안녕하세요.
53년생 어머님에게 대출 관련 요청을 받게 된 92년생 아들입니다.
평소 부모님께서 막연히 알아서 노후를 잘 준비하시는가보다 여기고,
스스로도 업무라는 핑계로 부동산 공부를 잘 안 한 벌인지,
갑작스럽게 부모님으로 부터 대출을 요청받게 되어 몇가지 질문드리고 싶어 이렇게 여쭤뵙니다..
현황은 아래와 같습니다.
[상황]
- 어머님이 2021년경 분양가 7억 3천의 오피스텔을 계약하심.
(* 현재 부동산 어플등을 통해 확인 결과, 매매 5억 7천으로 올라온 매물을 확인했으나 실거래는 없었습니다.)
- 어머님 명의로 계약금(7천 3백) 치루고, 중도금 대출 진행 중(중도금 대출 6회에 나누어 건설사 측에 납입 진행됨)
- 입주 계약을 위해 중도금(4억 4천), 잔금(2억 2천)을 최종 처리해야 하는데, 어머님의 소득이 부족해 잔금 대출이 불가함.
[어머님 요청사항]
- 아들인 나와 공동 명의로 변경하여, 아래와 같이 공동명의, 잔금 대출을 요청.
- 계약금 부담은 50:50으로 진행할 예정.
- 중도금 대출은 어머님 명의로 진행중이며, 추가 잔금 대출은 아들 명의로 진행할 예정.
[상환 계획]
- 중도금은 어머님의 기존 아파트 매매 후 해당 금액(약 5억 1천)으로 상환 예정.
- 잔금은 계약한 오피스텔의 전세를 놓고, 해당 전세금(약 4억으로 확인됨)을 통해서 중도 상환 하고자 함.
- 아들은 무주택자, 주거 구매 등의 이력 없음.
위와 같은 상황이며,
질문은 아래와 같습니다!
Q.1-1 [상환시 증여세 관련]
공동명의(50:50)로 변경 후 상환시 금액으로 인해 증여세 등이 걱정됩니다.
증여세를 줄이기 위해 '기존 중도금 대출 및 상환'은 어머니의 지분으로, '신규 잔금 대출'은 아들의 지분으로 명확히 구분할 수 있나요?
Q.1-2
공동명의 상태에서 세입자의 전세보증금을 받아 아들 명의의 잔금 대출을 상환할 경우, 이를 어머니가 아들에게 현금을 증여한 것으로 간주하여 증여세가 발생할 소지가 있을까요?
Q.2 [청약 및 생애최초 자격 등]
주거용 오피스텔을 공동명의로 취득하게 되면, 아들의 '주택 보유 이력'으로 남게 될까요?
그렇다면 이 경우 추후 아들이 아파트 구입 시 생애최초 대출이라던지 등에서 자격이 박탈되는지 궁금합니다.
Q.3 [지분 이전 시 증여세]
어머니께서는 추후에 어머니의 지분을 저에게 주신다고 하시는데요. 이럴 경우에도 당연히 증여세가 발생되는 것 같은데, 맞을까요?
Q.4 [취득세]
이곳 가입 후 알아보니 취득세 4.6%가 발생하는 것으로 배웠습니다.
취득세 역시 반반 지분에 따라 나눠 부담하는 것일까요?
두서 없는 내용이지만, 최대한
은행 및 법무사를 통해 안내받은 현상황을 파악 후 구체적으로 적어보았습니다..
어머니께서는 계약 당시 현재 아파트의 집값이 약 8억까지 올라, 오피스텔의 값은 충분히 감당 가능할 것이라 생각해서 노후에 월세 받는 것을 생각하며 계약하셨다고 하네요.. 주변인들의 조언도 있었다고 하고..
떨어져지내다보니, 이런 부분에서는 대화도 크게 안 나누고 말씀도 안주셔서 이런 큰 결정을 하셨는 줄 몰랐습니다.. 저의 불찰이 크게 돌아온 것 같아 후회 중입니다..
부디 전문가분들께서 많은 조언을 주시면 감사하겠습니다..!
댓글
안녕하세요. hjyu1123님.
갑작스러운 상황에 큰 금액이 오가는 문제라 걱정이 많으실텐데도 부모님 상황에 함께 고민하시는 마음이 너무 대단하신 것 같습니다..!
먼저 보내주신 상황과 질문을 바탕으로 아는 선에서 정리해드려보지만 실행 전 반드시 세무사와도 전문적으로 상담을 해보셨으면 좋겠어요.
먼저 현재 계획하신 자금 조달계획과 지분율이 불일치가 되어보이는데요.
오피스텔 분양가는 7.3억
어머니 부담금 : 계약금(7,300만원) + 중도금 상황(4.4억) = 약 5억 1,300만원(전체 70%정도)
1123님 부담금 : 잔금 대출 = 약 2억 2천만원(전체의 30%정도)
계획된 지분은 50:50
어머니는 돈을 70% 내셨는데 지분은 50%만 가져가지고 1123님은 돈을 30%을 내셨는데 지분을 50% 가져가시는 구조신데, 어머니가 1123님에게 부동산 지분의 약 20%(금액으로 약 1억 4천만원정도)를 공짜로 더 주시는 셈이 되시는데요. 그러면 국세청은 이 상황을 현금 증여나 부채 상환에 따른 이익 증여로 볼 수 있다는 점이라는 점은 알고 계셔야할 것 같아요.
Q1-1)
먼저 대출 명의를 구분해도 최종 투입 금액 대비 지분율이 맞지 않으면 증여세가 나올 수 있을 것 같아요. 중도금은 어머니가 갚았고, 잔금은 내가 빌려서 냈으니 따로다라고 주장해도 세무쪽에서는 총 취득가액 대비 누가 얼마나 냈는가를 볼 것 같아요. 위의 문제가 있기 때문에 지분율을 조정해서 어머니 70:아들 30으로 지분을 설정하시면 좋을 것 같고, 어머니가 더 내준 금액만큼 어머니께 빌린 것으로 하고 차용증을 작성하시고 매달 이자를 드리는 방식으로도 알아봐야할 것 같아요(이자 지급 내역 필수)
Q1-2)
이미 1123님은 은행에 2.2억의 빚이 있으신 상태에서 전세금을 받아 2.2억을 갚았지만 나중에 세입자에게 돌려줘야할 전세금 반환 의무가 생긴거랑 같아요. 그래서 1123님의 순수 재산이 늘어난 건 없으니 당장 국세청에서도 세금을 매기진 않을것 같아요. 다만 2년 뒤 전세 만기 때 세입자가 나갈 경우 4억을 돌려줘야하는데, 이 때 1123님이 본인이 썼던 2.2억원을 직접 마련해서 돌려주면 문제가 없지만, 대출을 갚느라 돈을 써서 어머니가 대신 전세금 4억원을 세입자에게 돌려주시는 경우가 많은데 이때는 대신 1123님의 빚을 같아준 것이 되기때문에 2.2억원에 대한 증여세가 과세될 수 있어요. 지금 당장은 세금을 없을지 몰라도, 나중에 전세금 뺄 때 누구의 돈이 어디에서 나오느냐에 따라 세금을 맞을 수 있냐가 달라질 것 같아요.
Q2)
무주택과 생애최초는 달라요. 나중에 1123님이 결혼하시거나 독립해서 디딤돌이나 신생아특례같은 정부지원대출을 받으실 때, 현재 무주택인지(대출 신청일 기준 주택 여부) / 생애최초(태어나서 단 한 번도 집을 소유한적 없는지) 2가지를 보는데요. 보통 아파트나 빌라는 한번이라도 내 명의로 등기를 쳤다가 팔면 현재 집이 없어도 집을 가져본 사람이라 생애최초 자격은 유지할 수 없습니다. 그런데 오피스텔은 업무시설로 들어가기에 주택을 소유했던 이력으로 치지 않기에 청약이나 생애최초 대출 자격 심사에서는 무주택자로 간주하고, 주거용으로 썼다고해도 나중에 팔고 나면 생애최초 자격은 유지하실 수 있을거에요. 하지만 추후 오피스텔을 가지고 있는 상태에서 정부지원대출은 유주택으로 간주되서 거절되거나 한도가 깎일 수 있으니 매도를 고려하시거나 어머님께 지분을 넘기셔야할 것 같습니다.
Q3)
추후에 지분을 어머니께서 주신다고 하시면 증여세가 발생해요. 향후 지분(50% 또는 70%)을 1123님 명의로 가져오실 때 그 시점의 오피스텔 감정가액 또는 시가표준액 기준으로 증여세가 부가됩니다.
Q4)
지분이 50:50이라면 어머니와 1123님이 각각 취득세 4.6%를 5:5로 나눠서 냅니다.
일단 어머니께서 보유하고 계신 아파트가 어떤 곳인지, 현재 전체적인 자산 상황은 어떤지 모르기에 구체적으로 말씀드리기는 어려울 것 같습니다..! 오히려 이럴 때일수록 내집마련도 추후에 고민중이신 상황이시라면 진짜 좋은 자산을 가지는 방법에 대한 공부도 해보시고, 관련 코칭도 있으니 꼭 받아보시고 결정해보셨으면 좋겠습니다. 어머니께서 노후 준비로 하신 결정이 부담이 되실 수 있어서 안타까우시겠지만 감정적인 부분보다 손실을 최소화하셨으면 좋겠습니다..! 진심으로 응원하겠습니다!
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