[월부학교 겨울학기 5만가지 단지 쓸어담는 프로 투자멩수🦁 보노퐝] 규제 속 서울-수도권 시장을 보는 방법을 알 수 있었던 자향멘토님의 2강 강의

안녕하세요.

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다.

어떤 시장에서도 어떻게 해야 하는지 알고, 어떤 파도에서도 서핑을 즐길 수 있는 사람이 되겠습니다.

강의를 통해서 현재 시장의 분석을 하는 방법을 배웠습니다.

가격, 공급, 금리, 규제 등 부동산 가격에 영향을 줄 수 있는 항목들을 복합적으로 살펴봐야 합니다.

과거를 공부하면서 앞으로 투자에 적용할 수 있어야 합니다.

금리와 규제가 나올 때는 심리가 흔들릴 수 있기 때문에 잘 지켜보고 있다면 기회를 잡을 수 있습니다.

제가 월세를 거주하고 있는 단지 실거래 가격입니다.

24년 상반기 풀어줬던 자금을 24년 9월부터 대출을 묶으면서 거래가 줄었고,

24년 12월에는 국내 이슈가 더해져서 976세대가 넘는데 단 1건만 거래가 될 정도로 시장이 차갑게 식어버렸습니다.

매매가 한참 거래가 잘 되던 8월과 비교해서 3~4천만원 조정 되었구요.

시세를 따다보면 실거래가와 호가가 많이 벌어진 지역이 있는가하면,

물건도 많고, 실거래와 호가의 가격이 벌어지지 않은 지역이 있습니다.

최근에 사람들이 많이 찾고, 가격이 많이 오른 지역이 전자이고,

사람들이 조금은 덜 찾고 있는 지역이 후자의 지역입니다.

물론 사람들이 좋아하는 지역에 물건을 한다면 더 큰 수익을 얻을 수 있지만,

가격이 떨어진다면 같은 비율로 떨어진다고 했을 때 더 금액은 더 많이 빠질 수 있습니다.

반면, 가격이 크게 상승하지 않은 지역은 매매가 상승의 크기는 적을 수 있지만,

상대적으로 가격이 하락했을 때 가격이 덜 빠질 가능성이 높습니다.

사실 23년 이후에 있었던 전저점 아래로는 가격이 떨어지기는 어렵다고 생각이 됩니다.

지금 시장을 인정하고, 아직 덜 오른 지역의 단지를 선택하는 것이 투자로 더 의미가 있어 보입니다.

물론 가격이 크게 하락할 수 있는 체력이 있는 분들이라면 더 좋은 단지를 선택할 수도 있지만요.

투자를 할 때는 수익과 리스크를 동시에 확인해봐야 합니다.

과거 10년 가격 변화를 보면서 앞으로 10년을 보면 수익을 얼마나 볼 수 있을까 계산해보고,

20%, 30%, 전저점까지 빠졌을 때 얼마까지 빠질지 생각해봐야 합니다.

임장과 임보를 통해서 가치를 파악하고 오를 것이라는 믿음이 있다면, 

장기적으로 보유를 하며서 수익을 볼 수 있습니다.

가격이 전체적으로 상승한 시기에도 투자를 할 수 있습니다.

사실 싼 시기에서만 투자를 하다보니 가격이 비싸지면 투자를 어떻게 해야하나라는 생각이 있었습니다.

어떤 시장이더라도 원칙과 기준을 지키면서 투자를 할 수 있다고 생각하게 됐습니다.

모든 자산이 동시에 다 올라가지는 않을 것이며, 모든 자산이 가치대로 가격이 정렬되지는 않을 것입니다.

가격이 오른 시장에서도 할 수 있는 물건은 꾸준히 나타날 것이고, 그 안에서 비교평가를 하면서.

더 가치가 있는 물건에 투자를 하겠습니다.

물론 이 시기에 조급한 마음을 더 잘 다스려야겠다고 생각했습니다.

이와 더불어서 중요한 것은 겨울과 봄 시장에 어떤 단지를 선택하냐에 따라서 단기 수익의 차이가 큽니다.

겨울과 봄 시장에 이런 물건을 투자를 할 수 있으려면 가을 시기부터 미리 만들고 지켜보고 있어야 합니다.

가격이 막 오르기 시작할 때에 아는 지역으로 만들고 물건을 보고 의사결정을 하려면 물건을 잡을 수 없습니다.

이미 지역을 만들어 놓고 지켜 보던 분들은 투자 물건 추리기만 하면 되니까요.

다주택자로 넘어가기 위해서 반드시 알아야 하는 세금.

세금 강의가 아니었지만 이렇게나 자세히 알려주셔서 감사합니다.

처음 강의 들을 때 열반스쿨기초반에서 세금 과제를 했던 기억이 났습니다.

알고 있다고 생각한 세금인데…모르는 것 투성이었습니다.

세무자 레버리지를 활용하더라도 내가 어느 정도 그림은 그려야 하는데..

다주택자가 최소한 알아야 세금에 대해서 자세히 말씀해주셨습니다.

저는 공동명의라 출발이 주택수를 적극적으로 늘리는 데 방해가 된다고 생각했습니다.

하지만 시뮬레이션을 돌려보면 취등록세를 12.4% 낸다고해도 양도세까지 포함하면 1.1%와 격차는 줄어듭니다.

이로서 다주택자로 감당해야 할 세금에 대한 허들을 낮출 수 있었습니다.

성장&행복

저는 성장하는 과정과 결과를 통해서 행복한 느낌을 받는 경우도 있습니다.

몰입하는 과정 안에서 나의 한게를 깨면서 하나 하나 할 수 있는 것이 늘어날 시기에는 그냥 재미있었습니다.

다만, 시간이 지나다보니 늘어나는 실력 보다는 들이는 인풋이 많아야 할 시기가 오더라구요.

다른 사람들 보다 못할까 두려워서 시도조차 하지 않는 것은 말이 안됩니다.

그 와중에서도 내가 잘하는 것이 있을 것이고, 못하는 것도 있을 것입니다. 

나의 강점이 무엇인지, 내가 어려워하는 것은 무엇인지 꾸준히 저를 살펴보겠습니다.

못하는 것에 너무 몰입하지 말고, 나의 장점을 찾아서 발전 시켜보겠습니다.

많지는 않지만 투자를 했던 경험들이 있고, 이 부분을 복기하면서 투자를 앞둔 분들께 도움을 드리고 싶습니다.

적용할점

투자를 할 때 얻을 수 있는 수익과 감당해야 할 리스크 함께 검토하기

나의 강점 발굴하기

감사합니다!