씨앗을 뿌려놔야 열매를 걷을 수 있습니다.[실전준비반 3강 후기]

목차 

1.단지 선호도 분석을 통한 투자 단지 고르는 법 

2.매물 임장하고 투자 물건을 뽑는 법 

1강.26년 1월 현재 시장 진단 

수도권 시장 ㅡ규제지역 ㅡ입지에 따라 분위기 상이

성동구

매물수,전세갯수 모두 감소 →매도 호가 상승

동대문구,은평구,노원구 

실거래와 호가 차이없음 

 수도권ㅡ비규제 지역 ㅡ규제 지역 대비 물건은 많으나 선호단지위주로 호가상승 

구리

매매 매물 감소/전세는 증가 →매도 호가 상승

부천 중동 ,안양 만안구,군포 산본 

→실거래와 호가의 차이가 없음 

 결론 

규제ㅣ지역은 입지에 따라 분위기가 다름 

임장 보고서를 제대로 쓰면 

1.확신의 투자를 할 수 있습니다.

2.더 많이 버는 투자를 할 수 있습니다.

3.단기간의 등락에 흔들리지 않습니다.

Q1.지금 다올랐는데 투자를 할 수 있을까요??

내가 할수 있는 투자금으로 최선의 선택을 한 사람만이 상승장에 자산을 키울 수 있다.

씨앗을 뿌려놔야 열매를 겉을수 있습니다.

2강 현장투자자의 단지분석 작성하며 선호도 구분하는 법 

단지 분석 장표 

Q1.전고점이 같으면,가치도 같을까?

단지 가지(입지+상품)을 우선적으로 판단하고,

전고점은 보조지표로 활용

Q2.전고점이 같으면 ,앞으로 같은 가치일까?

시간이 흐를수록 땅의 가치만 남음.

예)신도림과 미사 

Q3.역세권 구축VS비역세권 신축?

우선순위 

입지,선호도가 좋은 단지라면 

구축이라도 가장 우선순위로 보기

정리 

단지의 입지가치를 +상품 가치를 파악하고 

단지 선호도 상/중/하로 구분

단지가치에 시세를 붙였을때 저평가,투자 가능한 단지 매물임장 진행

 3강 .단지분석 이후 투자 물건 추리기

나의 투자 범위 안에 이단지를 넣을  필요가 있을까?

가치가 있는것 →저평가→내투자금애 맞는것 →감당 가능한 것 

투자 물건을 뽑는 4단계

1단계-단지분석(단지 임장)을 통해 단지의 가치를 확인 

중동 생활권의 10평대 투자!!!

ㅡ10평대수요는 구디가디 직장을 가진수요+투자수요+어르신들의 시세차익형 부동산 

10평대도 확실한 수요가 있지만 시세차익을 크게 기대하기 어렵고 전세 상승분에 한계가 있음

같은 투자금이면 20평 방2개 짜리와 비교해라!!!

20평대가 시세 차액이 더 크고 전세 상승분이 훨씬 많이 오름

2단계ㅡ단지 가치와 가격을 확인하고

비교평가하여 가치 대비 저평가된 물건을 고른다.

시세 엑셀표로 +-5천만원

3단계 현장 매물을 확인한다.

공급 24평 기준 

샷시 제외 1600만원 ~

샷시 포함 올수리 약 2500만원 ~

누수 /결로 ㅡ거실 (에어컨 밑),베란다(양쪽 물 배관 위쪽확인 ).양쪽벽 공간 누수 곰팡이 확인)

싱크대 배수구:보일러ㅡ보일러 배관 노후로 누수

화장실ㅡ천장 누수,신축은 타일 깨짐 

샷시는 800만원~1000만원 

필름지 250만원~300만원 

화장실 350만원 -400만원 

문+문틀 =40만원 

싱크대 

일자 200만원 

ㄱ자 250만원 

4단계 매물 임장을 한 물건을 비교 평가하여 투자할 물건을 고른다.

단지별 →동별 뽑기 →지역내 뽑기→앞마당 중 뽑기

투자 물건을뽑고 

저환수 원리 

bm.  환경안에서 앞마당 늘리기

임장보고서 순서대로 연결하기

인테리러 수리 가겨을 보면서 부분별로 매임해보기

좋은 강의 해주신 코크드림님 감사합니다!!

응원해 주셔서 감사합니다.

남들과 다른 시간을 살고 계신 

72기 실전준비반 동료들 응원합니다.

화이팅!!!