관련 강의
[3월 오픈] 지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
권유디, 재이리, 김인턴
안녕하세요
직장인 투자자가 되기 위해 노력하는 마리츠버그 입니다.
이번 2강은 재이리 튜터님께서 B지역/C지역에 대해 강의해 주셨는데요
지방투자로 너무 매력적인 두 지역인 것 같았습니다.
강의를 들으면서 기억하고 싶은 내용과 적용할 부분들을 정리해 보았습니다.
교통: 교통의 의미가 크지 않은 B지역.
단지가 가진 환경적 요소는 무엇인지 따져보고 직주근접은 플러스 요소로만 볼 것
교통이 같은 조건이라면 아파트가 몰려있고 연식이 좋은 지역 우선순위!
적용>>
지금 임장지역과 다르지 않았다.
지방사람들은 새 아파트를 좋아하고 생활상권 및 편의시설이 갖춰진 곳을 좋아한다.
특히 눈으로 봤을 때 좋은,,깔끔하고 균질한 택지를 좋아한다.(나→지방사람)
일자리 수요를 끌어들일 만한 대기업이 없는 지역(베드타운)은 직주근접을 플러스요소로만 봐도 좋다..
자차이용이 많은 앞마당에서는 연식과 환경이 훨씬 더 중요한 것 같다.
환경: 상권+편의시설+거주환경
연식과 택지, 커뮤니티!
적용>>
모든 지방에서 환경을 분석할 때 적용되는 요소가 아닐까 한다.
지방사람들은 그 지역의 중심지를 좋아하는데 설사 중심지가 열악해도 입지에 대한 선호도가 잘 변하지 않는다.
그런데 그 중심지에 새 아파트가 들어온다? 그럼 난리가 난다는 거다..
중심지가 아닌 외곽에 들어오는 신축과는 비교가 안된다.
같은 신축이라도 출발점이 다르다는 뜻..우선순위는 중심지 신축이다!
하지만 외곽 신축이라고 하더라도 투자가 안되는 건 아니다
왜냐면 신축이기 때문에..지방사람들 신축 참 좋아한다..
학군: 외부수요 유입 여부판단
질 좋은 학군지인가? 공부 잘하는 중학교와 양질의 학원가가 있는가?
적용>>
지금 임장하고 있는 지역은 학군지는 아니다.
외부수요를 끌어들일 만한 중학교도 학원도 없다.
환경과 연식, 공급만 보면 될 것 같다.
단 초품아 단지는 눈여겨 볼 필요가 있다.
단지별로 배정 중학교와 학원가 도보 접근성도 함께 살펴보면 좋을 것 같다.
학군지는 지방의 강남이라는 수성구가 인접해 있어서 수성구 학원가 라이딩이나
셔틀도 체크해 보면 좋을 것 같다.
공급: B지역 전세가는 B지역 자체 공급에 가장 큰 영향을 받는다.
다만, 명확한 거주매력(학군,환경)이 있는 단지의 경우 전세가 회복이 빠르게 되었다.
사람들이 좋아하는 곳의 신축은 매매호가가 야금야금 꾸준히 오르고 있다.
실제 거래가 되고 있는지 확인 필요!
적용>>
대구는 23~24년에 역대급 공급이 있었다.
전체적으로 여전히 하락세가 이어지고 있고 조금씩 상승하고 있는 곳도 있다.
시세를 따다 보니 확실히 사람들이 선호하는 단지(균질한 택지의 신축)는 야금야금 조금씩 상승하고 있었다.
선호하는 단지 중 덜 오른 매물에서 기회를 찾아보자.
분명히 눌려 있는 곳이 있다. 마이너스 요소가 있는 단지는 전고대비 -20~30% 빠져있는데
일단 지금은 입지가 좋은 지역의 연식이 좋은 선호단지가 우선순위!
지방투자 조심할 점: 저평가 VS 저가치
높은 전세가율과 낮은 투자금만 보고 투자해서는 안된다.
전세가격의 흐름(플랫VS우상향) 살펴보고 판단
나라면 이 집에서 전세금 올려서라도 더 살고 싶을까? 를 생각!
적용>>
지금 대구 부동산 시장의 가격을 보면 왜곡되어 있는 지점이 많은 것 같다.
이런 시장에서 가장 어려운 게 저평가단지를 골라내는 것이다.
저평가인지 저가치인지 분별하는 실력이 없으면 투자를 섣불리 진행해서는 안된다.
거래량과 전세가가 얼마나 중요한지 이번에 또 한번 느꼈다.
실력이 없으면 투자금은 많아도.. 적어도.. 문제인 것 같다.
투자의 기회는 언제 어떻게 올지 모르기에 앞마당을 지속적으로 만들면서 지켜봐야 한다.
특히 재이리 튜터님께서 강의해 주신 B지역과 C지역도 앞마당으로 꼭 만들어서
지금 암장지역과 함께 투자기회를 만들어 보고 싶다.
