 (지방에서 걱정하는 매도를 가장 수월하게 할수 있는 매수시기!)

일곱째,

지방광역시 중소도시 학군을 볼때 학업성취도 평가 90% 이상과 특목고 3% 이상이면 유의미한 수치이니깐 

C지역 BO동 중학교는 나름 선호를 하는거다라는 기준을 주셨습니다. 

여덟번째, 

C지역 D 지역은 소득 높은 직장을 가지고 있어서 인구수가 두 중소도시 늘어가고 있음을 알려 주셨다.

아홉번째 ,

중소도시들은  외곽은 중심이 구축이 오르고 투자할곳이 없어 갭메우기 매매가를 밀어 오르기 위해서 오른다.

최대한 중심지에서 투자해보려고 노력해본다.

열번째, 

C지역 좋은 환경과 학군을 가지고 있는곳 Bo동 살다가  인구를 나누는 A 지역에  신축이 들어온다면 이동을 할것인가?

질문을 던져봐라.

열한번째 ,

초등학교 학급당 학생수를 볼때학급당 학생수도 보면서 학년 학생수 250명 이상을 보는게 유의미하다

열두번째,

D,지역  입지 분석 중 환경 부분에서 봐야할부분 선호하는 부분을 체크할때 

지방에선느 쾌적한 거주 환경 +규모가 중요신축 + 택지 + 커뮤니티 ("나 여기 살아~~")+규모

중소도시 특성 다핵 도시 특성

열 세번째, 

공급이 많은 앞마당을 만들때 투자를 고려할때 적용해야 할점을 말씀해 주셨습니다. 

C지역과 D 지역을 투자를 고려한다면  # 랜드마크 트래킹 구별 입지 순서대로 랜드마크 트래킹V

2026년 현재에도 다 다른 흐름을 보이고 있습니다.

앞으로 D 지역에서 기회를 잡는 방법 # 랜드마크 트래킹

랜드마크 트래킹 범위는?구별 랜드마크 --> 생활권 별 랜드마크 드래킹을 으로 확장

앞으로 공급많은 곳에서  기회를 잡는 방법 구별 랜드마크 트래킹 ,전세 트래킹

투자 기회는 언제 어떻게 올지 모르기에 아는 지역 앞마당으로 만들고 계속 지켜보야 합니다.

열 네번째,

D지역  투자를 고려할때 봐야 할것들을 미분양 현황과 남은 공급을 분석 하면서 미분양은 시장의 흐름과 밀접한 연관을 준다. 미분양이 줄어들면 - 가격 상승을 준비 할수도 있딸고 말씀해주셨습니다. 

모든 미분양 물량이 내 투자물건 전세가에 영향을 주는 것은 아닙니다.

전체 양과 함께 어디에 어떤 단지 인지가 중요!아래 두 가지가 해당 될때가 기회 입니다.

미분양의 양: D지역  전체 미분양의 양이 감소 추세

미분양의 질 : 핵심지 좋은 곳의 미분양 감소

 열 다섯번 째,

지방은 현재 가격이 왜곡되어 있는 시장 이다 보니 갭 으로만 보지 말고 제 대로된 가치 판단

분 단임을 통해 가치 판단을 놓 구 그 달 지역 그리고 앞마당 순으로 가격을 고정하고 가치 판단을 해보려고 노력하라. ^^

강의를 통해 

나라면 어디에 살고 싶은지 학군지 환경 좋은 구축 84타입 ( 34평)을 살고 싶은지 연식좋은 커뮤니티 좋구 안에 인테리어 좋은 25평에 살고 싶은지를 물어봐라.

나라면 연식 좋은 25평 하락 방어선도 25평이 훨씬 좋다.

단 지방에서는 59보다 84를 우선순위로 다만, 59를 검토한다면 10년 이내 신축 생활권 내 선호단지25평 임에도 불구 하고 이사를 갈만한가? 질문 던져보기

구축은 투자를 할수는 있으나 전세폭이 오르는것도 몇 천만원이면서 매도시 어려울수도 있고 천안은 현재 신축 준신축 비중이 많고 공급이 많으니 보수적으로 봐야 한다

매매가랑 전세금만 보고 들어가면 안된다.

C지역 투자 전략 #연식

C지역에서 더 버는 구축 투자를 하려면?

1. 연식 + 중심 접근성 + 중심지
2. 가치 대비 엄청 싸고 투자금이 적게 -> 수익률 올라간다.

3. 공급 물량이 없어야 --> 전세상승

   그렇기 때문에 지금 천안은 구축이 우선순위가 아닙니다.!!

   하지만 추후 중심부 공급 물량이 정리 되고 싸고 적은 투자금으로 투자가 가능 할때는 연식 (00년대 이후)+ 중심 접근성 + 중심지 

4. 메인 땅에 있는 구축 (분명한 선호 요소가 있는 지역)

5.C지역 투자 전략 # 연식 정리

같은 조건이라면 , 연식이 더 좋은 단지

입지 좋은 구축 vs 나홀로 신축

땅의 힘이 약한 중소도시는 연식이 입지를 보완하는 경우

나머지 입지요소 ( 환경 등)를 넘을 정도로 선호하는 단지인가?

2026년 지금 C지역은  구축이 우선 순위가 아닙니다.

지방광역시 중소도시에서  저평가 vs 저가치 판단하는법을 알려 주셨습니다. 

지방 투자 조심할점 : 저평가 vs 저가치 특히 인구가 줄어드는 지방에서는 저가치와 저평가 제대로 판단해야 합니다.

높은 전세가율과 낮은 투자금만 보고 투자해서는 X 판별법 전세가격 흐름 (플랫 vs 우상향 ) 살펴보고 판단

BM 포인트 

1.앞마당을 만들면서 제대로된 분임.단임.임장보고서를 통해서 단지선호도를 파악하고  투자금 대비 높은 수익율을노력하자.

2.통쳐서 보는 습관을 줄여라
공급 많아서 안된다고 생각 하지말고 상황에 집중하고 최선을 다해보고 즐기면서 많은 경험을 해보려고 노력하라.

공급을 피해 전세를 2년 6개월 3년을 제안해보고 매매가 를 깍아 보고 사람 대사람으로 부사님과 친해지면서 나에게 유리한 매수자 우의자 시장을 만들어봐라. 

3.남들 안 볼때 쳐다보고 공포장 에서 매수해서
남들이 많이 쳐다보는 시장 (활황장)에 매도하라.

지금 같은 주식장은 매도를 고려 해보는장2023~24년은 매수 하는 장이다. ^

"공포에 사서 탐욕에 팔라."

-워렌 버핏-

4. 무조건 연식 으로만 보도록 하지말고 단지 임장을 통해 선호 요소가 많은 단지를 보고 가격을 고정하고 가치를 판단해보려고 노력 해보도록 노력하겠습니다. 

5.재이리 튜터님이 지방 중소 도시를 분임을 어떻게 하시고 단임을 어떻게 해야 하는지를 방법을 알려주셨으니 교안을 꾸준하게 보면서 분임은 잘하고 있는걸까? 단임은 잘하고 있는걸까라는 생각을 가지고

지방 광역시와 중 도시와 친해지도록 하겠습니다. 

6. 현재 C지역과 D지역은 좋은 대기업의 질로 인구수가 늘어가고 있으니 환금성을 걱정하지 말고 좋은 가격에 연식 좋은 남들이 선호하는 아파틀을 사보도록 노력 해보겠습니다

지방 투자 기초반 2주차 지역분석 C.D지역을 제대로 알려주신 재이리 튜터님 열정에 감사드리면서 , 2주차때 오프라인강의에 오라고 하셔서 가고 싶었는데 월차를 쓸수 없는 상황이라서 아쉽게 못 갔는데 온라인이라도 뵐수 있음에 감사합니다. 미인 이십니다. ^^ 열정적으로 강의 해주셔서 다시 한번 감사드립니다. ^^