[내마기61기71조!! 더행복하자] 오렌지하늘 튜터님과 함께한 행복한 시간!!

2주차 조모임은 선배와의 대화!!!

오렌지하늘 튜터님과 함께한 너무나 행복한 시간이었습니다^^

예전엔 내가 열심히 살았던 결과가 집인 것 같아서 서글펐어요. 

그땐 갈아 타기해서 좋은 집을 살 수 있단 걸 몰랐었거든요.

하지만 생각해보면 가장 후회했던 건 그때라도 살껄….이었어요. 

지금 21년도처럼 고점인 시기는 아니예요. 21년도엔 서울 하급지, 경기도 외곽 모두 많이 올랐었어요. 

지금은 아주 비싼 가격에 사는 게 아니기 때문에, 지금 내집 마련 잘 하셔서 나중에 갈아타기 잘 하셨으면 좋겠어요. 

그리고 배운 대로 하려고 굉장히 노력해야해요. 예전에 저도 구축단지에 대한 허들이 굉장히 높았는데, 지나고 보니 입지 좋은 구축이 결국 맞았어요. 

71조 모두들 성공적인 내집 마련을 하시길 바래요. 

-글로리킴조장님:

경기도 외곽 신규 택지를 분양 받아 왔다. 갈아타기를 하려고 하는데, 비슷한 시기에 들어온 입주 물량이 많다. 2년 비과세 단지들의 매물들이 쌓여있다보니, 매도가 적당한 가격에 잘 될까? 매도 잘 할 수 있는 노하우는?

매도에는 특별한 비법이 없다. 가격이 저렴하거나, 상태가 좋거나, 조건이 맞거나…이게 맞아야한다. 셋 중 부족한 게 뭔지 알아야 한다. 그중 가격이 제일 중요하다. 매수하고 싶은 단지가 생겨야 내 집을 깎아주게 된다. 

노원구 앞마당 만드는 중이다. 구축을 보면서 걱정되는 부분이 용적률이 높은 단지들도 있던데, 나중에 어떻게 되는지 궁금해졌다. 매매가 낮아서 투자로 고려하게 되는데, 용적률과 투자 부분이 궁금하다.

구축은 용적률도 같이 보긴 한다. 재건축, 리모델링 얘기가 안 나오기 어렵다. 같은 구축이더라도 입지가 비슷하면 용적률 낮은 걸 본다. 하지만 입지가 다르면, 입지 좋은데 용적률 높은? 입지 떨어지는 데 용적률 낮은 좋아하는 아파트랑 시세 흐름이 같이 간다. 용적률 낮고, 사람들이 좋아하는 단지 산다. 하지만 입지 차이가 많이 난다? 그럼 용적률이 높아도 거기 산다. 기준은 200초반 정도 되야 리모델링, 재건축이 가능하다. 하지만 제일 중요한 것은 용적률 이전에 입지다. 사업성에 영향을 끼치는 것은 입지와 용적률이다. 

다음달 4급지 앞마당 매물 리스트를 보는 데, 20평대를 봐야하는데, 4급지 20평대 매물이 싹 날아간 시점에 4급지를 본 게 맞나 싶은데? 다산 실거주를 고려해볼 수 있나? 다산과 비교했을 때 노원구랑 어떤가? 

규제지역에서 살 수 있는 게 1번이다. 내집마련은 예산이 정해졌으니, 꼭 앞마당인 곳에서 내집마련을 해야하는 건 아니다. 지금은 내 예산에서 플러스 1억에서 마이너스 1억 필터를 걸어서 뽑아. 입지가 좋은 곳부터 단지를 봐야 한다. 내 예산에서 살 수 있는 것 중에서 입지가 제일 좋은 것. 단지끼리 입지비교 하면 앞마당이 아니어도 할 수 있다. 

-더행복하자:
3000만원으로 지방투자!! 조심해야 할 부분은?

선호도가 중간 정도를 산다면 잘 팔고 나오는 게 중요하다. 하지만 걱정이 많다면..돈을 좀 더 모아서 사람들이 좋아하는 곳!! 5000만원으로 하면 좋겠다. 그간 3000만원으로 투자하신 분들을 보면 매수와 매도 하는 걸 어려워했다.  투자는 엄두가 나지 않는 건 투자하지 말았으면 한다. 돈을 잘 굴리고 싶어서 하는 투자지 않나? 너무 괜찮은 단지가 3000만원이면 해도 되지만, 그래도 확률적으로 괜찮은 단지는 5000만원은 있어야 한다. 

초신축이 쏟아지고 있는 중소도시에서 10년차 넘는 단지 투자 괜찮을까?

지방은 10년차가 넘어도 공급이 없으면? 예시로, 청주를 들 수 있다. 

이때 당시 10년차 단지 사면 돈 못 버는 거 아닌가?란 생각 할 수 있다. 

하지만 지방에서 중요한 건 싸게 하는 것. 공급이 없는 것..

전세가가 떨어진다? 매매가는 절대 오를 수 없다. 2년 후 매매가가 안오를 수 있다. 그럴꺼면? 중소도시에서 좋아하는 아파트, 싼 아파트, 공급이 없는 아파트…3가지가 충족되어야한다. 투자해서 마음이 괴로울 거면 투자하지 말아야 한다고 생각한다. 아주 보수적으로 하라고 얘기하고 싶다. 

친구 집 사는데 아직 실력이 부족한 내가 친구에게 용기를 내라고 집을 사라고 이렇게 말해줘도 되는지…..

지금 전세 가격이랑 월세 가격이 어떻게 되고 있는지 알려줄 것 같다. 필터 걸어서 예산으로 서울 전체 지역을 한 번 봐봐라. 지금 전세가 없으니 전세가도 오를꺼다. 지금 집을 엄청 싸게 사고, 안 사고의 관점이 아니라 전세 만기 시점에 내가 살 집이 없어질 수 있다. 그 정도까지는 얘기해줄 수 있을 것 같다. 11,12,1월이 비수기다. 이사철이 다가온다면?? 무서워질거다. 

아래층 누수와 관련 대처가 조금 어렵다. 

우리가 문제 되는 부분은 어느 부분이다. 관리실에서과 이야기 나눴고, 3월에는 마무리 하는 걸로 알고 있겠다. 명확하게 문자를 보낼 것 같다. 말이 안통하면 전화 안받는다. 너무 착하게 말하지 않고, 명확하게 할 말은 하는 게 좋다. 

-이단지님:

지방에서 5000이상-1억 정도 하는 것보다 수도권을 하는 게 더 나을까?

이건 수도권이냐 지방이냐 문제가 아니다. 어떤 단지를 사느냐가 중요하다. 왠만해서는 수도권 투자가 맞다.

지방은 상승장일 때 투자자가 나타난다. 왠만하면 돈이 되면 수도권을 투자하라고 한다. 

수도권 외곽은 지방과 같다. 수도권 외곽에서 선호도가 떨어지는 곳 보다는 지방에서 사람들이 좋아하는 아파트를 사는 게 더 나을 때가 있다. 수도권 외곽보다 매도가 잘 될 때가 많다. 서울 3대 업무지구 1개라도 1시간 이내 갈 수 있는 곳이 없다면? 그런 곳은 좀……

투자와 내집 마련 할 때, 분석하는 것에 대한 차이점이 궁금하다. 

기본적으로 똑같다. 핵심적으로는 내집마련은 매매가가 정확히 나온다. 8억. 5억.

투자는 투자금이 7000만원이라도 누군가는 매매가 4억짜리, 누군가는 매매가 5억짜리를 산다. 

투자는 내가 얼마나 많은 지역을 아는 지가 중요하다. 단지 보는 것은 투자나 내집마련 다 똑같다. 보는 건 똑같다. 

내집마련은 임장 안가나?

아니요. 단지 뽑고 임장가서 봐야 한다. 단지 주변을 보는 것이다. 임장가면 지도에서 못 본 것들을 볼 수 있다. 

부모님이 청약이 되어서 옵션을 해야하는데, 풀옵션을 해야하는지…지방에서 매도타이밍이 궁금하다. 

요새 신축은 에어컨 풀옵션해야한다. 없으면? 마이너스 요소가 된다. 중소도시는 공급이 없어지면 가격이 상승한다. 지금은 가격이 쌀 때다. 이때 새 아파트를 가지고 있는 것이기 때문에 보유하며 지켜보는 게 좋겠다.

미혼 친구가 40평대 분양 받음. 테크노폴리스라 선호도가 없으니 피받고 팔아야할지..갖고 있어야할지..

친구는 열반기초 들어야할 것 같다. 이걸 팔고 다른 걸 산다고 하더라도 좋은 선택이 중요한데, 단지님이 다 알려줄 수는 없기 때문에 열반기초 하나만이라도 들어보면 도움이 되지 않을까? 란 생각이 든다. 친구분이 가지고 있는 선택지가 무엇인지 알고 있는 게 중요할 것 같다. 강의 듣는 것에 대한 거부감이 있을 수 있으니, 유튜브 영상이나 칼럼이라도 보는 게 어떨까 싶다. 굴리는 방법을 조금이라도 아는 게 중요한 것 같다. 

-플러플러밍님:

강의에서 학군이 유명한 곳이 초역세권보다 비싼 걸 알게 되었다. 수지는 신분당선 초역세권 아니면 딱히 오르지 않는다는 이야기를 들었다. 수지보다 하급지인 서울이 나을지…신분당선 역세권이 아니더라도 환경이 좋은 곳이 나을지??

신분당선 주변이 아니면 딱히 오르지 않는다는 말은 틀렸다. 신분당선 라인만 오르는 건 틀렸다. 하지만 신분당선 라인이 많이 오르는 건 맞다. 신분당선 라인을 좋아하는 건 맞다. 하지만 신분당선 라인이 아닌 것을 매수하면 안되냐? 그건 아니다. 너무 끝이 아니라면 역에서 조금 멀어도 매수해도 괜찮다. 하지만 지역을 좀 더 넓게 보고 역 가까운 단지를 같이 볼 것 같다. 

-사랑스런학교2:

이번에 집을 사면서, 기본집이라 수리를 했다고 했던 집의 가격 차이가 크더라. 어느정도 선이 적당한지..

수리비가 요새 얼마인지 알아야한다. 인테리어를 너무 과도하게 해도 안되고, 매수할 때 인테리어 한 집을 비싸게 사도 매도할 때는 그 가격을 받을 수 없다. 인테리어 값 때문에 33평 기준 5000이상 차이난다? 그럼 그냥 기본집으로 사는게 낫다. 20평대는 2500이하로 수리할 수 있다. 싸게 사서 중간정도 수리만 하고 사는 게 낫다. 다시 팔때를 생각해야 한다. 

갈아타기는 전고점 찍고 집을 산 사람은 어떻게 해야 하나?

내가 내 것보다 좋은 걸 살 수 있다는 생각일 때 갈아탄다. 상승장, 하락장 그것보다, 내 저축 금액과 내집 팔아서 더 좋은 걸로 갈아 끼울 수 있다면? 갈아타는 게 맞다. 주의할 점은..상승장에선 매도와 매수 시간 텀이 짧아야 한다. 팔았으면 빨리 갈아타야한다. 이때 실수하는 부분은 매수를 먼저하는 경우다. 반드시 지켜야 할 원칙!! 내 집 먼저 팔고 - > 갈아탈 집 매수한다. 하락장에 내집보다 상급지 단지가 더 떨어진다. 갈 수 있다면 가면 된다. 이 기회를 보려면? 시장을 계속 보고 있어야 한다. 꾸준한 관심이 중요하다. 

오렌지하늘 튜터님!!! 긴 시간동안 질문에 답해주시고, 

생각 많이 나눠주셔서 감사합니다. 

너무너무너무너무 뜻깊은 시간이었습니다~~~~~