[지방투자 기초반 32기 5를 단지만 등기7조 락끼] 지방투자 기초반 2주차 강의 후기_공포에 사서 탐욕에 팔라!!

지방투자기초반 2주차는 재이리님께서 B 지역에 대한 지역분석과 지방 임장을 효과적으로 하는 방법에 대한 내용으로 강의를 해주셨습니다. 해당 지역은 지방 중소도시에서 인구나 직장 규모로 봤을 때 TOP 3안에 들어가는 지역인데 가격이 너무 싸고, 소액투자가 가능하다는 점에서 매력적으로 다가왔습니다. 중소도시 중 유일하게 인구가 늘어나고 있고, 압도적인 직장과 사람들이 좋아하는 생활 인프라를 바탕으로 주변 도시들의 인구를 빨아들이고 있는 지역인데도 공급이 많다는 이유로 사람들이 투자 지역으로 보지 않는 지금이 가치 있는 아파트를 저렴하고 소액으로 투자할 수 있는 적기라는 생각이 들었습니다. 해당 지역은 아직 나의 앞마당이 아닌데 가까운 시일 내에 앞마당으로 만들어야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.

그리고 강의 내용 중 새롭게 알게 된 사실은 전세가를 통해서 저평가를 판단해 볼 수 있다는 것입니다. 매매가격은 차이가 별로 나지 않는데 전세가격이 차이가 많이 난다면, 전세가가 높은 단지가 저평가되었다고 판단할 수 있다는 것이며, 이는 전세가격은 실거주 가치를 반영하는데 실거주 가치에 비해 매매가격이 큰 차이가 없기 때문입니다. 향후 비교평가를 할 때 적용하면 비교평가가 한결 수월해질 것 같습니다.   

• 2주차 강의에서 인상 깊었던 점

  1. 지방에서 매도를 가장 수월하게 하는 방법은 아무도 안 보는 조용할 때 매수를 해서 남들이 들어올 때 매도를 하는 것이다. (“공포에 사세 탐욕에 팔라.” - 워런 버핏)

  2. 지방은 조용한 때가 기회이다. B 지역은 현재 공포의 시장이다.

  3. 지방 소도시라도 학군은 어디라도 있다. 지방에서 특목고 진학률은 3% 이상이면 유의미하게 볼 수 있다.

  4. 학군지는 구축이라도 전세가를 잘 받쳐준다.

  5. 서울 수도권은 대형 편의시설이 많기 때문에 스타필드가 들어온다고 해서 사람들이 몰리지 않지만, 지방은 희소하기 때문에 사람들이 몰린다.

  6. 지방에서의 외곽 신축은 중심부의 구축까지 오를 이후에 가격이 상승한다.

  7. 전세가(실거주 가치)는 3천만원 차이가 나는데 매매가는 1.5천만원 차이가 난다면, 전세가가 높은 단지가 저평가되었다고 판단할 수 있다. 실거주 가치에 비해 매매가격이 큰 차이가 없기 때문이다. (애매할 때는 전세가를 본다.)

  8. 지방에서 매물임장 하는 법

       - 지방에서는 투자가 가능한 단지를 우선적으로 본다.

       - 투자금 범위에 들어가는 단지를 우선적으로 매물임장 해도 좋은 단지를 볼 수 있는 시장 

  9. 잔금을 치를 위험이 있는 지역의 경우 매매가 5억 이하로 접근한다. (월급쟁이가 5억 이상 잔금을 치르기에는 현실적으로 어렵다.)

  10. 지방 중소도시에서는 구축과 신축이 가치가 비슷하다면, 신축을 선택한다. (생활권이 떨어지더라도)

  11. 지방에서 베드타운 역할을 하는 곳은 구축 투자가 조심스럽다. 신축 위주로 본다.

  12. 지방에서 환경이 좋은 곳은 신축, 택지, 커뮤니티, 규모의 4가지 조건이 충족되는 곳이다.

  13. 공급이 남아있는 지역에서는 미분양 현황과 남은 공급을 분석함으로써 투자의 기준을 판단한다.

  14. 어디든 통하는 공식은 없다. 단지의 개별 선호도를 자세히 살펴봐야 한다.

  15. 지방 중소도시에서는 택지가 아니어도 브랜드 대단지를 좋아하는 경향이 있다.

  16. 공급이 많이 지역에서 투자 기회는 언제 어떻게 올 지 모르기 때문에 아는 지역(앞마당)으로 만들고 구별 랜드마크 트래킹, 전세 트래킹을 통해서 계속 지켜봐야 한다.

  17. 분위기 임장 전에는 나무위키, 지적편집도, 세대당 인구수+연령별 인구는 확인하고 간다.

  18. 지방에서는 지역 내 선호요소를 갖추고, 아파트가 모여 있어 균질한 곳이 좋다. 하지만 간혹 압도적인 상품성으로 자신의 약점을 보완하는 단지가 있다. 따라서, 단지 임장을 통해 개별 단지의 특징을 파악해야 한다.

   

• 나에게 적용할 점

  1. 지역의 학군을 분석할 때 중학교 학업성취도만 확인할 것이 아니라 특목고 진학률(3% 이상 유의미)도 함께 확인한다.

  2. 아파트 비교평가 할 때 애매할 경우에는 전세가도 함께 확인한다.

  3. 지방에서 매물임장 시 시간이 부족하면 투자가 가능한 단지를 우선적으로 임장한다.

  4. 아파트 선호도 파악 시 절대 공식은 없기 때문에 단지 대 단지로 개별 선호도를 파악하려고 노력한다.

  5. 아는 지역을 많이 만들고 지속적인 트래킹을 통해서 투자 기회를 잡는다.

  6. 분위기 임장 전에는 나무위키, 지적편집도, 인구 현황은 반드시 확인하고 간다.

지방투자기초반 32기 2주차 강의를 긴 시간동안 열정적으로 진행해 주신 재이리님 너무 고생하셨습니다. 이번에 배운 내용을 투자에 적용해 나가겠습니다! 감사합니다!!