“여기까지 분석한다고?” 소액 투자자의 시야를 바꿔준 2주차 강의 후기 [2강 후기] [꾸오]

안녕하세요.
꾸준히 오래가는 투자자, 꾸오입니다.

요즘 시장에서 핫한 지방 도시들을 보면 대부분 광역시에 속해 있습니다.
다만 광역시는 기본 체급이 있다 보니, 1억 미만 소액 투자자에게는 접근하기에 부담스러운 단지들이 많다는 생각을 해왔습니다.

반대로 시선을 조금만 낮춰 중소도시로 내려가 보면,
같은 투자금으로도 상대적으로 선호도가 높은 단지를 선택할 수 있는 기회가 여전히 남아 있습니다.

이번 2주차 강의에서는
재이리 튜터님께서 소액 투자를 위한 중소도시 2곳(B지역, C지역) 을 예시로
입지와 시세를 어떻게 분석해야 하는지,
그리고 앞으로 소액 투자자가 어떤 준비를 해나가야 하는지를 정말 논리적으로 정리해 주셨습니다.

두 지역 모두 자족 기능을 갖춘 도시였고,
“여기까지 분석한다고?” 싶을 정도로 깊이 있는 설명이 인상적이었습니다.
그중에서도 특히 기억에 남았던 3가지 포인트를 정리해봅니다.

1️⃣ 임장보고서는 곧 나만의 연구실

튜터님께서 이런 말씀을 해주셨습니다.

“임장보고서는 정답을 적는 곳이 아니라, 나의 생각을 실험하는 연구실이다.”

궁금한 점이 생기면 정리하고,
그 생각을 투자로 연결 지어보는 과정 자체가 실력이라는 말이 크게 와닿았습니다.

실제 강의에서 B지역과 C지역을 분석하시며
입지 데이터를 단순 나열하는 것이 아니라

① 이 데이터가 왜 선호도로 이어지는지
② 그래서 투자 판단에서는 어떻게 해석해야 하는지
를 생각의 흐름으로 보여주셨습니다.

특히 인상 깊었던 부분은
공급을 바라보며 ‘어디까지 구축을 투자로 볼 수 있는가’,
그리고 어떤 시점부터 구축 단지가 반등을 시도할 수 있는가를
논리적으로 풀어주신 대목이었습니다.

이 과정을 통해

• 어떤 특징의 구축 단지는 조심해야 하는지
• 구축 투자를 얼마나 보수적으로 바라봐야 하는지
  를 명확히 정리할 수 있었습니다.

앞으로 지방 중소도시의 구축 단지를 볼 때는

1. 어디까지 생활권이 허용되는지
2. 투자 가능한 구축이 언제부터 가격 반등을 시도하는지
   이 두 가지를 반드시 체크하며 임장보고서에 적용해보려 합니다.

2️⃣ OO OOO으로 가격 왜곡을 판별하는 방법

시장이 좋지 않을 때 멘토님들께서 자주 하시는 말이 있습니다.

“지금은 단지 간 가격이 많이 왜곡돼 있다.”

그런데 솔직히 말해,
‘가격이 왜곡되어 있음을 어떻게 판단할 수 있는 거지?’라는 의문이 늘 남아 있었습니다.
 

시세를 많이 보다 보면 느껴진다, 정도의 설명만 들었던 기억이 납니다.

이번 강의에서 재이리 튜터님은
가격 왜곡을 확인할 수 있는 아주 명확한 방법을 알려주셨습니다.
바로 OO OOO이었습니다.

방법을 듣고 나서는 오히려 허탈했습니다.
 

왜냐하면 이 장표는 임장보고서를 한 번이라도 써본 사람이라면
다들 붙여 넣고 있던 자료였기 때문입니다.

문제는 그 장표를 ‘작성’하고 있었을 뿐, ‘활용’하지 못하고 있었다는 것이었습니다.

입지 분석으로 단지의 가치를 판단할 수 있는 도구는 이미 알고 있었지만,
지도 위에 가격을 올려놓고

• 선호도에 따라 가격이 어떻게 형성되어 있는지
• 전고점 대비 어디가 유독 눈에 띄는지
  를 의식적으로 생각해보지 않았던 것이 가장 큰 이유였다고 느꼈습니다.

앞으로는
OO OOO을 활용해 지도 위에 가격을 올려두고
선호도별 가격 형성 → 전고점 비교 → 왜곡 구간 확인
이 과정을 통해 저평가된 단지부터 우선적으로 매물을 확인해볼 생각입니다.

3️⃣ 지방에서는 정말 ‘연식’ 이 전부일까?

지방 투자를 이야기할 때 흔히 듣는 말이 있습니다.

“지방은 땅값이 낮으니, 상품성 좋은 신축이 답이다.”

이번 강의를 통해
이 말이 반은 맞고, 반은 틀리다는 것을 깨닫게 되었습니다.

지방은 수도권과 달리
직장과 주거지 간 거리가 상대적으로 짧아
‘거리’에 대한 니즈는 낮은 반면,
‘살기 좋은 아파트’에 대한 수요는 매우 높다는 특징이 있습니다.

그래서 대부분의 경우
커뮤니티, 구조, 쾌적함이 좋은 신축이 구축보다 투자적으로 유리한 경우가 많습니다.

하지만 동시에
지방에는 그 지역에서 ‘전통적으로 사람들이 선호하는 요소’가 존재합니다.
 

그 요소를 갖춘 지역은

• 신축이 아니어도
• 실거주 선호가 높게 유지되고
• 수요가 꾸준히 붙는 경우가 있다는 점을
  B지역 사례를 통해 매우 구체적으로 설명해주셨습니다.

이 설명 덕분에 항상 말로만 들었던 ‘선호도’라는 개념을
조금은 실체적으로 이해할 수 있었습니다.

앞으로는

• 생활권별 선호도를 나누는 데서 끝나는 것이 아니라
• 생활권 간 선호도의 ‘격차’가 얼마나 큰지,
• 그 격차가 연식 불패를 어디까지 허용하는지
  까지 고민하며 임장보고서에 녹여보려 합니다.

이번 강의를 통해
이제는 “좋아 보인다”가 아니라
왜 좋은지, 어느 생활권 어느 연식까지 투자가 가능한지, 구축 단지는 어느 시점에 반등할 수 있는지

를논리적으로 설명할 수 있는 기준을 하나 더 갖게 된 것 같습니다.

다음 강의도 기대하며,
배운 내용은 바로 임장과 임보로 복기해보겠습니다.