임산부 투자자🤰 경기도 외곽 신축 매도 후 규제지역 실거주 갈아타기 후기 [아침이좋아]

안녕하세요~~! 여유로운 아침을 좋아하는 아침이좋아입니다 :)

이번에 드디어 경기도 외곽 물건을 매도하고, 수도권 규제지역에 실거주로 투자한 후기를 써보려고 합니다. 조금은 긴 글이 되겠지만 저와 같이 갈아타기를 고민하고 계신 분, 매도가 어려운 분, 실거주 매수를 고민하고 계신 분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

🔥 매도

매도 의사 결정

매도 의사 결정은 강의에서 배운 대로 가격과 가치, 실익과 대안을 생각해 보았습니다. 특히 3월 실전반에서 자주가족님의 갈아타기 강의를 들었던 내용을 반복해서 복기했습니다. 비싸지고 변해버리는 시장 안에서도 매도-매수 계획을 세우고 실행하는 방법을 배웠었고, 배운대로 상황 정리를 해보고 투자 코칭을 받으면서 매도에 대한 구체적인 계획을 잡아갔습니다.

매도 계획과 임차인과의 연락

처음에는 전세 만기가 25년 8월이라 4월쯤 투자 코칭을 받고 매도로 방향을 설정한 뒤, 임차인 분께 미리 연락을 드렸는데요, “매도를 하고 싶다. 혹시 이 집을 매매하실 의향이 있다면 싸게 드리겠다” 했지만 세입자분이 청약에 당첨이 되셔서 26년 4-5월에 나가야한다고 하시더라구요. 계약갱신청구권이 남아있는 상태라 제 입장에서도 거절을 하기는 어려웠습니다. 그래서 5% 증액을 하고, 26년 5월 만기로 전세 재계약을 진행했습니다.

당시 재계약을 할 때 특약을 꼼꼼하게 챙겨두었는데, 나중에 매도를 할 때 도움이 되었습니다(실거주자 분이 매수를 하셨는데 임차인 퇴거가 확실해야 매수하겠다고 했고, 특약에 상세히 적어 놓은 덕분에 문제 없이 매도를 했습니다.) 매도를 할 계획이 있는 상태로 재계약을 하신다면 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

• 본 계약은 임차인의 청약 당첨으로 인한 자발적인 계약기간 단축요청에 따라 당사자간 협의 하에 2025년 0월 0일 부터 2026년 0월 0일까지로 정한다.
• 임대인은 계약종료 전후로 주택매매를 진행할 계획이 있음을 임차인에게 사전에 고지하였으며 이에 따라 임차인은 부동산 방문등에 협조하기로 한다. 방문일정은 임차인과 사전 협의하여 진행한다
• 임차인의 실제 퇴거일은 2026년 0월-0월중으로 하며, 구체적인 날짜는 임대인의 매매일정과 매수인의 요청, 임차인의 이사준비 상황을 고려하여 상호협의하여 조율한다.
• 임차인은 계약종료시 새로운 임대차 계약이 원활히 진행될 수 있도록 협조한다. 

그리고 “계약갱신청구권 행사 여부 확인서” 서류가 필수는 아닌데, 검색 후 양식을 받아서 작성해두기도 했습니다.

본격적인 매도 실행

돈독모에서 매도 선배님들의 말씀을 들을 수 있었고, 월부 닷컴과 카페에서 매도 후기 30개를 읽었습니다.(링크) 그리고 나름대로 매도 후에 실거주와 투자를 한다면 어떤 단지를 매수할 수 있는지 찾아봤고, 11월에 다시 투자코칭을 받았습니다. 그 이후에 매도를 원씽으로 하라고 하셔서 그 날부터 매도에 집중했습니다.

이전에 두 곳만 내놓았었는데, 6개월 동안 1~2팀 보고 가셨나..ㅎㅎ.. 서울은 불타오른다는데 경기도 외곽은 정말 얼어붙은 시장이었습니다. 많이 내놓기 위해서 매도 후기에서 본 대로 호갱노노에 올렸더니 연락이 꽤 오더라구요. 동네 전체에 부동산이 60곳 있었는데, 세입자가 살고 계신 곳이라 전체 연락은 못했고(세입자분이 협조를 잘 해주셨음에도 모르는 번호 전화는 안 받으셨고, 돌도 안지난 쌍둥이 아가가 있어서 무한정 보여주기는 어려웠어요ㅠㅠ) 호갱노노 보고 연락 온 적극적인 부동산 + 단지내, 근처 부동산 + 경쟁 매물 물건 가진 부동산 ⇒ 이렇게 15곳 정도 광고를 올렸습니다. 2곳 → 15곳으로 늘리자 기존에 광고하던 사장님들이 그런다고 안 팔린다~! 설 지나면 손님 올거다~ 공동으로 다 된다~ 하셨지만.. 네^-^.. 하고 더 뿌렸습니다. 

전체 매물과 부동산 리스트업을 할 때는 아래 루시퍼홍님 글의 도움을 받았습니다.

• 네이버 부동산 매물 리스트 다운받기: https://cafe.naver.com/wecando7/11332464
• 네이버 부동산 중개소 다운로드: https://cafe.naver.com/wecando7/11356083

직접 현장으로 가기

광고를 많이 올리고 호가를 낮춰서 1등 물건으로 만들었는데, 2주일이 다 되어도 손님이 없다는 피드백만 오더라구요.😥 전화도 좋지만 직접 가면 다르다고 하셔서! 눈이 많이 온 날, 남편을 데리고 매도 물건 동네에 다녀왔습니다. 

평일에 병원도 갈겸 연차를 내서 오전부터 15곳을 돌았고, 다이소에서 산 것들로 작지만 제 마음을 전달했습니다. 추운 날 임산부 뱃지를 달고 돌아다니는 저를 보면서 사장님들이 마음을 더 여셨던 것 같아요.

마지막에 내 물건이랑 꽤 먼데 여기까지 가야하나… 싶은 곳이 있었는데 그래도 갔고, 정말 생각지도 못하게 여기서 매도를 해주셨어요. 일주일만에 연락이 오셔서 부동산 주변 단지 아파트 보러 온 손님에게 제 물건 추천을 해주셨대요. 신경이 쓰였다고 하시더라구요. 매도는 조금 먼 곳에서도 가격이 비슷하거나, 환경이 내 물건보다 조금 덜 좋거나, 돈이 모자라서 같이 고민하는 곳이라면 내놓아도 괜찮은 것 같습니다.

매코 & 협상 & 일정 조율

근데 갑자기 저보다 동과 층이 좋은 경쟁 물건이 가격을 많이 내리면서 제 물건도 3천만원을 더 내려야 하는 상황이 되었습니다. 휴ㅠㅠㅠ 답답한 마음에 매물 코칭을 받고 매도 마지노선을 정했습니다. 너무 싸게는 아쉽다고 하셔서 마지노선 금액을 정해두었고, 그것보다 조금 넘게 불러서 과감하게 매도를 선택했습니다. 대신 사장님께 너무 싼데 3백만원이라도 더 받게 해달라고 요청드렸고, 잔금을 세입자 만기가 아니라 더 빨리하면 좋겠다고 말씀드렸습니다. 싸게 파는 대신 잠시 세안고로 샀다가 입주하시도록 했습니다. 왜냐면 제가 매수할 지역의 매물이 점점 없어지고 있었고, 사고 싶은 물건이 있었거든요.

게다가 매수 물건을 골랐는데, 실거주라 대출이 복병이었습니다. 저는 서민실수요자 요건으로 LTV 60%를 받아야했는데, 그러려면 대출 접수 시점에 ‘무주택’이어야 합니다. 그러니까 대출 접수 전에 매도 잔금 후 소유권 이전까지 완료가 되어야 하는거죠. 잔금 ~ 소유권 이전은 영업일 3일~5일이 걸린다고 했고, 대출 접수는 적어도 1달 전에 해야했습니다. 요새 대출 총량 규제 때문에 지점마다 월 단위로 할당 금액이 있고, 중순쯤이면 다음달 대출이 마감되는 경우가 많다고 해요.

그래서 요새 잔금일은 최대한 월말보다는 월초로 하는게 유리하고, 대출 접수는 잔금 1~2달 전 월초에 빠르게 해야 선택지가 좀 있는 것 같았습니다. 늦으면 좋은 조건의 지점들의 금액이 다 차고 마감되어서, 금리가 비싸거나 받을 수 있는 은행/지점이 한정된다고 하더라구요. (예를 들어 2월 말 잔금이면 최대 1월 초~ 늦어도 중순까지 접수까지해야 안전하고, 점점 늦어지면 선택지가 줄어들고 불안한거죠. 3월 초로 잔금을 하면 2월 초까지 대출 접수해도 괜찮으니 조금 더 여유가 있습니다.)

근데 매수 물건은 전학 이슈로 꼭 2월 말에 해야 한다고 해서ㅠㅠ 결국 매수 물건 잔금 기한에 맞추려면, 예상보다 매도 잔금을 더 빠르게 해야하는 상황이더라구요.. 그래서 제가 할 수 있는건 매도 잔금을 더 당기는거였고, 이미 확실히 정하지 못했다가 두 차례 당긴 상태라 말할 명분이 없어서 협상을 돈으로 해결했습니다. 남은 잔금이 약 6천만원이었는데, “6천만원을 저에게 한 달 빨리 주셔야하니까 5% 이자 계산하면 25만원. 제가 두 배인 50만원 드릴테니 잔금 한 달 더 빨리 해주세요.” 다행히 대출을 안받는 신혼부부라서 가능했습니다. 대출을 받는다면 매수인도 잔금 후 3개월 이내 입주해야 하는데, 세입자분이 3개월 안에 나갈 수 있는 상황은 아니었습니다.

정말 복잡하죠? 머리가 터질 것 같았습니다 ㅋㅋ 대출상담사 여러 분과 통화를 하고, 잔금일 협상을 해서 결국 제가 원하는 물건을 매수할 수 있는 상황을 만들어 냈습니다!!! 투자는 대응이다💪 그렇게 하나 하나 해결해 갔습니다.

✅ 매도: 12월 초 → 잔금 1월 초

✅ 매수: 약정 12월 중순~말 → 토허가 승인 1월 중순 → 바로 계약 & 대출 접수 → 잔금 2월 말

• 대출 접수 시점에 서민실수요자로 받으려면 ‘무주택’이어야 함(잔금 후 소유권 등기 이전까지 영업일 3~5일)
• 토허가 승인이 나고 계약서 빠르게 써야함(토허가 접수 ~ 승인까지 약 3주 걸렸고, 영업일 기준 최대 15일 소요)
• 대출 접수는 매수 잔금 1개월 전 월초~중순까지 하는 것이 안전함.

💪 매수

투자코칭을 받기 전에는 비규제지역 투자로 생각하고 있었고, 임신 초기에는 입덧과 이직한지 얼마 안된 직장에서 적응을 하느라 거의 퇴근 후 뻗어있었어요. 그래서 시세를 겨우 보는 정도 밖에 할 수 없었습니다.

임신 12주가 지나서 임신 중기가 되자마자 바로 주말에 매물을 보러 다녔습니다. 앞마당을 새로 만들 수는 없어서 그동안 만들어놓은 앞마당 중 비규제지역으로 다녔어요. 그러다보니 아쉽기도 했지만 최선을 다하고 싶었습니다. 몸이 이전 같지 않았어도 하루에 부동산 두 곳, 많으면 세 곳 정도는 갈 수 있더라구요. 그렇게 내가 투자할 수 있는 단지와 매물 범위를 좁혀갔습니다.

그러다 투코를 받고 실거주로 방향을 주셔서, 매도 광고를 올려놓은 동시에 실거주 가능한 곳들을 전수조사하고 매물을 하나씩 보기 시작했습니다. 

생각보다 저는 투자보다 실거주가 더 어렵더라구요. 투자이면 A단지, B단지 가치가 비슷해서 둘 중에 조건 좋은 매물을 선택하면 될텐데, 실거주로 나와 남편의 출퇴근, 주차 상황, 어린이집 등을 고려하면 B단지가 더 나았거든요. 그러니까 대안이 아주 많기 어려운거죠. 어쨌든 가장 우선순위 부터 아쉬운 단지까지 5개 단지 정도 정하고 전임 매임을 반복했는데, 정말 어려웠던건 우선순위고 아쉬운 단지고 다 “매물이 없다!!!” 였습니다.

매물이 없는 시장에서 매수 물건 찾기

일단 나와있는건 다 보려고 했고, 우선 순위 단지는 매도할 때처럼 현장에 계속 갔습니다. 문을 두드리고 사장님 진짜 없을까요,,, 저 곧 출산인데 갈 곳이 없어요😭 하면서 임산부 찬스를 조금 썼구요!? ㅎㅎ 돌아다니다 보니 인연이 닿는 매물이 있었습니다.

요즘 매물이 없는 시장에서 어려운게 뭐였냐면, 매도자도 평수 넓히기 혹은 이사를 가고 싶은데, 그거 팔고 갈아탈 곳이 없는거에요. 예를 들어 제가 매수하고 싶은 곳 → 매도자가 갈아탈 곳 → 그 매도자가 갈아탈 곳 이게 다 정해져야… 가능한거죠…..ㅋㅋㅋ 그분들도 정해지지 않으면 절대 팔지 않으려고 하셨구요. 그래서 홀드 상태인 물건이 꽤 많았습니다. 사장님도 이 여러 건의 거래가 한 번에 타이밍 맞게 성사되어야 하니… 쉽게 보여주지 않으셨어요. 그러다가 계속 가니까 홀드 되었던 물건이 가능할 것 같은지 사장님이 그제서야 스윽 보여주시더라구요. 그렇게 매수 결정을 하고도, 계속 매도자의 매도자분이 최종 결정을 못하셔서 1주일도 더 기다렸던 것 같아요.

결국 현장에 가야 한다! 좋은 물건의 첫 번째 대기자가 내가 되어야 합니다. 계속 가고 전화드리면 먼저 생각이 날 수 밖에 없을거에요.

그리고 매도할 때 동,층,향에 따라 우선순위가 다르다는 것을 배웠기 때문에,,, 매물이 없는 시장이었지만 찾고 찾아서 동,층,수리 상태가 안좋은 물건보다 차라리 동,층이 더 좋고 특올수리가 된 물건을 200만원 깎아서 1800만원 비싸게 매수했습니다. 매물이 없는 상황에서 너무 고집하면 안 되겠지만 시도를 해봤습니다.

그러면서 전고점을 조금 넘어가는 금액이 되었지만.. 그래도 결정을 했습니다. 당장 우리 가족이 거주할 곳이 필요했고, 이런 시장에서도 최선의 선택을 해야했으니까요. 투코, 매코를 받을 때도 제 생각엔 비싼 것 같은데 괜찮을지 여러번 여쭤보기도 했구요ㅎㅎ 싸게 팔고 비싸게 사려니 정말.. 머리로는 해야 하는 것을 알면서도 마음이 어려웠습니다. 그래도 투자는 할 수 있을 때 감당 가능한 최선의 선택을 꾸준히 하는거니까! 이번에도 선택을 했습니다.

토지거래허가 승인 받고 계약하기

토허가는 매수를 못할 건 아니지만 ‘불편한’ 제도가 맞더라구요. 승인까지 시간이 걸리면서 정확한 최근 실거래가를 알기가 어렵고, 바로 계약서를 쓸 수도 없어서 대출 신청도 밀리구요. 자금조달계획서도 이전에는 금액만 제출하면 되었는데, 토허가 지역에서는 증빙 서류를 다 제출해야 합니다. 요즘은 전자거래를 많이해서 사이트에 업로드를 하면 되는 것 같습니다. 계약 후 30일 이내에 제출하면 되서 대출 심사 이후에 업로드하려고 합니다.

토허가 지역이라면 처음에는 계약서 대신 약정서를 쓰면서 약정금을 보냅니다. 이 약정금은 정식 계약서를 쓸 때 보통 돌려받습니다. 이 약정서와 함께 서류들을 챙겨서 구청에 접수를 하게 됩니다.

토허가 서류가 꽤 많은데 부동산 사장님이 직접 챙겨주시는 경우도 있고, 법무사를 연결해주시는 경우도 있고(대신 소유권 이전 등기까지 본인에게 해야 한다며 가격을 높게 불렀습니다,,) 본인이 직접 하는 경우도 있는 것 같았습니다.

저는 점점 배도 불러오고, 잔금까지 일정이 빠듯하니 실수하고 싶지 않아서 직접 법무사를 찾아서 진행했는데요. 시간적 여유가 되신다면 토허가 서류는 직접 챙겨보셔도 좋을 것 같습니다.

승인까지 영업일 기준 최대 15일로 일정이 정해져있었고, 구청 홈페이지 민원 처리 내역에서 진행 상황을 확인할 수 있었습니다. 저는 약 3주가 걸렸고, 승인 되자마자 서류 챙겨서 그 날 저녁 바로 계약서를 작성했습니다.

토허가 지역 실거주 매수 프로세스

• 자금 계획(대출 포함) 정확하게 체크 → 매수 결정 → 약정서 쓰고 약정금 보내기 → 토허가 승인 완료 → 계약서 쓰면서 약정금 돌려받고 계약금 이체 → 대출 신청 → 자금조달계획서 & 증빙서류 업로드 → 잔금 끝!

이번에 갈아타기를 하면서 배웠던 점과 실행했던 것들을 정리해보면

1. 자금과 상황 정리, 투자 코칭으로 방향 설정 도움 받기, 갈아탈 물건 찾기를 먼저 했습니다. 특히 구체적인 매도 금액에 따라서 앞마당 내에서 갈 수 있는 곳을 찾아보고 전임 매임을 했습니다. 그리고 투자 코칭을 통해 방향을 뚜렷하게 잡아서 망설임없이 행동할 수 있었습니다.
2. 매물을 뿌렸습니다. 지금 같이 매물이 없는 지역에서는 1-2곳도 충분하겠지만, 경쟁 매물이 많은 곳이라면 2곳은 택도 없었고,,, 많이 돌리고 전화 자주 드렸습니다. 손님이 어디서 올지 모르고, 양타의 힘은 아주 강하더라구요. 어떻게든 양타로 거래 성공시키려고 노력해주시는게 느껴졌습니다. 특히 내 물건과 비슷한 금액대의 아파트가 있는 곳이라면 멀더라도 내놓아보기!
3. 그리고 매도도 매수도 현장에 찾아가기. 여기까지 해야되나? 싶어도 열심히 하는 곳이라고 느껴지면 찾아갔습니다. 얼굴 보고 대화를 하면 정말 다르더라구요.
4. 아직 팔리지도 않았는데 매수 물건 보는게 어려웠지만 하기를 잘했습니다. 내가 사고 싶은 물건이 명확할 수록 매도에 대한 확신이 들고 가격 내려서 팔 수가 있었습니다.
5. 매도가 될 것 같을 때 매물 코칭을 넣어서 매도 금액 마지노선을 한 번 더 정했습니다. 매도 물건 한 개, 매수 물건 한 개로 넣어서 이 가격에 팔고 여기 매수하면 괜찮을지 확인했습니다.
6. 매도 가격에 너무 욕심내지 않고 매도 후에 실거래가를 보지 않았습니다. 싸게 팔고 조건을 최대한 조율했고, 덜 속상하기 위해서 빨리 더 좋은 가치의 물건을 매수하기 위해 노력했습니다.
7. 실거주는 매수하기 전에 대출 정확하게 알아보기! 상담사 여러 명과 연락하면서 한도를 더 받을 수 있는 2금융까지 상황을 확인했고, 실제 받을 수 있는 한도와 금리를 체크하고, 잔금 일정에 맞게 대출을 받을 수 있는지 일정까지 정확하게 체크하는 것이 중요했습니다.
8. 매매 전세 월세 모두 없고 저도 당장 갈 곳이 없는 경험을 하면서… 지금 수도권 시장을 이해할 수 있었습니다. 이럴 때일 수록 현장에 더 가야했습니다. 지금은 전고점보다 가치가 중요했고, 불편한 규제 속에서도 방법은 있었습니다. 아직 제 실력이 아주 좋은 선택을 하기는 어려웠구요ㅎㅎ 지나봐야 알겠지만 할 수 있을 때 감당 가능한 최선의 선택을 했습니다.
9. 여전히 협상은 어렵더라구요. 물건도 더 꼼꼼히 보면 좋을 것 같고, 많은 경험을 해야겠다고 느꼈습니다. 그래도 마지막까지 물어나보자!! 하는 마음으로 던져서 매도에서 300만원, 매수에서 200만원 총 500만원을 지켜냈습니다.

10. 그리고 지난 투자에서도 느꼈지만, 확언의 힘은 언제나 대단합니다 🫶 솔직히 12월 안에 가능할까 싶었지만, 목실감에 쓰고 매일 상상했던 일이 현실이 되었습니다.

    

월부에서 공부한지 2년이 되었네요. 24년 여름 아주 싼 시장에서 앞마당도 없이 아주 아쉬운 물건을 사는 경험도 해보고, 24년 겨울 여전히 싼 시장에서 내 노력으로 얻은 투자도 해보고, 25년 겨울 전고점을 터치하는 시장에서 갈아타기와 실거주 투자도 해보면서 더욱 단단한 투자자가 되어가고 있습니다. 어디에 투자하는지 보다 그 과정이 중요하다는 것을 배웠고, 자산의 가격이 오르는 것도 중요하지만 ‘저축’의 힘을 느꼈습니다. 갈아타기를 할 때도 꾸준히 모은 돈이 더 좋은 가치의 집을 매수할 수 있게 해주었어요. 소중한 경험과 자산을 쌓을 수 있어서 행복하고, 앞으로도 잘 지키고 오래 이 시장에서 살아남고 싶습니다. 

그리고 임산부도 할 수 있어요❤️ 이전에 동료분도 임신했을 때 투자하셨다고 해서 나도 할 수 있겠다 생각을 하긴 했었구요. 임신을 하고도 꾸준히 하신 동료분들을 팔로우해서 글을 보기도 했습니다.ㅎㅎ 물론 입덧도 꽤 있었고, 이직한지 한 달만에 임신을 해서 회사 적응도 솔직히 너무 힘들었어요. 그렇지만 최대한 평일에는 회사에 집중하고, 주말에는 투자에 집중했습니다. 그래서 나머지 시간에는 집에서 쉬기만 했는데 다 괜찮아요 이제 이사갈 집이 있다는 생각에 그냥 행복합니다ㅋㅋ

또 그동안 만들어둔 앞마당이 있어서 시세/전임/매임을 하면서 투자할 수 있었습니다. 앞마당 부족하면 강의 듣고 조금씩 가면 되긴 해요,,ㅎㅎ 저도 19주쯤 실전 임장클래스 조심스럽게 다녀왔답니다 히히,, 무리하지 않는 선에서 계속 해나갈 수 있었습니다. 전화 임장을 할 수 있고, 매물 임장도 조금씩 할 수 있어요. 남편 차타고 가더라도 가방에 임산부 뱃지를 구지 달고 부동산에 가면 임산부 찬스도 쓸 수 있습니다ㅋㅋㅋ 12월에는 열기 강의를 들으면서 매도 매수를 진행했고, 지금도 돈독모는 계속 참여하고 있습니다. 요새 동료분들이 많이 지투 월학에 가셔서 저도 너무 가고 싶지만~~~! 가족과 보내는 시간들도 정말 행복하네요. 아무튼 너어무 홀가분합니다. 5월 출산이라 이제 4개월이 남았는데요! 욕심내지 않고 빠르게 매도 매수를 진행한 덕분에 남은 기간은 제 몸과 회사에 에너지를 쓸 수 있을 것 같아요. 얼른 건강히 출산하고 회복해서 다시 앞마당 늘리러 가겠습니다.💪

항상 응원해주시는 동료분들이 있어서 든든하고 감사하구요. 많은 가르침을 주신 튜터님들 감사합니다☺️